Петербургский «Пассаж», возможно, купит корейская Lotte Group
Lotte Group, одна из крупнейших в Южной Корее торгово-промышленных групп, занимающаяся ритейлом и девелопментом, ведет переговоры о приобретении «Пассажа» на Невском пр., 48. Об этом рассказали участники рынка недвижимости. Один из них утверждает, что переговоры близки в финалу и Lotte - «единственный реальный претендент» на покупку магазина. Если сделка состоится, компания получит второй универмаг в России. Первый она открыла в сентябре 2007 г. на Новом Арбате в Москве, пишет газета «Ведомости».
«Пассаж» - один из старейших универмагов Санкт-Петербурга общей площадью около 21000 кв. м, с конца 2008 г. полностью контролировался структурами Шалвы Чигиринского. Предприниматель заложил его в ВТБ под выданные кредиты. В 2009 г. банк обратился в суд, требуя погашения задолженности в общей сложности на 3 млрд. рублей. На «Пассаж», как и на другие девелоперские активы в июле Высоким судом Лондона был наложен арест по иску ВТБ.
Источник в Lotte подтвердил, что компания участвует в переговорах о покупке универмага и рассчитывает вскоре договориться с продавцом. Источник, близкий к ВТБ, также сообщил, что переговоры по продаже «Пассажа» завершаются и Lotte - «один из самых активных претендентов». Срок, в который может быть совершена сделка, он назвать не смог. По словам одного из консультантов, в переговорах называется цена в 68-70 млн. долларов. На «Пассаж» претендует и одна российская компания, утверждает источник, но не называет ее.
Осенью на рынке жилой недвижимости отмечено увеличение спроса, что подтверждается ростом продаж и в отдельных случаях – повышением цен на объектах первичного рынка. Если эта тенденция продолжится в январе-феврале, можно будет сделать вывод о положительном тренде. То же касается торговой недвижимости, которая приближена к повседневным потребностям населения. Однако в офисной и складской недвижимости налицо застой, который может продлиться до 2012 г. Такое мнение сегодня на круглом столе высказал гендиректор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.
Он подчеркнул, что спрос на офисную недвижимость зависит от макроэкономических факторов, динамику которых сегодня трудно прогнозировать. «Мне ближе в данном случае позиция министра финансов Алексея Кудрина, который на съезде экономистов назвал ситуацию тяжелой и не исключает повторный спад», - отметил О.Барков.
По данным Knight Frank, средняя заполняемость бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге не превышает 68%. «Но это «средняя температура по больнице». В новых БЦ заполнено менее 50% площадей», - отмечает О.Барков. В объектах класса B заполняемость выше – 83%. Однако этот уровень достигается за счет снижения арендной платы в среднем на 35%.
Специалисты компании считают реконцепцию лучшим способом обеспечения окупаемости офисного проекта. На стадии проектирования бизнес-центр сегодня предпочтительнее перепрофилировать под отель. По оценке О.Баркова, на фоне кризиса окупаемость офисной и гостиничной недвижимости фактически уравнялась. При этом на рынке гостиничной недвижимости сохраняется спрос, в том числе со стороны зарубежных операторов. Однако, как напоминают эксперты, проектирование отеля приводит к потере части полезной площади, а также предполагает высокие требования к локации, в том числе к видовым характеристикам.
В случае если бизнес-центр уже находится на стадии строительства, возможно внесение изменений в планировку с понижением класса объекта, что в нынешних условиях вплне оправдано, считают эксперты Knight Frank.
На рынке складской недвижимости ситуация еще сложнее в связи с избытком предложения площадей класса A, отмечает директор по профессиональной деятельности Knight Frank Николай Пашков. Некоторые объекты, по его словам, свободны на 70-80%.
По оценке Н.Пашкова, в этом сегменте до кризиса сложились неадекватные ожидания спроса. Даже в период бума средняя потребность в складских площадях составляла 2000 кв. м, а не 10000, на что рассчитывали девелоперы складов класса A. В настоящее время, по его данным, большинство владельцев логистических объектов пытаются по мере возможности перепланировать помещения под «мелкую нарезку».
В то же время реконцепция складских помещений в некоторых случаях осуществляется легче, чем офисных. По данным Knight Frank, на земельные участки площадью менее 3 га, предназначенные для логистической недвижимости, в настоящее время существует спрос у компаний, заинтересованных в реконцепции проектов для производственных функций. «Речь идет о производствах, для которых ценовой порог входа на рынок ранее был слишком высоким. Сейчас, со снижением цен на землю и стройматериалы, у них появляется такая возможность», - поясняет Н.Пашков.
Как отмечает директор по развитию ООО «Центр согласований» Антон Венедиктов, в торговой недвижимости реконцепция осуществляется с наименьшими затратами, так как в этом сегменте перепланировка обычно не требует согласований. В крупных торговых центрах часть невостребованных торговых площадей, по данным Knight Frank, эффективно используются под досугово-развлекательные функции.