Эксперт: Главное препятствие на пути реконцепции – градостроительные согласования
Самым распространенным намерением девелоперов офисной недвижимости, задумавшимся о пересмотре своих проектов, является изменение функционального назначения объектов под жилье. Преимущества такой радикальной реконцепции связаны не только с более активным спросом на жилую недвижимость, но и с возможностью привлечения средств дольщиков на этапе строительства. Однако, как напомнил на круглом столе «Антикризисные стратегии: реконцепция или продажа объектов?» директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков, такое изменение функции, как правило, требует корректировки территориальной зоны в ПЗЗ, а в некоторых случаях и функциональной зоны в Генплане.
В случае, если проект относится к зоне, где допускается как жилое, так и офисное строительство, нормативы для жилой недвижимости предполагают сокращение плотности застройки. В то же время изменение площади участка и территории озеленения, благоустройства и размещения социальных объектов нуждается в разработке нового проекта планировки и межевания, что требует около 8 месяцев и денежных затрат в размере 2,5 млн. рублей. Разработка ППТ также потребуется при значительном повышении этажности зданий, отмечает эксперт.
Как напомнил директор по развитию ООО «Центр Согласований» Антон Венедиктов, объект офисной недвижимости, участок под строительство которого предоставлен в аренду на инвестиционных условиях, в общем случае не может быть перепрофилирован под жилье, поскольку в соответствии с законодательством участки под жилищное строительство не предоставляются целевым назначением, а выставляются на торги.
Перепрофилировать под жилье бизнес-центр, уже находящийся в стадии строительства, практически невозможно. Одним из способов реконцепции, по мнению А.Венедиктова, является изменение функционального назначения на медицинский (клинико-диагностический) центр. Впрочем, и при этом может потребоваться согласование условно разрешенного вида использования территории, что потребует временных и материальных затрат.
По оценке гендиректора Knight Frank St.Petersburg Олега Баркова, фактические расходы на градостроительные согласования, как правило, значительно превышают официальные расценки. Если после этого объект выставляется на продажу, девелопер обычно включает их в продажную цену. «Иностранному покупателю при этом бывает трудно объяснить, почему недвижимость в Москве и Петербурге дороже, чем в европейских странах», - отмечает он.
Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» (АСПК) обратилась к ФАС России с просьбой учесть риски, связанные с возможным сокращением перечня видов работ, указанных в Приказе Минрегионразвития №274. Профессиональные союзы и ассоциации СЗФО, входящие в АСПК и объединяющие около 1500 строительных компаний, выражают обеспокоенность по поводу возможных изменений перечне.
Напомним, что ФАС России назначило на 16 декабря 2009 г. рассмотрение дела в отношении Минрегиона РФ в связи с утверждением перечня видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства. По мнению Минэкономразвития РФ и ФАС России, в целях защиты интересов представителей малого и среднего бизнеса необходимо сохранить в перечне только те работы, которые могут причинить вред неограниченному кругу лиц.
Профессиональное бизнес-сообщество же считает, что строительная отрасль уже начала успешно использовать механизмы саморегулирования, в том числе при участии в конкурсах при размещении госзаказа. Если произойдет сокращение числа видов работ, требующих получения допуска, значительная часть компаний России не войдет в СРО. Из этого следует, что гарантировать высокое качество и безопасность объектов капитального строительства будет невозможно ввиду высокой вероятности найма ими сотрудников, не имеющих соответствующего образования и квалификации. Также существует опасность появления на рынке фирм-однодневок, деятельность которых не будет контролироваться СРО, и они смогут беспрепятственно вести свою деятельность с использованием незаконных схем, в т.ч. за счет средств бюджетов разного уровня.
В связи с этим АСПК обратилась к руководителю ФАС России Игорю Артемьеву с просьбой учесть указанные риски при рассмотрении дела в отношении Приказа Минрегиона РФ №274.