Эксперт: Главное препятствие на пути реконцепции – градостроительные согласования
Самым распространенным намерением девелоперов офисной недвижимости, задумавшимся о пересмотре своих проектов, является изменение функционального назначения объектов под жилье. Преимущества такой радикальной реконцепции связаны не только с более активным спросом на жилую недвижимость, но и с возможностью привлечения средств дольщиков на этапе строительства. Однако, как напомнил на круглом столе «Антикризисные стратегии: реконцепция или продажа объектов?» директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков, такое изменение функции, как правило, требует корректировки территориальной зоны в ПЗЗ, а в некоторых случаях и функциональной зоны в Генплане.
В случае, если проект относится к зоне, где допускается как жилое, так и офисное строительство, нормативы для жилой недвижимости предполагают сокращение плотности застройки. В то же время изменение площади участка и территории озеленения, благоустройства и размещения социальных объектов нуждается в разработке нового проекта планировки и межевания, что требует около 8 месяцев и денежных затрат в размере 2,5 млн. рублей. Разработка ППТ также потребуется при значительном повышении этажности зданий, отмечает эксперт.
Как напомнил директор по развитию ООО «Центр Согласований» Антон Венедиктов, объект офисной недвижимости, участок под строительство которого предоставлен в аренду на инвестиционных условиях, в общем случае не может быть перепрофилирован под жилье, поскольку в соответствии с законодательством участки под жилищное строительство не предоставляются целевым назначением, а выставляются на торги.
Перепрофилировать под жилье бизнес-центр, уже находящийся в стадии строительства, практически невозможно. Одним из способов реконцепции, по мнению А.Венедиктова, является изменение функционального назначения на медицинский (клинико-диагностический) центр. Впрочем, и при этом может потребоваться согласование условно разрешенного вида использования территории, что потребует временных и материальных затрат.
По оценке гендиректора Knight Frank St.Petersburg Олега Баркова, фактические расходы на градостроительные согласования, как правило, значительно превышают официальные расценки. Если после этого объект выставляется на продажу, девелопер обычно включает их в продажную цену. «Иностранному покупателю при этом бывает трудно объяснить, почему недвижимость в Москве и Петербурге дороже, чем в европейских странах», - отмечает он.
Сегодня на совещании в правительстве Ленинградской области были рассмотрены вопросы о концептуальных основах развития транспорта и транспортной инфраструктуры до 2013 г. и перспективу до 2025 г.
В начале 2010 г., как сообщил председатель комитета по транспорту и транспортной инфраструктуре Леонид Теребнев, планируется объявить конкурс на разработку стратегии развития транспорта региона. Разработанная в 2009 г. Концепция развития транспорта соответствует транспортной стратегии России на перспективу до 2030 г. В ноябре она была рассмотрена на морском и транспортном Советах при областном правительстве. По мнению разработчиков, успешному решению транспортных проблем будет способствовать сокращение диспропорций в обеспечении дорогами разных районов области, развитие транспортных подходов к портам, возрождение внутреннего водного транспорта.
Остро необходимо развитие транспортной логистики. Основная масса грузов следует через область транзитом, без обработки, что отрицательно сказывается на бюджетных поступлениях, - считает Л.Теребнев.
Одной из составляющих концепции является техническое перевооружение транспортной отрасли на базе новых технологий и инновационных решений. Закупка новой техники, обновление железнодорожных вокзалов и платформ, внедрение системы ГЛОНАСС позволят улучшить качество обслуживания, обеспечить экономию ресурсов и безопасность движения. Комитетом по транспорту подготовлен проект областного закона об организации транспортного обслуживания населения автомобильным, железнодорожным, водным и воздушным транспортом.
По итогам рассмотрения концептуальных подходов к развитию транспорта в области профильному комитету рекомендовано уточнить ближайшие задачи и обратить особое внимание на изучение грузовых и пассажирских потоков между районами и населенными пунктами, чтобы сделать транспорт максимально эффективным и доступным, сообщает пресс-служба правительства региона.