Эксперт: В 2009 г. цены на вторичном рынке в Подмосковье снизились значительнее, чем в столице
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», в декабре 2009 г. регулярный рынок области демонстрирует фактическое сохранение уровня цен при максимальном объеме предложения. Ценовая коррекция к концу года «сошла на нет». За декабрь ценовая коррекция в рублевом эквиваленте сократилась до -0,4%. При этом в долларах цена не изменилась.
В результате в декабре средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области достигла уровня 71,5 тысяч рублей или 2428 долларов за 1 кв. м.
Несмотря на то, что доля нового предложения традиционно перед новогодними каникулами сократилась, объем предложения в области продолжил расти. За декабрь количество выставленных на продажу квартир выросло на 4,8% и остановилось на максимальной за всю историю отметке в 54,6 тысяч квартир.
Таким образом, за год объем предложения вырос практически в 2 раза и превысил предложение открытого рынка города. Значительный рост предложения – следствие низкой активности покупателей, которые в связи с падением цен стали в большей мере рассматривать рынок Москвы, чего раньше не могли себе позволить. Наиболее востребованными в области в течение года были «однушки» и квартиры эконом-класса, доля которых сократилась за год на 2 и 1,5 процентных пункта соответственно.
В разрезе по категориям ценовая динамика неоднозначна – где-то коррекция еще продолжается, а в некоторых сегментах цена уже стабилизировалась или даже пошла вверх. Практически во всех городах области цена за месяц не изменилась, однако в таких крупных как Одинцово, Химки и Балашиха цены еще снижаются, тогда как в Красногорске и Долгопрудном – растут.
«К концу года можно констатировать, что коррекция цен в области превысила городские показатели: 21,3% - в рублях, 25,9% - в долларах, - отмечает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков. - Однако уже к концу 2009 г. темпы падения достигли минимальных показателей, и в 2010 г. нас ждет период стабилизации».
Сегодня Градостроительный совет Санкт-Петербурга повторно рассмотрел проект многофункционального комплекса «Сан-Галли Парк Центр», который предполагается построить на участке между Лиговским пр. и ул. Черняховского, напротив Свечного пер. Проект, стоимость которого оценивается в 200 млн. евро, включает реставрацию дд. 60 и 62 на Лиговском пр., в XIX в. принадлежавших фабриканту Францу Сан-Галли, и строительство офисно-торговой недвижимости на участке, с севера примыкающей к саду бывшего особняка фабриканта.
Инвестором строительства МФК «Сан-Галли Парк Центр» является австрийский Райффайзенбанк. Земельный участок для нового здания площадью 20,9 тысячи кв.м находится в собственности учрежденной банком девелоперской компании – ЗАО «Парк-Центр». Участок со зданиями-памятниками площадью 3964 кв. м находится в долгосрочной аренде. Девелопер арендует также участок с соседним зданием на ул. Черняховского, где в соответствии с Генпланом предполагается пробивка продолжения магистрали с выходом на эстакаду, пересекающую железную дорогу.
Проект разработан консорциумом, в состав которого входят петербургский филиал венского проектно-архитектурного бюро Soyka Silber Soyka (S/S/S) и российская компания «А'Лен». Инвестор рассчитывал приступить к строительству весной 2008 г. Однако, как сообщал АСН-инфо директор ООО «Парк-Центр Проджект» (техзаказчик проекта) Александр Горовенко, доработка проекта растянулась в связи с корректировкой Генплана и ПЗЗ Санкт-Петербурга.
Первоначальный вариант, раскритикованный Градсоветом, предполагал строительство офисно-гостиничного комплекса в стиле хай-тек. Соединенные корпуса нового здания имели вид призм со сплошным остеклением фасадов. Запроектированная площадь помещений составляла 118 тысяч кв. м.
При переработке проекта заказчику пришлось урезать высотность МФК, поскольку в соответствии с ПЗЗ предельный высотный параметр на этой территории был снижен с 44 до 23 м по фасадной линии и до 28 м внутри квартала. По словам партнера S/S/S Вольфганга Зильбера, консорциум проектировщиков отказался от планов размещения отеля в I блоке МФК, по проекту примыкавшем к историческим зданиям, и решил «уважительно» отступить в глубь квартала. В итоге общий объем площадей сократился до 80 тысяч кв. м.
Новый вариант предусматривает строительство единого здания «гребенчатой» формы в основании, с чередованием «зубцов» в северном и южном направлениях. Как пояснил В.Зильбер, это позволяет открыть вид на сад из окон всех офисных корпусов-«зубцов», соединенных общей перемычкой.
В двух подземных этажах комплекса запроектирован паркинг. Общее количество машиномест (вместе с наземной стоянкой) составляет 583. Над паркингом размещается торговая зона с внутренней площадью, имеющей 3 входа для посетителей – со стороны Лиговского пр., сада и ул. Черняховского, и технический вход с северной стороны, соединяющий магазины с зоной разгрузки. 1-й этаж занимает всю площадь участка, включая внутренние дворы. Стилобат над торговой зоной образует поверхность внутренних дворов. 2-й этаж включает конференц-зону и террасы на «козырьках», нависающих над внутренними дворами.
В офисную зону (3-7-й этажи) вход и въезд предусмотрен со стороны ул. Черняховского. По словам А.Горовенко, офисы будут сдаваться в аренду преимущественно представительствам крупных европейских корпораций.
В соответствии с переработанным проектом, фасады офисных корпусов имеют широкие оконные проемы, между которыми в «случайном» порядке разбросаны прямоугольные выступы. Согласно пояснениям В.Зильбера, эти архитектурные детали созвучны расположению балконов на фасадах зданий Лиговского пр.
Последний из корпусов-«зубцов» ниже других потому, что обращен к фасадной линии продолжения ул. Черняховского, в связи с чем его высота не может превышать 23 м. Это ограничение совершенно бессмысленно, считает А.Горовенко, напоминая о том, что высота проектируемой эстакады составит 62 м.
Рецензент, архитектор Михаил Мамошин, согласен с тем, что «реверанс перед путепроводом» логически и архитектурно не оправдан. В то же время отступ от линии Лиговского пр., по его мнению, представляет собой разумный компромисс со старой архитектурой.
Он считает, что при переработке проекта, следовало учесть характерный для старого Петербурга трехзвенный тип разделения фасада по уровням, и уменьшить высоту оконных проемов верхнего этажа. Новый проект по архитектуре напомнил ему строящийся комплекс зданий НАТО в Брюсселе
Станислав Гайкович и Тимофей Садовский высказали опасения в связи с тем, что создание крупной торговой зоны, примыкающей к саду, повредит историческим зеленым насаждениям.
В то же время большинство выступавших отметили, что проект выполнен очень профессионально, а диалог старой и современной архитектуры вполне допустим в промежутке между Лиговским пр. и Московской железной дорогой, где уже сложилась эклектическая застройка.
Отметив, что несмотря на снижение высотности проектируемого здания, оно все же возвышается над объектами культурного наследия на Лиговском пр., главный архитектор Юрий Митюрев предложил Градсовету все же одобрить переработанный проект при условии учета высказанных замечаний.