80% новых проектов 2009 г. на рынке загородной недвижимости Подмосковья – участки без подряда
По данным компании «Маршал эстейт», более 80% новых проектов 2009 года на рынке загородной недвижимости приходится на участки без подряда.
За короткое время земельные наделы, которые еще пару лет назад преимущественно продавались оптом, стали самым ходовым розничным товаром и сегодня составляют уже более половины рынка. В 2010 г. эта тенденция продолжится – почти 100% новых объектов и около 75% рынка будут составлять участки без подряда на строительство.
Их продажа в отдельных местах с 2007 г., и приобрела массовый характер во II полугодии 2008 г. В 2009 г. 50% покупок на рынке – участки без подряда.
«Появление этого продукта связано с постепенным затовариванием отдельных направлений и развитием спроса на сегмент эконом, - считает
Одна из причин появления участков без подряда на розничном рынке – полный провал на оптовом. С начала 2009 г. практически не было крупных сделок. Компании, которые к этому времени уже обладали большими земельными наделами, принялись продавать их в розницу, чтобы окупить вложения. Крупные участки земли стали межевать на куски от 8-20 соток – в основном это предложения в сегменте эконом, где цена за сотку начинается от 20 тысяч рублей без коммуникаций, в радиусе
Несмотря на то, что в 50% таких проектов прокладка коммуникаций и общая инфраструктура поселка либо не предусмотрены, либо просто обещаны, рынок это предложение воспринял достаточно активно и, благодаря этому, весной-летом появилось оживление. Спрос на такой товар достиг более 60% от общего количества покупателей.
Вслед за крупными компаниями участки без подряда начали продавать и девелоперы – как в составе организованных коттеджных поселков, так и отдельными проектами. 80% игроков рынка, вышедших со своими проектами в 2008 г., подвергли концепции поселков упрощению, отвечая реалиям спроса. В результате II и III очереди поселков, вместо запланированных коттеджей, стали продаваться в формате «без подряда».
Сегодня в эконом-классе около 90% новых проектов – участки подобного вида. Землю в этом сегменте можно купить за 50-60 тысяч рублей за сотку, да еще и в рассрочку. Очевидно, что пока покупатель заинтересован в таких предложениях.
В бизнес-классе такие проекты тоже есть, однако этот сегмент сегодня с трудом выживает и уже начал продавать свои сотки по цене вчерашнего эконома –150-200 тысяч рублей.
В элитном сегменте продавец пытается держать цену, но при появлении реального покупателя цена падает до 300 тысяч рублей за сотку. Даже эксклюзивные участки на раскрученных направлениях сегодня можно купить с 50% дисконтом.
Быстрее всего продаются участки, где стоимость сотки минимальна – объем предложения в ценовом диапазоне 75-100 тысяч рублей за сотку с коммуникациями очень ограничен. Рынок объектов подороже – 100-150 тысяч за сотку с коммуникациями уже перегружен, однако такие объекты все равно довольно хорошо продаются.
Несмотря на снижение цен на рынке почти на 30% (многие проекты понизились до себестоимости), покупатель часто ждет еще более дешевых предложений. Возможно, в 2010 г. их ожидания оправдаются: старые проекты, даже по цене строительства, не смогут конкурировать с новыми в цене, если она достигнет 30-50 тысяч рублей за дачную сотку. Не исключено, что демпинговые цены новых проектов будут связаны с полным отсутствием коммуникаций, нисколько не подешевевших за время кризиса.
Бывшие руководители Госстандарта СССР и России Г.Колмогоров, С.Безверхий и Г.Воронин обратились с Открытым письмом к Президенту РФ Д.Медведеву.
В нем они высказали свою позицию по вопросам технического регулирования в строительной отрасли и, в частности, призвали к отмене федерального закона о техрегулировании.
Публикуем письмо полностью.
Уважаемый Дмитрий Анатольевич!
С большим интересом мы ознакомились с Вашими комментариями о реализации ФЗ «О техническом регулировании» (далее — ФЗ), которые были высказаны на заседании Государственного совета в Ульяновске. Имея огромный опыт работы в отраслях экономики СССР и России, мы поддерживаем Ваше мнение о необходимости оценить дальнейшую перспективу существования ФЗ «О техническом регулировании».
Еще при подготовке этого законопроекта в 2002 г. научно-техническое и инженерное сообщество страны, и авторы письма, в частности, резко выступили против его принятия, не соглашаясь как с концепцией документа, так и с его содержанием. Объективная необходимость совершенствования нормативно-технической базы несомненно имелась. Однако из всех возможных схем реформирования нормативно-технического регулирования разработчиками ФЗ была выбрана наиболее трудоемкая. При этом они проигнорировали международный опыт, например, США, где в качестве нормативно-технических документов используются регламентирующие стандарты и другие стандарты, на которые есть ссылки в правовых документах.
Национальный институт стандартов и технологий США (NIST) насчитал более 12 тысяч таких ссылок на стандарты в законах и других официальных документах. В законодательных актах Германии используется более 5,6 тысяч ссылок на стандарты. По прошествии почти семи лет с момента введения в силу ФЗ можно констатировать пагубность выбранного курса проведения реформы и неэффективность принятых решений.
Мы, бывшие руководители Госстандарта СССР и России, можем с гордостью констатировать, что благодаря долголетней работе специалистов научно-исследовательских организаций, высших учебных заведений и промышленных предприятий создана национальная нормативная база советской и российской промышленности, по своей комплексности, широте охвата и глубине проработок национальных стандартов не имеющая аналогов в мире.
Российские стандарты учитывали и учитывают прогрессивные и приемлемые для национальной экономики требования и показатели международных стандартов, о чем свидетельствует достаточно высокий уровень их гармонизации — 40%. Национальная стандартизация обеспечивала достижения страны в космосе, обороне, ядерной энергетике, авиации и других отраслях экономики.
В настоящее время в Российской Федерации функционирует более 360 технических комитетов по стандартизации (ТК), в состав которых на добровольных началах входят ведущие в своих отраслях специалисты. К сожалению, научный потенциал и практический опыт российских ТК по стандартизации фактически не использовался как при создании программ разработки технических регламентов, так и при разработке самих проектов технических регламентов (ТР).
Во исполнение ФЗ Правительством РФ за прошедшее время было принято пять программ разработки технических регламентов за счет средств федерального бюджета. Первая (2004 г.) включала 74 ТР, вторая (2005 г.) — 85, третья (2006 г.) — 181, четвертая (2007 г.) — 41, пятая (2009 г.) — всего лишь 17 ТР. Однако ни одна из перечисленных программ не была выполнена.
О неэффективности всей деятельности по техническому регулированию свидетельствует тот факт, что, по состоянию на 1 ноября 2009 г. принято лишь 11 технических регламентов, и только 5 из них значатся в названных выше программах.
На осуществление мер, связанных со вступившим в силу ФЗ, в том числе на разработку проектов технических регламентов, расходуется по нашим оценкам до 6 млрд. рублей в год. Выделяя ежегодно хотя бы четвертую часть этих денежных средств на стандартизацию, можно было полностью обновить необходимый для экономики России фонд стандартов и повысить степень их гармонизации с международными.
Анализ вступивших в силу ТР показал их существенные недостатки, в результате чего сразу же после их принятия потребовалось внесение в них существенных изменений. Примерами служат ТР на молоко и молочную продукцию, о требованиях к автомобилям и топливу, ТР по пожарной безопасности и др.
Большинство проанализированных специалистами проектов ТР устанавливает чрезмерно детализированные требования к продукции и процессам производства, вплоть до организации и технологии производственных процессов, при этом они во многом основываются на устаревших ведомственных нормативах и инструкциях. По сути, такие проекты ТР превращаются в огромные производственные инструкции, которые будут сковывать инициативу производителей и разработку прогрессивных способов обеспечения безопасности. Выполнение таких требований может повлечь за собой существенную и, по сути, неоправданную реорганизацию производства и значительные капитальные вложения.
Начиная с момента принятия закона, специалисты неоднократно отмечали существенные противоречия самого ФЗ, отсутствие четкой методической базы разработки ТР, а также значительные расхождения с международными, и, прежде всего европейскими, подходами к разработке ТР, а также с документами ВТО. Все отмеченные выше недостатки и, скажем прямо, провалы объясняются наличием системных проблем как в самом ФЗ, так и в практике его реализации.
Международные организации — ОЭСР и АТЭС — предупреждают, что «применение несоответствующих регламентов может привести к значительному росту издержек и неэффективности деятельности, как отдельного сектора, так и всей экономики. Результаты несоответствующего регулирования в конкретном секторе могут привести к увеличению расходов, более высоким ценам, неправильному распределению ресурсов, ликвидации новаторских предложений по совершенствованию продукции и неудовлетворительному качеству услуг».
На заседании Правительства РФ 13 апреля 2006 г. М.Е. Фрадков оценил результаты реформы технического регулирования следующим образом: «Проведена супероперация в интересах наших глобальных конкурентов… Предстоит разобраться , кто вверг нас в эту пучину с такой степенью некомпетентности…». К сожалению, до Вашего последнего выступления по этому вопросу никто не пытался разобраться в сути проблемы.
Во многом серьезные проблемы в реформировании нормативно-технического регулирования обусловлены двумя непродуманными решениями: ликвидацией Госстандарта России и передачи его функций Министерству промышленности и торговли РФ, а также отменой Закона Российской Федерации «О стандартизации».
Министерство промышленности и торговли, на которое было возложено исполнение функций федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию, не имеет опыта и кадров, которые могли бы квалифицированно руководить сложнейшими вопросами технического нормирования в народном хозяйстве, особенно в отраслях, не относящихся к компетенции министерства (агропромышленный комплекс, энергетика, транспорт, здравоохранение и др.). Поэтому на практике имеют место бесконечные согласования ТР между различными организациями, сложная цепочка подготовки и принятия решений, размытая ответственность за конечный результат.
По нашему мнению, назрела необходимость организации профессионального специализированного органа, ответственного за организацию в стране деятельности по нормативно-техническому регулированию. Этим органом мог бы быть Госстандарт (название привычное для всех специалистов, иными словами, — брендовое), который отвечал бы за деятельность в области нормирования и контроля требований к продукции, и нес бы всю полноту ответственности за конечный результат перед Правительством РФ. Примером в данном случае может являться Белоруссия, где деятельностью по техническому регулированию руководит такой орган.
Сегодня в Ростехрегулировании, в подведомственных ему научно-исследовательских организациях и разветвленной сети территориальных органов сосредоточены наиболее подготовленные и имеющие большой опыт работы специалисты в области стандартизации, оценки соответствия, государственного надзора и нормативно-технического регулирования в целом. Однако Ростехрегулированию сложно реализовать свой потенциал, так как Агентство занято решением отдельных частных задач нормативно-технического регулирования вне системного контекста.
Наше предложение находит широкую поддержку у научно-технической общественности. В частности, рабочая группа по техническому регулированию Общественной палаты РФ отметила, что «ход реформы показал необходимость сосредоточить вопросы технического регулирования и стандартизации в одном ведомстве, подчинив его непосредственно Правительству России».
Для восстановления на законодательном уровне статуса и значения системы стандартизации в Российской Федерации, исключения существующих правовых пробелов в стандартизации и обеспечения необходимыми стандартами сфер национальной безопасности и обороноспособности, социальной сферы, охраны труда, экологии и пр. необходима разработка Федерального закона «О стандартизации». Он должен составить новую, отвечающую современным требованиям и тенденциям, правовую основу для поддержки и обеспечения эффективного развития национальной системы стандартизации в нашей стране. Подобные законы приняты в экономически развитых странах и государствах СНГ.
Мы предлагаем вместо разработки ТР при пересмотре национальных стандартов, регламентирующих общие технические условия (требования) к качеству различных объектов, выделить показатели по безопасности, экологии и информированию потребителя как обязательные. Кроме того, необходимо допустить возможность ссылок на национальные стандарты в иных нормативно-правовых документах. Такой подход полностью соответствует принципам Соглашения ВТО по ТБТ, реализация которого в полном объеме была закреплена Правительством РФ за Госстандартом России.
Поддерживая Вашу идею об ускорении реформирования системы нормативно-технического регулирования, считаем необходимым осуществить следующие первоочередные меры:
1. Инициировать отмену Федерального закона «О техническом регулировании».
2. Ускорить принятие Федерального закона «О стандартизации».
3. Поручить разработку законопроектов «Об оценке соответствия» и «О государственном контроле и надзоре в системе технического регулирования».
4. Создать на базе Ростехрегулирования Государственный комитет по стандартизации и метрологии с прямым его подчинением Правительству РФ. При этом желательно восстановить известный во всем мире бренд «Госстандарт России».
Колмогоров Г.Д., доктор технических наук, председатель Госстандарта СССР в 1984-1989 гг.
Безверхий С.Ф., доктор технических наук, профессор, председатель Госстандарта России в 1992-1997 гг.
Воронин Г.П., доктор экономических наук, профессор, председатель Госстандарта России в 1997-2001 гг.