Минэкономразвития РФ подготовит поправки в закон об ОЭЗ, стимулирующие их создание
Минэкономразвития РФ в 2010 г. разработает поправки в закон об ОЭЗ, позволяющие присваивать этот статус региональным зонам без проведения конкурса, сообщила министр Эльвира Набиуллина.
Она напомнила, что в настоящий момент уже подготовлен ряд поправок в закон. По министра, речь идет, в частности, о снижении минимального размера инвестиций для резидентов промышленно-производственных зон с 10 до 3 млн. евро, расширении списка разрешенной деятельности в портовых зонах, предоставлении земельных участков, прилегающих к ОЭЗ, для управляющих компаний с целью строительства жилья для резидентов зон без проведения конкурсных торгов и ряд других. «Во II чтении эти поправки должны быть рассмотрены в Госдуме 11 декабря, и мы рассчитываем на их принятие уже до конца 2009 г.», - сказала Э. Набиуллина.
Помимо этого, Минэкономразвития готовит еще один блок поправок, которые будут готовы в 2010 г. Она пояснила, что речь идет о создании региональных зон, которым присваивался бы статус ОЭЗ без конкурса, если «они удовлетворяют определенным критериям». «Это будет мотивировать регионы создавать ОЭЗ», - считает министр.
Кроме того, по ее словам, в новых поправках будет предусмотрена возможность создания ОЭЗ в ряде моногородов, чтобы развивать виды деятельности, альтернативные основному производству, передает ИА Интерфакс.
Самым распространенным намерением девелоперов офисной недвижимости, задумавшимся о пересмотре своих проектов, является изменение функционального назначения объектов под жилье. Преимущества такой радикальной реконцепции связаны не только с более активным спросом на жилую недвижимость, но и с возможностью привлечения средств дольщиков на этапе строительства. Однако, как напомнил на круглом столе «Антикризисные стратегии: реконцепция или продажа объектов?» директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков, такое изменение функции, как правило, требует корректировки территориальной зоны в ПЗЗ, а в некоторых случаях и функциональной зоны в Генплане.
В случае, если проект относится к зоне, где допускается как жилое, так и офисное строительство, нормативы для жилой недвижимости предполагают сокращение плотности застройки. В то же время изменение площади участка и территории озеленения, благоустройства и размещения социальных объектов нуждается в разработке нового проекта планировки и межевания, что требует около 8 месяцев и денежных затрат в размере 2,5 млн. рублей. Разработка ППТ также потребуется при значительном повышении этажности зданий, отмечает эксперт.
Как напомнил директор по развитию ООО «Центр Согласований» Антон Венедиктов, объект офисной недвижимости, участок под строительство которого предоставлен в аренду на инвестиционных условиях, в общем случае не может быть перепрофилирован под жилье, поскольку в соответствии с законодательством участки под жилищное строительство не предоставляются целевым назначением, а выставляются на торги.
Перепрофилировать под жилье бизнес-центр, уже находящийся в стадии строительства, практически невозможно. Одним из способов реконцепции, по мнению А.Венедиктова, является изменение функционального назначения на медицинский (клинико-диагностический) центр. Впрочем, и при этом может потребоваться согласование условно разрешенного вида использования территории, что потребует временных и материальных затрат.
По оценке гендиректора Knight Frank St.Petersburg Олега Баркова, фактические расходы на градостроительные согласования, как правило, значительно превышают официальные расценки. Если после этого объект выставляется на продажу, девелопер обычно включает их в продажную цену. «Иностранному покупателю при этом бывает трудно объяснить, почему недвижимость в Москве и Петербурге дороже, чем в европейских странах», - отмечает он.