Фонд РЖС формирует систему прогнозирования спроса на жилье
Фонд развития жилищного строительства планирует создать систему прогнозирования спроса на жилье. Для ее оптимизации состоялся круглый стол с участием экспертов рынка недвижимости, которые обсудили методику расчетов. Также обсуждался индекс ликвидности земельных участков.
Круглый стол открыл заместитель гендиректора Фонда Сергей Кузнецов, в обсуждении приняли участие начальник отдела прогнозирования и тематических отчетов Центра макроэкономических исследований Сбербанка России Надежда Иванова, советник ген директора Фонда РЖС Динар Гайнутдинов, управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании «Алур» Михаил Уринсон, аналитик Геннадий Стерник, гендиректор коммуникационной группы «Земер» Илья Терентьев и др.
Основной акцент в обсуждении был поставлен на создании модели прогнозирования спроса и предложения на рынке жилья в России. Свой вариант модели был представлен Д.Гайнутдиновым, в которой была продемонстрирована краткая методология прогноза спроса на первичное жилье, возводимое в РФ индустриальным способом. Она учитывает количество сделок, в т.ч. по ипотеке, платежеспособный спрос, среднюю площадь приобретаемого жилья и др. По словам Р.Гайнутдинова, система станет работоспособной, когда Фонд РЖС заключит договор с Росреестром, который будет предоставлять данные для расчетов. Это должно произойти в начале
Чтобы составить рейтинг регионов по ликвидности земельных участков, по мнению аналитиков Фонда, необходимо разделить количество сделок на количество предложения и умножить на среднюю цену сделок, деленную на среднюю цену предложения. Однако, как отметил И.Терентьев, такая система вряд ли жизнеспособна, т.к. даже при наличии данных Росреестра, определить количество сделок, даже в Подмосковье, практически нереально. «Большая часть сделок на крупные земельные участки под строительство индустриального и малоэтажного жилья осуществляется путем перехода прав собственности в ООО, которое владеет участком. Таким образом, официально зарегистрировать сделку крайне сложно и, соответственно, определить рассматриваемый индекс», - отметил он. «Здесь, как минимум, нужно использовать другие источники информации», - согласился Г.Стерник.
Также прозвучало мнение, что при разработке системы прогнозирования в настоящее время можно вообще не учитывать «земельный фактор». «Все девелоперы на долгое время обеспечены земельными участками и их стоимость в системе прогнозирования учитывать не обязательно», - считает М.Уринсон. Тем не менее, такая позиция, по мнению ряда экспертов, не подкреплена исходными данными. «Любой город имеет экстенсивное развитие, постоянно расширяется и захватывает все новые территории. Эти территории, как правило, имеют собственников и чтобы их застроить необходимо выкупить эту землю. При этом цена может быть достаточно существенна», - отметил И.Терентьев. По его словам, стоимость хорошо расположенного участка может составить до 25% стоимости самого проекта. В итоге, эксперты сошлись во мнении, что система прогнозирования актуальна, но требует доработок.
Российский аукционный дом объявил о совершении сделки по продаже дворца Кушелева-Безбородко на наб. Кутузова, 24. Лотом интересовались несколько претендентов, и первоначально дворец планировалось продать в ходе на голландском аукционе (торги на понижение). Минимальная цена, за которую собственник был готов расстаться с объектом – 690 млн. рублей. Однако ко времени проведения торгов остался лишь один претендент, с которым был заключен прямой договор на покупку дворца по цене в 740 млн.рублей.
В настоящий момент вся сумма по сделке уже перечислена, сделка проходит регистрацию в ФРС, сообщил сегодня на брифинге в Фонде имущества Петербурга гендиректор РАД Андрей Степаненко. Выразив сожаления в связи с отсутствием представителей инвестора, он заверил, что покупатель собирается объявить о себе до конца года – сразу после регистрации сделки. «Это известная инвестиционная компания, фонд, зарегистрированный в Москве. Дворец Кушелева-Безбородко – его первое приобретение в Петербурге», - заметил А.Степаненко.
Общая площадь здания дворца с флигелями составляет 6250 кв. м. Таким образом, стоимость жилой и нежилой площади в среднем составила порядка 4 тысяч долларов за 1 кв. м. «До кризиса цена за 1 кв. м объектов такого уровня составила бы 8-10 тысяч долларов, - отметил А.Степаненко. – Можно говорить, о том, что рынок достиг своего дна. Но снижение на 50% для Петербурга (по сравнению, например, с Калифорнией, где цены на элитную недвижимость упали в 4 раза), не такой уж плохой результат».
Дворец Кушелева-Безбородко является памятником федерального значения. Объем инвестиций в реставрацию здания, по словам А.Степаненко, сопоставим с ценой покупки. Инвестор встречался с представителями КГИОП Петербурга, знакомился с предметами охраны, исследовал техническую сторону вопроса и в ходе переговоров пообещал восстановить объект в строгом соответствии с историческими характеристиками. «Сам факт того, что сделка прошла публично, обеспечена налогообложением, уже дает позитивный прогноз на реставрацию. Кроме того, инвестор продемонстрировал некоторые претензии на меценатство», - сказал он.
Согласно рекомендациям, данным РАД, здание может быть использовано для создания офисного центра, отеля, галерей. «Думаю, в нем разместится представительство крупной компании», - добавил А.Степаненко.