За 2009 г. ставки аренды офисной недвижимости в Москве упали на 60%
Начавшееся в конце 2008 г. падение рынка офисной недвижимости продолжилось и в 2009 г. В декабре 2008 г. число купленных и сданных помещений упало до исторического минимума: девелоперам, по данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, удалось продать и сдать в аренду только 26 тысяч кв. м. В эксплуатацию за это же время было введено 150 тысяч кв. м. В феврале 2009 г. объем сделок провалился до 10 тысяч кв. м, пишет газета «Ведомости».
Это вынудило владельцев офисных помещений идти на всевозможные ухищрения, чтобы привлечь арендаторов: они, например, предлагали арендные каникулы (которые могли доходить до года) или выставляли офисы с готовой отделкой.
Усугубляло ситуацию и то, что ввод в эксплуатацию офисов, строительство которых началось еще до кризиса, продолжался – девелоперам дешевле было достроить объект, чем его замораживать. По данным CB Richard Ellis, за I квартал 2009 г. было построено около 900 тысяч кв. м офисной недвижимости – на 500 тысяч больше, чем в I квартале 2008 г. При этом свыше 60% площадей остались пустыми, а статус еще 38% оставался неопределенным, поскольку предварительные договоры аренды на них были заключены до кризиса. К тому времени ставки с начала кризиса уже упали до 40-50% и достигли 1000 долларов (включая все) за 1 кв. м в год в офисах класса А и до 300 долларов – класса В.
К маю был установлен ценовой рекорд: помещения класса В в бизнес-центрах «Технопарк «Синтез» предлагались по 4500 рублей (около 135 долларов). Эта цена, правда, не учитывала налоги и коммунальные платежи, а сами помещения находились на цокольном или мансардном этажах. В бизнес-парке «Румянцево» предлагались помещения за 4000 рублей (около 120 долларов) с учетом всех дополнительных платежей.
По данным CB Richard Ellis, с ноября 2008 по ноябрь 2009 г. общее снижение ставок составило около 60%. Сейчас офисы класса А сдаются в среднем по 600 долларов за 1 кв. м, класса В – по 350-400 долларов. При этом около 2 млн. кв. м площадей пустует, несмотря на наметившееся оживление рынка. В III квартале совокупный объем сделок аренды офисной недвижимости в столице составил 420 тысяч кв. м (в I квартале сдано 266 тысяч кв. м, во II квартале – 328 тысяч).
В 2010 г. ставки аренды существенно не изменятся и останутся на уровне 2009 г., считает руководитель отдела исследований офисного рынка CB Richard Ellis Анна Мельник. Подорожать могут помещения класса А в центре города на вторичном рынке – по ним запрашиваемся ставка может вырасти примерно на 10%, считает она. Небольшой рост возможен только на высококачественные объекты с хорошим месторасположением, соглашается коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба. По остальным объектам ставки в этом году вряд ли изменятся, продолжает она. Правда, объемы ввода офисных объектов в этом году уменьшатся, говорит А.Мельник: по ее расчетам, на рынке появится около 925 тысяч кв. м новых помещений (в 2009 г. – около 1,5 млн. кв. м).
Разрешение на строительство комплекса «Сан-Галли Парк Центр», разработанного архитектурными бюро S/S/S и «А.Лен» по заказу «Райффайзенбанка» в интересах крупных европейских компаний, может быть получено уже в III квартале
На заседании Градсовета были высказаны опасения о возможном повреждении зеленых насаждений в историческом саду Сан-Галли. По словам А.Горовенко, инвестор намерен максимально сохранить и адекватно использовать все элементы исторической среды – как зданий-памятников на Лиговском пр., так и сада, в котором предполагается восстановить ранее существовавший фонтан. Однако для доступа на будущую стройплощадку необходима пробивка продолжения ул. Черняховского, строительство путепровода через железнодорожные пути Московского направления, а также создание дополнительных трасс.
В соответствии с Генпланом, совершенствование улично-дорожной сети на территории, примыкающей с юга с Московскому вокзалу, включает также прокладку дугообразной магистрали, продолжающей Днепропетровскую ул. с выходом на Лиговский пр. На ее пересечении с ул. Черняховского запроектирована транспортная развязка. Как поясняет главный инженер «А.Лен» Александр Винер, доступ к главному входу в офисную часть «Сан-Галли Парк Центр» предусматривается именно с продолжения Днепропетровской ул.
Еще две дополнительных улицы предназначены для облегчения транспортной связи между новыми объектами, строящимися близ Московского вокзала. Одна из них, обходя Дом Перцева, должна связать продолжение Днепропетровской ул. с Лиговским пр. севернее Кузнечного пер., другая – соединить ее же с ул. Черняховского севернее Транспортного пер.
Строительство всех элементов улично-дорожной сети связано с реализацией нескольких инвестиционных проектов, в первую очередь – с реконструкцией станции «Московская-Товарная». Для этого необходимым условием является подъезд транспорта с восточной стороны, то есть прокладка участка трассы от пл. Александра Невского. Как напоминает А.Винер, путепровод на ул. Черняховского, уже несколько лет назад спроектированный ОАО «Ленгипроинжпроект», необходим не только для строительства новых офисов и отелей, но прежде всего для транспортной разгрузки пл. Восстания и создания дублера Старо-Невского пр.