Эксперт: В 2009 г. цены на вторичном рынке в Подмосковье снизились значительнее, чем в столице
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», в декабре 2009 г. регулярный рынок области демонстрирует фактическое сохранение уровня цен при максимальном объеме предложения. Ценовая коррекция к концу года «сошла на нет». За декабрь ценовая коррекция в рублевом эквиваленте сократилась до -0,4%. При этом в долларах цена не изменилась.
В результате в декабре средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области достигла уровня 71,5 тысяч рублей или 2428 долларов за 1 кв. м.
Несмотря на то, что доля нового предложения традиционно перед новогодними каникулами сократилась, объем предложения в области продолжил расти. За декабрь количество выставленных на продажу квартир выросло на 4,8% и остановилось на максимальной за всю историю отметке в 54,6 тысяч квартир.
Таким образом, за год объем предложения вырос практически в 2 раза и превысил предложение открытого рынка города. Значительный рост предложения – следствие низкой активности покупателей, которые в связи с падением цен стали в большей мере рассматривать рынок Москвы, чего раньше не могли себе позволить. Наиболее востребованными в области в течение года были «однушки» и квартиры эконом-класса, доля которых сократилась за год на 2 и 1,5 процентных пункта соответственно.
В разрезе по категориям ценовая динамика неоднозначна – где-то коррекция еще продолжается, а в некоторых сегментах цена уже стабилизировалась или даже пошла вверх. Практически во всех городах области цена за месяц не изменилась, однако в таких крупных как Одинцово, Химки и Балашиха цены еще снижаются, тогда как в Красногорске и Долгопрудном – растут.
«К концу года можно констатировать, что коррекция цен в области превысила городские показатели: 21,3% - в рублях, 25,9% - в долларах, - отмечает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков. - Однако уже к концу 2009 г. темпы падения достигли минимальных показателей, и в 2010 г. нас ждет период стабилизации».
По прогнозам экспертов компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», ситуация во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости в 2010 г. существенно улучшится: размер арендных платежей в торговых помещениях Москве увеличится до 12%, в офисных – на 7-10%, в складах – на 2-3%.
2009 г. оказался для рынка коммерческой недвижимости весьма непростым. Однако ситуация постепенно стабилизируется. Повышение показателей спроса свидетельствует об оживлении. По прогнозам экспертов, в начале 2010 г. положительные тенденции продолжат свое развитие.
В I квартале 2010 г. увеличится размер арендных ставок на качественные офисные помещения класса А и В, имеющие центральное месторасположение и готовые к въезду арендаторов. Так, размер арендной платы в офисных центрах класса А составит порядка 700 долларов за 1 кв.м. в год, а в классе В – около 410 долларов.
Офисные центры, находящиеся в стадии строительства, а также объекты без отделки будут, как и сейчас, пользоваться меньшим спросом. В связи с этим, стоимость аренды таких помещений будет корректироваться. Не исключено, что коррекция может быть и отрицательной, особенно в I квартале 2010 г.
В целом, по прогнозам экспертов, в связи с оживлением рынка офисной недвижимости, повышение арендных платежей в 2010 г. составит за год около 7-10%.
Если в связи с устойчивым спросом на готовые офисы, предложение по ним начнет сокращаться, то арендаторы начнут обращать внимание и на стоящие объекты, вызвав тем самым рост цен аренды. Однако существенные изменения этого показателя возможно лишь в III квартале 2010 г.
В сегменте торговой недвижимости будут наблюдаться аналогичные тенденции: повышенным спросом будут пользоваться качественные объекты, имеющие хорошую локацию, грамотную концепцию и стратегию продвижения. 2010 г. пройдет под эгидой роста цен и арендных ставок на качественные объекты.
На начало года средний размер арендных ставок торговой недвижимости составит порядка 1000 долларов за 1 кв.м. в год, в более дорогом сегменте – до 2500 долларов. В целом, в 2010 г. рост арендных платежей может дойти до 12%.
К концу года на рынке складской недвижимости активизировался отложенный спрос, что отчасти было связано с выходом на рынок интересных для арендаторов складских проектов. Однако высокий уровень вакантных площадей будет сдерживать рост арендных ставок в начале 2010 г.
Размер ставки на складские помещения класса А в I квартале 2010 г. сохранится на уровне 110-115 долларов за 1 кв.м. в год., в классе В – 90-100 долларов. В целом же, существенного снижения арендных ставок в 2010 г. не ожидается. Более того, возможно, в 2010 г. ставки могут увеличиться на 2-3%.
В настоящее время в Москве пустует 18-20% от общего объема складских площадей. В случае продолжения восстановления экономики, спрос возрастет. Объемы незанятых площадей сократится в 2-3 раза.
В начале 2010 г. стоимость 1 кв. м складской недвижимости вряд ли увеличится. Вполне возможно, в I квартале она составит примерно 35-40 тысяч рублей за 1 кв. м.