Эксперты: К концу 2009 г. рынки Москвы и Петербурга совпали в тенденциях
По данным анализа «Миэль-Брокеридж», за последние месяцы 2009 г. в развитии рынков недвижимости Москвы и Петербурга появились сходные тенденции. Если до кризиса питерский рынок традиционно развивался с некоторым отставанием от московского, то сейчас на обоих рынках одновременно происходит активизация спроса, увеличение количества сделок, особенно в сегменте эконом-класса. И на том, и на другом рынке «вымывается» предложение дешевых объектов.
Рынки столиц сходны также в том, что объем предложения сейчас существенно превышает объем платежеспособного спроса. Однако при этом в Москве наибольшие объемы предложения представлены на вторичном рынке, в то время, как в Петербурге – на первичном. В Северной столице строительство новостроек началось позднее, чем в Москве, и в 2009 г. на первичный рынок Петербурга практически одномоментно поступил большой объем предложений.
При междугороднем обмене, у петербуржцев наибольшим спросом пользуются объекты вторичного рынка Москвы, что обусловлено высокой степенью готовности жилья к проживанию. Москвичи, напротив, более активно приобретают в Петербурге квартиры в новостройках. Это связано с тем, что в Северной столице жилой фонд более изношен, а на первичном рынке существуют удобные схемы оплаты.
Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle о торговых центрах Москвы, основным параметром, определяющим успех ТЦ сегодня, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее. Аналитики компании рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость ТЦ.
Рынок ТЦ Москвы на протяжении долгих лет был ненасыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы. Некоторые ритейлеры закрыли нерентабельные магазины, большинство приостановило развитие, тем самым сократив спрос на торговые площади. Сегодня ритейлеры стали более требовательными: при выборе помещения для своего магазина они тщательно изучают показатели ТЦ, что вызвало рост конкуренции.
Поскольку немногие ТЦ могут похвастаться отличными характеристиками, на рынке ТЦ Москвы начался процесс сегментации. В отчете выделены 3 группы: успешные, средние и менее успешные. За основу взят показатель доли свободных площадей. Факторы, влияющие на ее уровень, разделены на 2 группы – фундаментальные и вызванные кризисом.
Среди первых – местоположение, размеры магазинов и управление ТЦ. Среди вторых – финансовое положение ритейлеров, гибкость арендодателя и арендные скидки, соблюдение графика ввода ТЦ.
Наибольшие трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях. Этому способствовал переход в более мелкий формат крупных операторов. В частности, сетевые ритейлеры сегмента «сделай сам» (DIY) сокращают площади своих магазинов, составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам.
Несмотря на то, что продажи в ТЦ снизились, посетителей меньше не стало. Это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими. Например, ошибкой многих управляющих является предоставление необоснованных скидок. Популярной альтернативой сидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве. Такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон.
Среди факторов, вызванных кризисом, самым острым стала недоступность заемного финансирования. Это вызвало трудности у ритейлеров c оборотными средствами. В результате, розничные операторы вынуждены использовать средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это приводит к замедлению развития сетей.
Соблюдение графика строительства тоже немаловажный фактор успешности ТЦ. После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочка отделки обходится довольно дорого.