Эксперт: Демпинг ставок в офисах класса A «потянул вниз» и класс B
В III квартале 2009 г. средний размер арендной ставки в бизнес-центрах, позиционируемых в классе A, сократился до 1175 рублей за 1 кв. м в месяц. Этот показатель опустился ниже уровня 2006 г., когда средняя ставка составляла 1365 рублей.
Проект-менеджер департамента GVA Sawyer Татьяна Разина, называя эти цифры на семинаре в рамках «Жилищного проекта», оговорилась, что данные исчисляются из размеров арендных ставок, которые декларируются. В период кризиса многие арендодатели «обжитых» офисов, в особенности расположенных в центре города, отказываются оглашать размер арендной ставки.
Как отмечает эксперт, ориентироваться приходится на заявленные арендные ставки в новых офисных комплексах с высоким объемом вакантных площадей. По оценке GVA Sawyer, класс офисной недвижимости при этом часто был декларирован произвольно, чему способствовало отсутствие определенности в критериях классов A, B+ и B.
«С наступлением кризиса ни один из владельцев офисной недвижимости не откорректировал класс своего объекта, считая это ущербом для имиджа, - отмечает Т.Разина. – Демпинг ставок в незаполненных объектах, позиционируемых в классе А, в итоге потянул за собой вниз ставки в классе В».
По данным GVA Sawyer, средняя арендная ставка в бизнес-центрах классов B+ и B составляет 980 рублей за 1 кв. м в месяц, что примерно на 200 рублей меньше, чем год. В классе C средняя арендная ставка составляет около 650 рублей за 1 кв. м в месяц. Однако здесь отмечается значительный разброс ставок: на рынке имеются предложения и по 400 рублей за 1 кв.м.
Критерии классов офисной недвижимости, разработанные ГУД, по оценке эксперта, приближаются к усредненным европейским: в первую очередь класс оценивается по «начинке» объектов. Между тем в специфических условиях Санкт-Петербурга не в меньшей степени ценится расположение объекта.
Компания Citer Invest B.V., планировавшая построить в «Москва-Сити» транспортный терминал с офисами и гостиницей, из-за кризиса осталась без обещанного ВТБ кредита. Однако уникальный проект заморожен не будет. Застройщик сумел договориться с бельгийскими финансовыми институтами о выделении на московскую стройку 355 млн. долларов. Гарантами заемщика выступят ВТБ и правительство Бельгии, пишет газета «РБК daily».
Citer Invest B.V. была учреждена в Нидерландах в 2003 г. специально для реализации проекта в «Москва-Сити». Компания выступает инвестором-заказчиком строительства транспортного терминала с коммерческими площадями общей площадью 228 тысяч кв. м на 11-м участке ММДЦ. На 1,137 га девелопер планирует построить 2 офисные башни (122,45 тысячи кв. м) и гостиницу 4 звезды на 390 номеров. Ядром МФК выступит транспортный терминал, который будет обслуживать авиа- и внутригородские пассажирские потоки, связав в один узел аэропорты Шереметьево, Внуково, метро и наземный транспорт (через 3-е транспортное кольцо).
По данным ОАО «Сити», возведение комплекса Citer Invest должно было завершиться в 2011 г. Однако пока на 11-м участке построена лишь стена в грунте и свайное основание. По словам исполнительного директора Citer Invest B.V. Сергея Тарханова, из-за проблем с финансированием в последние 8 месяцев проект был приостановлен.
В августе 2008 г. компания договорилась с ВТБ о кредитовании проекта, однако из-за кризиса банк не смог осуществить финансирование. Взамен ВТБ пообещал предоставить Citer Invest гарантии под кредиты, привлекаемые в других организациях. Застройщик сумел найти альтернативу российским кредитам на Западе. Требуемые на строительство терминала, офисов и гостиницы 355 млн. долларов Citer Invest привлечет с помощью бельгийских финансовых институтов – на срок не менее 7 лет.
Как рассказал С.Тарханов, половина необходимой суммы будет привлечена по схеме экспортного финансирования, которое организует бельгийское агентство Ilpa под гарантии правительства Бельгии. Ilpa должна привлечь деньги в западных банковских структурах. По его словам, сегодня рассматриваются три организации – Morgan Stanley, ING и Dexia Group. Окончательный выбор кредитора сделает Ilpa. Оставшуюся часть профинансирует бельгийско-турецкая Dexia Group. По словам С.Тарханова, в последнем случае имеет место не экспортное, а обычное коммерческое финансирование.