Реформирование московских ДЕЗов пройдет в два этапа
Столичные власти проведут реформирование ГУП ДЕЗ в два этапа, говорится в постановлении правительства города «О мерах, направленных на повышение конкурентоспособности ГУП Москвы, осуществляющих деятельность в сфере ЖКХ», которое подписал мэр Юрий Лужков. На I этапе планируется преобразовать ГУП ДЕЗ в ОАО со 100% долей города. На IIэтапе, который начнется после 2014 г., пакеты акций ОАО будут реализованы в частные руки.
Согласно утвержденному графику проведения реформы, уже с 1 декабря в Департамент имущества должны быть представлены документы на все 122 московских ДЕЗ. Затем будет проведена инвентаризация имущества и аудит этих предприятий. Акционирование большинства ГУП ДЕЗ планируется завершить к концу 2010 г. Помимо ДЕЗ, процедуру приватизации предстоит пройти 13 предприятиям Департамента ЖКХ и 13 окружным ГУП, работающим в сфере ЖКХ.
В совет директоров ОАО, созданных в процессе приватизации ГУП ДЕЗ, войдут представители Департамента имущества, префектур административных округов и главы управ районов. Последние и будут занимать должности председателя совета директоров. Также в них будут приглашаться представители общественности, в т.ч. ТСЖ, ЖСК и домкомов.
В создаваемых ОАО предполагается внедрить корпоративную модель и модель бизнес-планирования, применяемую по всех подконтрольных городу компаниях. После приватизации столичные власти продолжат контролировать деятельность ДЕЗ в т.ч. путем проведения опросов населения, сообщает пресс-служба Департамента имущества.
Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle о торговых центрах Москвы, основным параметром, определяющим успех ТЦ сегодня, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее. Аналитики компании рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость ТЦ.
Рынок ТЦ Москвы на протяжении долгих лет был ненасыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы. Некоторые ритейлеры закрыли нерентабельные магазины, большинство приостановило развитие, тем самым сократив спрос на торговые площади. Сегодня ритейлеры стали более требовательными: при выборе помещения для своего магазина они тщательно изучают показатели ТЦ, что вызвало рост конкуренции.
Поскольку немногие ТЦ могут похвастаться отличными характеристиками, на рынке ТЦ Москвы начался процесс сегментации. В отчете выделены 3 группы: успешные, средние и менее успешные. За основу взят показатель доли свободных площадей. Факторы, влияющие на ее уровень, разделены на 2 группы – фундаментальные и вызванные кризисом.
Среди первых – местоположение, размеры магазинов и управление ТЦ. Среди вторых – финансовое положение ритейлеров, гибкость арендодателя и арендные скидки, соблюдение графика ввода ТЦ.
Наибольшие трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях. Этому способствовал переход в более мелкий формат крупных операторов. В частности, сетевые ритейлеры сегмента «сделай сам» (DIY) сокращают площади своих магазинов, составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам.
Несмотря на то, что продажи в ТЦ снизились, посетителей меньше не стало. Это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими. Например, ошибкой многих управляющих является предоставление необоснованных скидок. Популярной альтернативой сидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве. Такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон.
Среди факторов, вызванных кризисом, самым острым стала недоступность заемного финансирования. Это вызвало трудности у ритейлеров c оборотными средствами. В результате, розничные операторы вынуждены использовать средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это приводит к замедлению развития сетей.
Соблюдение графика строительства тоже немаловажный фактор успешности ТЦ. После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочка отделки обходится довольно дорого.