Эксперт: Главное препятствие на пути реконцепции – градостроительные согласования
Самым распространенным намерением девелоперов офисной недвижимости, задумавшимся о пересмотре своих проектов, является изменение функционального назначения объектов под жилье. Преимущества такой радикальной реконцепции связаны не только с более активным спросом на жилую недвижимость, но и с возможностью привлечения средств дольщиков на этапе строительства. Однако, как напомнил на круглом столе «Антикризисные стратегии: реконцепция или продажа объектов?» директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков, такое изменение функции, как правило, требует корректировки территориальной зоны в ПЗЗ, а в некоторых случаях и функциональной зоны в Генплане.
В случае, если проект относится к зоне, где допускается как жилое, так и офисное строительство, нормативы для жилой недвижимости предполагают сокращение плотности застройки. В то же время изменение площади участка и территории озеленения, благоустройства и размещения социальных объектов нуждается в разработке нового проекта планировки и межевания, что требует около 8 месяцев и денежных затрат в размере 2,5 млн. рублей. Разработка ППТ также потребуется при значительном повышении этажности зданий, отмечает эксперт.
Как напомнил директор по развитию ООО «Центр Согласований» Антон Венедиктов, объект офисной недвижимости, участок под строительство которого предоставлен в аренду на инвестиционных условиях, в общем случае не может быть перепрофилирован под жилье, поскольку в соответствии с законодательством участки под жилищное строительство не предоставляются целевым назначением, а выставляются на торги.
Перепрофилировать под жилье бизнес-центр, уже находящийся в стадии строительства, практически невозможно. Одним из способов реконцепции, по мнению А.Венедиктова, является изменение функционального назначения на медицинский (клинико-диагностический) центр. Впрочем, и при этом может потребоваться согласование условно разрешенного вида использования территории, что потребует временных и материальных затрат.
По оценке гендиректора Knight Frank St.Petersburg Олега Баркова, фактические расходы на градостроительные согласования, как правило, значительно превышают официальные расценки. Если после этого объект выставляется на продажу, девелопер обычно включает их в продажную цену. «Иностранному покупателю при этом бывает трудно объяснить, почему недвижимость в Москве и Петербурге дороже, чем в европейских странах», - отмечает он.
Заместитель председателя Правительства Московской области Сергей Кошман провел очередное заседание рабочей группы по обеспечению жильем ветеранов и инвалидов войны, проживающих в регионе. Он обратил внимание присутствующих на то, что 562 ветеранам жилье уже распределено, однако 161 человек еще стоит в очереди на квартиры.
В ходе совещания замминистра строительства области Александр Чугунов рассказал, как осуществляется подготовка квартир, предназначенных для ветеранов. Он сделал подробный доклад по квартирам, готовым к сдаче в Королеве и Лобне. В ближайшее время в этих МО предполагается заселить в новые квартиры 25 ветеранов.
Замминистра ЖКХ региона Елена Карсанова отметила, что жильем обеспечено 77,7% нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов. По данным областного Минфина, на приобретение жилья в бюджеты МО Московской области перечислено 1,085 млрд. руб.
На основе вновь поступивших сведений была дополнена информационная таблица по МО с уточненными данными по количеству очередников, получивших новые квартиры. За прошедшую неделю жилье было предоставлено еще 74 ветеранам.