80% новых проектов 2009 г. на рынке загородной недвижимости Подмосковья – участки без подряда
По данным компании «Маршал эстейт», более 80% новых проектов 2009 года на рынке загородной недвижимости приходится на участки без подряда.
За короткое время земельные наделы, которые еще пару лет назад преимущественно продавались оптом, стали самым ходовым розничным товаром и сегодня составляют уже более половины рынка. В 2010 г. эта тенденция продолжится – почти 100% новых объектов и около 75% рынка будут составлять участки без подряда на строительство.
Их продажа в отдельных местах с 2007 г., и приобрела массовый характер во II полугодии 2008 г. В 2009 г. 50% покупок на рынке – участки без подряда.
«Появление этого продукта связано с постепенным затовариванием отдельных направлений и развитием спроса на сегмент эконом, - считает
Одна из причин появления участков без подряда на розничном рынке – полный провал на оптовом. С начала 2009 г. практически не было крупных сделок. Компании, которые к этому времени уже обладали большими земельными наделами, принялись продавать их в розницу, чтобы окупить вложения. Крупные участки земли стали межевать на куски от 8-20 соток – в основном это предложения в сегменте эконом, где цена за сотку начинается от 20 тысяч рублей без коммуникаций, в радиусе
Несмотря на то, что в 50% таких проектов прокладка коммуникаций и общая инфраструктура поселка либо не предусмотрены, либо просто обещаны, рынок это предложение воспринял достаточно активно и, благодаря этому, весной-летом появилось оживление. Спрос на такой товар достиг более 60% от общего количества покупателей.
Вслед за крупными компаниями участки без подряда начали продавать и девелоперы – как в составе организованных коттеджных поселков, так и отдельными проектами. 80% игроков рынка, вышедших со своими проектами в 2008 г., подвергли концепции поселков упрощению, отвечая реалиям спроса. В результате II и III очереди поселков, вместо запланированных коттеджей, стали продаваться в формате «без подряда».
Сегодня в эконом-классе около 90% новых проектов – участки подобного вида. Землю в этом сегменте можно купить за 50-60 тысяч рублей за сотку, да еще и в рассрочку. Очевидно, что пока покупатель заинтересован в таких предложениях.
В бизнес-классе такие проекты тоже есть, однако этот сегмент сегодня с трудом выживает и уже начал продавать свои сотки по цене вчерашнего эконома –150-200 тысяч рублей.
В элитном сегменте продавец пытается держать цену, но при появлении реального покупателя цена падает до 300 тысяч рублей за сотку. Даже эксклюзивные участки на раскрученных направлениях сегодня можно купить с 50% дисконтом.
Быстрее всего продаются участки, где стоимость сотки минимальна – объем предложения в ценовом диапазоне 75-100 тысяч рублей за сотку с коммуникациями очень ограничен. Рынок объектов подороже – 100-150 тысяч за сотку с коммуникациями уже перегружен, однако такие объекты все равно довольно хорошо продаются.
Несмотря на снижение цен на рынке почти на 30% (многие проекты понизились до себестоимости), покупатель часто ждет еще более дешевых предложений. Возможно, в 2010 г. их ожидания оправдаются: старые проекты, даже по цене строительства, не смогут конкурировать с новыми в цене, если она достигнет 30-50 тысяч рублей за дачную сотку. Не исключено, что демпинговые цены новых проектов будут связаны с полным отсутствием коммуникаций, нисколько не подешевевших за время кризиса.
По данным московского управления ФСГР, в ноябре было зарегистрировано 4941 сделок по купле-продаже квартир. Сезонный всплеск сделок в начале осени, наблюдавшийся по итогам октября (данные показывают картину сделок по вторичному рынку жилья предыдущего месяца, т.к. процесс регистрации занимает около 30 дней), когда было зарегистрировано 5537 сделок, не имел продолжения, как это произошло, например, в докризисном 2007 г., пишет газета «Коммерсант».
Тогда в октябре было зарегистрировано 7893 сделок, в ноябре – 8213, а в декабре – более 10 тысяч сделок. По сравнению с ноябрем 2008 г. (4868) в ноябре 2009 г. сделок было чуть больше, и это первый случай, когда месячный показатель 2009 г. превысил данные 2008 г. «Это не говорит о росте рынка. Надо понимать, что на показателях ноября 2008 г. уже в полной мере отразился кризис, и этот месяц был провальным для риэлтеров», - поясняет гендиректор «Миэль Брокеридж» Алексей Шленов.
Рост по сделкам по итогам октября был ожидаем аналитиками. «Это традиционное сезонное увеличение сделок, так происходит от года к году», - говорит глава аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. «Тем не менее, количество сделок по итогам октября превзошло наши ожидания», - признает вице-президент российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По его мнению, по данным за декабрь можно будет снова наблюдать увеличение, связанное с циклическими всплесками спроса. В декабре показатель может достичь 6 тысяч сделок. Примерно такие же цифры называет А.Шленов – 6-6,2 тысячи сделок – что соответствует показателям декабря 2008 г. Таким образом, суммарный объем сделок в 2009 г. будет примерно на 18% меньше, чем в 2008 г., подсчитал он. Но нужно учитывать, что последние месяцы 2008 г. уже показывали отсутствие спроса. По сравнению с 2007 г. количество сделок по итогам 2009 г. будет меньше на 31%.