За 2009 г. ставки аренды офисной недвижимости в Москве упали на 60%
Начавшееся в конце 2008 г. падение рынка офисной недвижимости продолжилось и в 2009 г. В декабре 2008 г. число купленных и сданных помещений упало до исторического минимума: девелоперам, по данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, удалось продать и сдать в аренду только 26 тысяч кв. м. В эксплуатацию за это же время было введено 150 тысяч кв. м. В феврале 2009 г. объем сделок провалился до 10 тысяч кв. м, пишет газета «Ведомости».
Это вынудило владельцев офисных помещений идти на всевозможные ухищрения, чтобы привлечь арендаторов: они, например, предлагали арендные каникулы (которые могли доходить до года) или выставляли офисы с готовой отделкой.
Усугубляло ситуацию и то, что ввод в эксплуатацию офисов, строительство которых началось еще до кризиса, продолжался – девелоперам дешевле было достроить объект, чем его замораживать. По данным CB Richard Ellis, за I квартал 2009 г. было построено около 900 тысяч кв. м офисной недвижимости – на 500 тысяч больше, чем в I квартале 2008 г. При этом свыше 60% площадей остались пустыми, а статус еще 38% оставался неопределенным, поскольку предварительные договоры аренды на них были заключены до кризиса. К тому времени ставки с начала кризиса уже упали до 40-50% и достигли 1000 долларов (включая все) за 1 кв. м в год в офисах класса А и до 300 долларов – класса В.
К маю был установлен ценовой рекорд: помещения класса В в бизнес-центрах «Технопарк «Синтез» предлагались по 4500 рублей (около 135 долларов). Эта цена, правда, не учитывала налоги и коммунальные платежи, а сами помещения находились на цокольном или мансардном этажах. В бизнес-парке «Румянцево» предлагались помещения за 4000 рублей (около 120 долларов) с учетом всех дополнительных платежей.
По данным CB Richard Ellis, с ноября 2008 по ноябрь 2009 г. общее снижение ставок составило около 60%. Сейчас офисы класса А сдаются в среднем по 600 долларов за 1 кв. м, класса В – по 350-400 долларов. При этом около 2 млн. кв. м площадей пустует, несмотря на наметившееся оживление рынка. В III квартале совокупный объем сделок аренды офисной недвижимости в столице составил 420 тысяч кв. м (в I квартале сдано 266 тысяч кв. м, во II квартале – 328 тысяч).
В 2010 г. ставки аренды существенно не изменятся и останутся на уровне 2009 г., считает руководитель отдела исследований офисного рынка CB Richard Ellis Анна Мельник. Подорожать могут помещения класса А в центре города на вторичном рынке – по ним запрашиваемся ставка может вырасти примерно на 10%, считает она. Небольшой рост возможен только на высококачественные объекты с хорошим месторасположением, соглашается коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба. По остальным объектам ставки в этом году вряд ли изменятся, продолжает она. Правда, объемы ввода офисных объектов в этом году уменьшатся, говорит А.Мельник: по ее расчетам, на рынке появится около 925 тысяч кв. м новых помещений (в 2009 г. – около 1,5 млн. кв. м).
Фонд имущества Санкт-Петербурга провел аукционы по продаже прав заключения договоров о развитии застроенных территорий. Общая цена продажи – 392,18 млн. рублей. Победителем по всем 4 лотам стало ООО «СПб Реновация», сообщает пресс-служба Фонда. В обязанности инвестора входит разработка проекта планирования территории, расселение существующих домов, их снос, строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры. На проданных земельных участках можно построить порядка 7,2 млн. кв. м жилья. Из них порядка 35% инвестор обязан безвозмездно передать городу для расселения подлежащих сносу домов. Максимальный срок реализации проекта – 9 лет с момента заключения договора. Гарантом реализации проекта выступает город, который берет на себя обязательства по: • строительству социальных объектов; • обеспечению кварталов инженерией (сети до кварталов; внутриквартальные сети за исключением 1 из 22 кварталов строит инвестор); • компенсации инвестору разницы между расчетной и фактической площадью квартир, которые необходимо будет расселить. Важный вопрос – нормы расселения. Наниматели жилья независимо от площади их квартиры получат квартиры по соцнормам: 33 кв. м для одиноко проживающих или по 18 кв. м на каждого члена семьи. По таким же нормам будут переселять собственников (без доплат). Переселять граждан будут в дома на территории их же кварталов, по их согласию – в другие районы города. На торги выставлялись 22 квартала: Лот 1 • кварталы 7, 8, 9 района Автово • квартал 55 Тихорецкого пр. • квартал 1-5 Сосновая Поляна • район Нарвской заставы, ограниченный Промышленной, Новоовсянниковской, Баррикадной улицами, улицами Трефолева, Калинина и пр.Стачек • территории, ограниченные береговой линией р. Невы, р. Славянки и проектируемой магистралью • кварталы 17-17А Гражданского пр. Общая площадь кварталов – 3,235 млн. кв. м. Количество претендентов – 2. Цена продажи – 45,25 млн. рублей (начальная цена – 44,75 млн.) Лот 2 • квартал 5 района Дачное • квартал 43, Полюстрово • кварталы 13-14-16 Западнее Варшавской ж/д • квартал 10, г.Колпино • кварталы 7-10 Западнее Варшавской ж/д Общая площадь кварталов – 1,794 млн. кв. м. Количество претендентов – 2. Цена продажи – 144,78 млн. рублей (начальная цена – 143,28 млн.). Лот 3 • квартал 1-1А Гражданского пр. • кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки • территории, ограниченные Лиговским пр., Расстанной, Тамбовской и Прилукской улицами • г.Колпино, территория квартала восточнее Загородной ул. • квартал 35 района Ржевка • квартал 18 Восточнее Витебской ж/д Общая площадь кварталов – 2,165 млн. кв. м. Количество претендентов – 3. Цена продажи – 47,37 млн. рублей (начальная цена – 47,37 млн.). Лот 4 • кварталы 7-17 Сосновой Поляны • квартал 6 района Ульянка • квартал 16 Малой Охты • квартал 9 Западнее Варшавской ж/д • территории, ограниченные с севера границами Курортного р-на, с востока – проектируемым проездом №1, с юга – Школьной ул., с запада – местным проездом Общая площадь кварталов – 1,795 млн. кв. м. Количество претендентов – 2. Начальная цена – 154,78 млн. рублей (начальная цена – 152,78 млн.)