Рынок недвижимости Москвы ожидает стагнация на протяжении всего 2010 г.
Аналитический центр компании «Доки» на основе данных рынка недвижимости на протяжении 2009 г. и совокупности макроэкономических показателей года сконструировал модель развития основных секторов рынка жилой недвижимости в 2010-2011 гг.
При создании модели будущих показателей принимались за основу данные предыдущих этапов состояния различных сегментов недвижимости в точках максимального соприкосновения с нынешними данными рынка жилья. То есть за основу проекции были приняты ориентиры 2004-2005 гг., когда стоимость 1 кв. м находилась на уровне нынешнего года, а количество сделок было сопоставимо с текущими объемами.
2010 г. начнется с небольшого роста общего количества сделок на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости, что будет связано с увеличением объемов ипотечного кредитования в ноябре и декабре 2009 г. Эта тенденция будет сопровождаться в январе увеличением средней стоимости 1 кв. м в рублевом эквиваленте жилья эконом-класса (на 1,5% по отношению к ноябрю 2009 г.) и бизнес-класса (на 0,9% по отношению к концу 2009 г.).
Рост цен на квадратные метры столицы в конце 2009 и в начале 2010 г. обусловлен не реальными экономическими предпосылками, а исключительно желанием продавцов заработать на нестабильности рынка. Более 40% собственников в декабре 2009 г. идут на расторжение договоренностей с потенциальными покупателями и увеличивают стоимость квартир до 20% в надежде на рост цен уже в начале следующего года. Однако, по мнению специалистов АН «Доки», экономических предпосылок для этого нет, и указанное увеличение цен обернется их серьезным снижением уже в феврале-марте 2010 г.
С марта по сентябрь 2010 г. развитие ситуации будет больше похоже на сценарий 2004-2005 гг., когда средняя стоимость 1 кв. м оставалась практически без изменения – на уровне 1980 долларов. Коэффициент изменения стоимости будет равен 2,2, средняя стоимость 1 кв. м в эконом-классе к сентябрю 2010 г. составит порядка 4350 долларов, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции в 11%. Это означает, что владельцам жилья эконом-класса придется в 2010 г. смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 г. объем снижения реальной стоимости 1 кв. м по отношению к сентябрю 2008 г. может достичь 30%.
Еще больше не повезет владельцам квартир бизнес-класса, которые в 2009 г. оказались в самом незавидном положении. Количество сделок в этом сегменте сократилось практически в 1,8 раза, но стоимость 1 кв. м продолжает оставаться на высоком уровне – 6279 долларов, что связано с волатильностью рынка в целом. Но объем спроса в этом сегменте свидетельствует о высоком уровне рисков для покупателей и их нежелании вступать в торги даже на нынешних показателях стоимости.
По мнению генерального директора АН «Доки»Леонида Меньшикова, разрыв между объемом предложения и количеством сделок в бизнес-классе в декабре 2009 г. уже достиг соотношения 1 к 10,8, что свидетельствует только о предстоящем ухудшении дел для владельцев подобных квартир. При этом необходимо отметить, что квартиры, соответствующие всем пользовательским характеристикам, могут остаться в ценовом диапазоне нынешнего года и сохранить привлекательность для покупателей, но таких объектов в текущей базе предложений не более 480 квартир.
По итогам 2010 г.средняя стоимость1 кв. м увеличится в Москве на 7-8% и будет ниже средневзвешенного уровня инфляции на 3-4%, а значит, на протяжении всего года серьезной активности со стороны инвестиционных покупателей ожидать не стоит.
Сегодня Фонд имущества Санкт-Петербурга провел торги по продаже: 2 аварийных зданий с земельными участками; права аренды земельного участка под полуподземный паркинг; 11 встроенных помещений. Также прошли аукционы по продаже прав 10-летней аренды встроенных помещений.
На аварийное здание площадью 279,7 кв. м. и участок площадью 1353 кв.м. расположены адресу: Колпино, Загородная ул., д. 38, лит. А, было 6 претендентов. Покупатель – физическое лицо – приобрел лот за 2,05 млн. рублей (начальная цена – 1,6 млн.).
Второе аварийное здание (расселенный жилой дом) площадью 533,9 кв. м. и участок площадью 1054 кв.м. расположены по адресу: Красное Село, ул. Лермонтова, д. 24, лит.А. Количество претендентов – 14. Покупатель – физическое лицо – приобрел лот с превышением в 3,6 раза за 5,4 млн. рублей (начальная цена – 1,5 млн.).
Здания не являются памятниками и могут быть снесены. На возведение новых объектов (или реконструкцию нынешних) покупателям отведено 3,5 года с момента заключения договоров купли-продажи. В соответствии с Генпланом города оба участка находятся в зоне много- и среднеэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры.
Реализовано право аренды земельного участка площадью 1623 кв. м. расположенного по адресу: Ленинский пр., уч. 19 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести). Количество претендентов – 2.Покупатель – ООО «Сервис-Строй». Размер арендной платы за земельный участок на срок реализации проекта (3 года) по итогам торгов составляет 1,5 млн. рублей. Участок предоставляется для проектирования и строительства полуподземного паркинга вместимостью не менее 90 машиномест.
Продано также 11 встроенных помещений: 4 – в Василеостровском, 2 – в Петроградском, по 1 – в Адмиралтейском, Калининградском, Красногвардейском, Пушкинском и Центральном районах. Общая цена продажи – 35,753 млн. рублей (общая начальная цена – 30,7 млн.).
Кроме того прошли аукционы по продаже прав аренды встроенных помещений. Победители будут арендовать их в течение 10 лет, по истечении которых они получат преимущественное право продлить договор с КУГИ на следующий срок. Арендная плата в течение 10 лет будет оставаться неизменной. Годовая арендная плата составила:
- за помещение площадью 36,3 кв. м. (Дмитровский пер., д. 13, лит. А) – 214,7 тысячи рублей;
- за помещение площадью 41,3 кв. м. (ул.Маяковского, д. 37, лит. Ю) – 186,8 тысячи рублей;
- за помещение площадью 66,8 кв. м. (Мытнинская ул., д. 5/2, лит. А) – 517,1 тысячи рублей;
- за помещение площадью 47,9 кв. м. (Невский пр., д. 88, лит. А) 416,5 тысячи рублей;
- за помещение площадью 69,8 кв. м. (Шпалерная ул., д. 8, лит. А) 306,6 тысячи рублей.