Рынок недвижимости Москвы ожидает стагнация на протяжении всего 2010 г.
Аналитический центр компании «Доки» на основе данных рынка недвижимости на протяжении 2009 г. и совокупности макроэкономических показателей года сконструировал модель развития основных секторов рынка жилой недвижимости в 2010-2011 гг.
При создании модели будущих показателей принимались за основу данные предыдущих этапов состояния различных сегментов недвижимости в точках максимального соприкосновения с нынешними данными рынка жилья. То есть за основу проекции были приняты ориентиры 2004-2005 гг., когда стоимость 1 кв. м находилась на уровне нынешнего года, а количество сделок было сопоставимо с текущими объемами.
2010 г. начнется с небольшого роста общего количества сделок на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости, что будет связано с увеличением объемов ипотечного кредитования в ноябре и декабре 2009 г. Эта тенденция будет сопровождаться в январе увеличением средней стоимости 1 кв. м в рублевом эквиваленте жилья эконом-класса (на 1,5% по отношению к ноябрю 2009 г.) и бизнес-класса (на 0,9% по отношению к концу 2009 г.).
Рост цен на квадратные метры столицы в конце 2009 и в начале 2010 г. обусловлен не реальными экономическими предпосылками, а исключительно желанием продавцов заработать на нестабильности рынка. Более 40% собственников в декабре 2009 г. идут на расторжение договоренностей с потенциальными покупателями и увеличивают стоимость квартир до 20% в надежде на рост цен уже в начале следующего года. Однако, по мнению специалистов АН «Доки», экономических предпосылок для этого нет, и указанное увеличение цен обернется их серьезным снижением уже в феврале-марте 2010 г.
С марта по сентябрь 2010 г. развитие ситуации будет больше похоже на сценарий 2004-2005 гг., когда средняя стоимость 1 кв. м оставалась практически без изменения – на уровне 1980 долларов. Коэффициент изменения стоимости будет равен 2,2, средняя стоимость 1 кв. м в эконом-классе к сентябрю 2010 г. составит порядка 4350 долларов, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции в 11%. Это означает, что владельцам жилья эконом-класса придется в 2010 г. смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 г. объем снижения реальной стоимости 1 кв. м по отношению к сентябрю 2008 г. может достичь 30%.
Еще больше не повезет владельцам квартир бизнес-класса, которые в 2009 г. оказались в самом незавидном положении. Количество сделок в этом сегменте сократилось практически в 1,8 раза, но стоимость 1 кв. м продолжает оставаться на высоком уровне – 6279 долларов, что связано с волатильностью рынка в целом. Но объем спроса в этом сегменте свидетельствует о высоком уровне рисков для покупателей и их нежелании вступать в торги даже на нынешних показателях стоимости.
По мнению генерального директора АН «Доки»Леонида Меньшикова, разрыв между объемом предложения и количеством сделок в бизнес-классе в декабре 2009 г. уже достиг соотношения 1 к 10,8, что свидетельствует только о предстоящем ухудшении дел для владельцев подобных квартир. При этом необходимо отметить, что квартиры, соответствующие всем пользовательским характеристикам, могут остаться в ценовом диапазоне нынешнего года и сохранить привлекательность для покупателей, но таких объектов в текущей базе предложений не более 480 квартир.
По итогам 2010 г.средняя стоимость1 кв. м увеличится в Москве на 7-8% и будет ниже средневзвешенного уровня инфляции на 3-4%, а значит, на протяжении всего года серьезной активности со стороны инвестиционных покупателей ожидать не стоит.
Президиум Высшего арбитражного суда признал право федеральной собственности на 66 га земли, где работал Черкизовский рынок. На часть территории также претендовало правительство Москвы, владеющее зданием на этом участке, пишет газета «Коммерсант».
Свои претензии на земельный участок площадью 66 га по адресу Сиреневый бульвар, вл. 4 московское управление Росимущества заявило еще в феврале 2007 г., потребовав зарегистрировать на него право собственности РФ. Получив отказ в регистрации, Росимущество обжаловало его в суде. Дело дважды прошло по судебным инстанциям. В итоге Президиум Высшего арбитражного суда обязал зарегистрировать право собственности на спорный участок за федерацией, оставив без изменений решение арбитражного суда Москвы от 21 февраля 2008 г.
Согласно закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ», к федеральной собственности относятся земельные участки, предоставленные ГУПам и некоммерческим организациям, созданным федеральными органами власти. В 1997 г. спорная земля (66,478 га) была предоставлена ФУ РГУФК в бессрочное пользование и, следовательно, относится к федеральной, решил тогда суд. Отметив, что на спорном участке расположено здание, собственниками которого являются Москва и трое граждан, суд указал, что регистрация права федеральной собственности не нарушает их прав, поскольку они не лишены возможности впоследствии реализовать свои права на соответствующую часть земельного участка.
В октябре стало известно, что эти 66 га могут быть переданы под управление Фонду развития жилищного строительства, в планах которого строительство на этих землях 1 млн. кв. м жилья.
«Спор о земле под Черкизовским рынком – это частный случай глобальной проблемы разграничения земель», - подчеркивает адвокат адвокатской фирмы «Юстина» Владимир Плетнев. Он добавляет, что судебная практика теперь должна прийти в соответствие с позицией Высшего арбитражного суда, принявшего сторону Росимущества. Но постановление президиума не приведет к сокращению числа земельных споров, считает партнер адвокатского бюро «Бартолиус» Юлий Тай. «Собственники объектов недвижимости, расположенных на федеральной земле, будут опять же через суд требовать передачи части участка в собственность или в аренду», - говорит он. По словам председателя совета директоров SHolding Алексея Шепеля, для владельцев строений, арендующих землю, смена собственника участка не грозит расторжением договора аренды при условии, что он заключен без нарушений.