ВЭБ и ПФР будут покупать ипотечные бонды, обеспеченные кредитами со ставкой не выше 11%
Внешэкономбанк и Пенсионный фонд РФ будут приобретать ипотечные ценные бумаги, которые обеспечены кредитами, выданными в 2010 г. по ставке не выше 11%, сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка на конференции, посвященной ипотечному кредитованию. «210 млрд. рублей, которые выделяют ВЭБ и ПФР, это не деньги для АИЖК, это деньги для участников рынка. Любой, кто предложит ипотечные облигации, которые удовлетворяют требованиям инвестиционной декларации и составленные на пуле кредитов из вновь выданных ипотек, получит доступ к этим деньгам», - сказал он.
По словам А.Семеняки, этот механизм позволит уйти от прошлого негативного опыта, «когда банкам выдавали стабилизационные займы, а объемы кредитования не росли». «Теперь процедура меняется: сначала банками будут выданы кредиты. Их можно выдавать и формировать покрытие за счет краткосрочной ликвидности, ее более чем достаточно. Потом, когда это покрытие упаковано в ценную бумагу, государство обеспечивает доступ к долгосрочному ресурсу», - отметил он.
А.Семеняка сообщил, что АИЖК будет рекомендовать банку-эмитенту делать на базе одного портфеля ипотечных закладных несколько траншей облигаций. Старший транш будет не очень длинным по сроку, и, поскольку краткосрочной ликвидности на рынке достаточно, его можно «продавать в рынок». Второй транш со сроком обращения 3-4 года будет нерыночным, облигации будут иметь ставку купона в размере 2-3%. Он будет приобретаться ВЭБ. Третий – с о сроком обращения 5-6 лет и ставкой купона 8-9% годовых будет выкупаться за счет средств ПФР.
Суммарно эти 3 транша обеспечат стоимость денег для эмитента облигаций на уровне 8% годовых. То есть маржа банка, работающего в ипотеке, будет составлять 3%, поскольку кредиты в покрытии будут выданы на уровне 11% годовых. Младший транш со сроком обращения 7-8 лет и наибольшими рисками будет выкупаться самим банком-эмитентом.
А.Семеняка считает, что это не просто антикризисный механизм, но реализация того, о чем АИЖК говорило в течение несколько лет, - предоставление доступа участников ипотечного рынка к пенсионным деньгам. «20% пенсионных накоплений может быть вложено в ипотечную облигацию – это порядка 160 млрд. рублей. И еще 50 млрд. рублей – это деньги ВЭБ», - сказал он, передает ИА Интерфакс.
Осенью на рынке жилой недвижимости отмечено увеличение спроса, что подтверждается ростом продаж и в отдельных случаях – повышением цен на объектах первичного рынка. Если эта тенденция продолжится в январе-феврале, можно будет сделать вывод о положительном тренде. То же касается торговой недвижимости, которая приближена к повседневным потребностям населения. Однако в офисной и складской недвижимости налицо застой, который может продлиться до 2012 г. Такое мнение сегодня на круглом столе высказал гендиректор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.
Он подчеркнул, что спрос на офисную недвижимость зависит от макроэкономических факторов, динамику которых сегодня трудно прогнозировать. «Мне ближе в данном случае позиция министра финансов Алексея Кудрина, который на съезде экономистов назвал ситуацию тяжелой и не исключает повторный спад», - отметил О.Барков.
По данным Knight Frank, средняя заполняемость бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге не превышает 68%. «Но это «средняя температура по больнице». В новых БЦ заполнено менее 50% площадей», - отмечает О.Барков. В объектах класса B заполняемость выше – 83%. Однако этот уровень достигается за счет снижения арендной платы в среднем на 35%.
Специалисты компании считают реконцепцию лучшим способом обеспечения окупаемости офисного проекта. На стадии проектирования бизнес-центр сегодня предпочтительнее перепрофилировать под отель. По оценке О.Баркова, на фоне кризиса окупаемость офисной и гостиничной недвижимости фактически уравнялась. При этом на рынке гостиничной недвижимости сохраняется спрос, в том числе со стороны зарубежных операторов. Однако, как напоминают эксперты, проектирование отеля приводит к потере части полезной площади, а также предполагает высокие требования к локации, в том числе к видовым характеристикам.
В случае если бизнес-центр уже находится на стадии строительства, возможно внесение изменений в планировку с понижением класса объекта, что в нынешних условиях вплне оправдано, считают эксперты Knight Frank.
На рынке складской недвижимости ситуация еще сложнее в связи с избытком предложения площадей класса A, отмечает директор по профессиональной деятельности Knight Frank Николай Пашков. Некоторые объекты, по его словам, свободны на 70-80%.
По оценке Н.Пашкова, в этом сегменте до кризиса сложились неадекватные ожидания спроса. Даже в период бума средняя потребность в складских площадях составляла 2000 кв. м, а не 10000, на что рассчитывали девелоперы складов класса A. В настоящее время, по его данным, большинство владельцев логистических объектов пытаются по мере возможности перепланировать помещения под «мелкую нарезку».
В то же время реконцепция складских помещений в некоторых случаях осуществляется легче, чем офисных. По данным Knight Frank, на земельные участки площадью менее 3 га, предназначенные для логистической недвижимости, в настоящее время существует спрос у компаний, заинтересованных в реконцепции проектов для производственных функций. «Речь идет о производствах, для которых ценовой порог входа на рынок ранее был слишком высоким. Сейчас, со снижением цен на землю и стройматериалы, у них появляется такая возможность», - поясняет Н.Пашков.
Как отмечает директор по развитию ООО «Центр согласований» Антон Венедиктов, в торговой недвижимости реконцепция осуществляется с наименьшими затратами, так как в этом сегменте перепланировка обычно не требует согласований. В крупных торговых центрах часть невостребованных торговых площадей, по данным Knight Frank, эффективно используются под досугово-развлекательные функции.