Эксперт: Главное препятствие на пути реконцепции – градостроительные согласования
Самым распространенным намерением девелоперов офисной недвижимости, задумавшимся о пересмотре своих проектов, является изменение функционального назначения объектов под жилье. Преимущества такой радикальной реконцепции связаны не только с более активным спросом на жилую недвижимость, но и с возможностью привлечения средств дольщиков на этапе строительства. Однако, как напомнил на круглом столе «Антикризисные стратегии: реконцепция или продажа объектов?» директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков, такое изменение функции, как правило, требует корректировки территориальной зоны в ПЗЗ, а в некоторых случаях и функциональной зоны в Генплане.
В случае, если проект относится к зоне, где допускается как жилое, так и офисное строительство, нормативы для жилой недвижимости предполагают сокращение плотности застройки. В то же время изменение площади участка и территории озеленения, благоустройства и размещения социальных объектов нуждается в разработке нового проекта планировки и межевания, что требует около 8 месяцев и денежных затрат в размере 2,5 млн. рублей. Разработка ППТ также потребуется при значительном повышении этажности зданий, отмечает эксперт.
Как напомнил директор по развитию ООО «Центр Согласований» Антон Венедиктов, объект офисной недвижимости, участок под строительство которого предоставлен в аренду на инвестиционных условиях, в общем случае не может быть перепрофилирован под жилье, поскольку в соответствии с законодательством участки под жилищное строительство не предоставляются целевым назначением, а выставляются на торги.
Перепрофилировать под жилье бизнес-центр, уже находящийся в стадии строительства, практически невозможно. Одним из способов реконцепции, по мнению А.Венедиктова, является изменение функционального назначения на медицинский (клинико-диагностический) центр. Впрочем, и при этом может потребоваться согласование условно разрешенного вида использования территории, что потребует временных и материальных затрат.
По оценке гендиректора Knight Frank St.Petersburg Олега Баркова, фактические расходы на градостроительные согласования, как правило, значительно превышают официальные расценки. Если после этого объект выставляется на продажу, девелопер обычно включает их в продажную цену. «Иностранному покупателю при этом бывает трудно объяснить, почему недвижимость в Москве и Петербурге дороже, чем в европейских странах», - отмечает он.
«Стратегия Фонда содействия развитию жилищного строительства привлекательна тем, что представляет собой комплексные подходы, которые учитывают развитие и промышленности стройматериалов, и жилищного строительства, и территориального планирования. У Фонда есть специфика в этих отраслях, поэтому мы предполагаем плотно взаимодействовать с ним в реализации стратегии. Мы будем всемерно поддерживать развитие всех направлений деятельности Фонда», - так прокомментировал директор департамента регулирования градостроительной деятельности Минрегионразвития Илья Пономарев утверждение Стратегии Фонда РЖС.
«На этапе проведения маркетинговых, инфраструктурных и других исследований, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, мы готовы предоставить свои рекомендации в части территориального планирования, - подчеркнул он. – Ведь не секрет, что последние годы, когда терпланирования не было, дали очень большое количество неэффективных планировочных решений. К примеру, размещение инвестиционных проектов в объективно неудобных местах, или же размещение индивидуального объекта в месте, в котором он попадает в конфликт с дальнейшими планами развития территории населенного пункта».
И.Пономарев также отметил: «На сегодняшний день разработка документов территориального планирования – приоритетная задача, и мы считаем, что методически ее необходимо выполнить корректно, но максимально быстро. Для жилищного строительства это будет играть огромную роль, потому что формирование себестоимости на стартовом этапе в большой степени зависит от объективной стоимости инфраструктуры. Неграмотно примененное пространственное решение дает удорожание инвестиционного объекта на десятки процентов».