2009 г. оказался для рынка недвижимости более спокойным, чем ожидали эксперты
По мнению экспертов ГУД, 2009 г. выявил наиболее сильных игроков строительного рынка, очевидными стали преимущества и недостатки стратегий конкурентной борьбы управляющих и девелоперских компаний. Банкротства коснулись только тех компаний, которые уже к началу кризиса испытывали финансовые трудности.
В настоящее время увереннее себя ощущают на рынке девелоперы, которые ведут лояльную ценовую и арендную политику. Нехватка финансирования, отсутствие выгодных условий кредитования и поиск соинвесторов остаются главными проблемами. Банки ведут себя осторожно и консервативно, придерживая средства. Однако тотального передела рынка и серьезного укрупнения каких-то игроков не произошло.
2009 г. стал показательным в отношении концепций проектов. Произошло четкое разграничение объектов (особенно в сфере торговой недвижимости) на успешные и неудачные. Преимущество в местоположении зачастую имеет определяющее значение.
Число сделок с коммерческой недвижимостью оставалось на низком уровне, предложение во всех секторах превышало спрос. К концу года падение цен и ставок практически остановилось, увеличилась покупательская активность населения. В результате у инвесторов вырос интерес как к действующим успешным объектам, так и перспективным проектам и земельным участкам.
Несмотря на то, что в долларовом эквиваленте индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга с начала 2009 г. практически не изменились, рублевые цены продаж офисных и торговых зданий, равно как и арендные ставки (особенно на офисы) в течение года заметно падали. Дальнейший сценарий развития рынка коммерческой недвижимости сильно привязан к макроэкономической ситуации и государственной политики.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Петербурга за декабрь 2009 года
|
Индикаторы |
31.12.09, $ |
Изменение за декабрь 2009, $ |
Изменение с начала кризиса, $ |
Изменение в рублях |
|
|
за 2009 год, % |
с начала кризиса, % |
||||
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, кв. м/мес. |
33,6 |
-1,86% |
-41,08% |
-13,9% |
-27,50% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, кв. м/мес. |
23,2 |
3,92% |
-39,51% |
-18,5% |
-27,00% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, кв. м |
3373 |
-4,20% |
-40,05% |
-29,2% |
-28,67% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, кв. м |
3175 |
1,68% |
-29,13% |
-15,7% |
-15,79% |
В 2009 г. офисный сектор Санкт-Петербурга испытывал значительные трудности из-за резкого сокращения спроса. В связи с неопределенностью будущей доходности объектов, а также проблем с финансированием, большинство офисных проектов оказались замороженными. Значительная доля проектов претерпела реконцепцию с перепрофилированием преимущественно в жилую функцию.
Произошла существенная коррекция цен и ставок в высококлассном сегменте (ставки на высококлассные офисы упали за год на 25-30%).
В декабре 2009 г. ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли 700-1900 рублей за 1 кв. м в месяц, класса В – 500-1000 рублей, класса С – 300-850 рублей (с НДС). Общее повышение ставок в декабре относительно ноября обусловлено ростом максимальных ставок во всех сегментах.Цены продаж офисов в декабре по сравнению с ноябрем 2009 г. практически не изменились.
В декабре 2009 г. арендные ставки на торговые помещения немного снизились (на 1,9% по сравнению с ноябрем 2009 г.), в спальных районах города они составляют 400-2500 рублей за 1 кв. м в месяц, на проходных улицах – 800-3000 рублей, на Невском пр. – 1500-7500 рублей.
Спрос на аренду магазинов со стороны торговых операторов сохраняется, но арендаторы стали гораздо избирательнее в отношении выбора локации и концепции торгового центра.
В 2009 г. правительство Ленобласти полностью выполнило бюджетные обязательства по строительству социальных объектов, заявил на пресс-конференции глава региона Валерий Сердюков. Было введено в эксплуатацию 3 школы, 5 спортивных комплексов, продолжается строительство детских садов и объектов здравоохранения, ремонт, реконструкция и выкуп в пользу МО бывших ведомственных домов культуры.
«Мы наладили регулярный, ежемесячный контроль и работу по поддержке отраслей, которые в этом нуждались. В результате, судя по показателям на конец года, мы добились хороших результатов», - сказал В.Сердюков.
Спад в собираемости доходов регионального бюджета обозначился лишь по налогам на прибыль предприятий. Причиной тому падение объемов производства, в основном за счет 2 отраслей – лесопромышленного и добычи полезных ископаемых, на 6,3%. Но это почти вдвое лучше, чем в среднем по России, отметил губернатор.
Он также подчеркнул, что спад объемов добычи полезных ископаемых произошел по причине общего спада в строительстве. Гранитно-песчаная смесь, щебень и другие виды нерудных материалов, которые добываются на территории Ленобласти, по большей части экспортировались за пределы региона, существенная доля поставок приходилась на Москву и Московскую область.
«Однако по такому показателю как инвестиции в основной капитал рост за январь-ноябрь 2009 г., составил 9,5%», - заметил В.Сердюков. Объем инвестиций в реальный сектор экономики региона в 2008 г. составил 160 млрд. рублей. Таким образом, Ленобласть продолжает сохранять 3-4 место в РФ по объему инвестиций на душу населения.
В итоге доход консолидированного бюджета 2009 г. Ленобласти сохранился на уровне 2008 г. «Мы смогли заложить хороший фундамент на 2010 г. И 2009 г. станет образцом для работы по наполняемости бюджета и расходам на социальное строительство в 2010 г., - пообещал В.Сердюков. – Ни одного объекта, по которому имеется проектно-сметная документация, мы из программ не исключим».