Эксперт: Главное препятствие на пути реконцепции – градостроительные согласования
Самым распространенным намерением девелоперов офисной недвижимости, задумавшимся о пересмотре своих проектов, является изменение функционального назначения объектов под жилье. Преимущества такой радикальной реконцепции связаны не только с более активным спросом на жилую недвижимость, но и с возможностью привлечения средств дольщиков на этапе строительства. Однако, как напомнил на круглом столе «Антикризисные стратегии: реконцепция или продажа объектов?» директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков, такое изменение функции, как правило, требует корректировки территориальной зоны в ПЗЗ, а в некоторых случаях и функциональной зоны в Генплане.
В случае, если проект относится к зоне, где допускается как жилое, так и офисное строительство, нормативы для жилой недвижимости предполагают сокращение плотности застройки. В то же время изменение площади участка и территории озеленения, благоустройства и размещения социальных объектов нуждается в разработке нового проекта планировки и межевания, что требует около 8 месяцев и денежных затрат в размере 2,5 млн. рублей. Разработка ППТ также потребуется при значительном повышении этажности зданий, отмечает эксперт.
Как напомнил директор по развитию ООО «Центр Согласований» Антон Венедиктов, объект офисной недвижимости, участок под строительство которого предоставлен в аренду на инвестиционных условиях, в общем случае не может быть перепрофилирован под жилье, поскольку в соответствии с законодательством участки под жилищное строительство не предоставляются целевым назначением, а выставляются на торги.
Перепрофилировать под жилье бизнес-центр, уже находящийся в стадии строительства, практически невозможно. Одним из способов реконцепции, по мнению А.Венедиктова, является изменение функционального назначения на медицинский (клинико-диагностический) центр. Впрочем, и при этом может потребоваться согласование условно разрешенного вида использования территории, что потребует временных и материальных затрат.
По оценке гендиректора Knight Frank St.Petersburg Олега Баркова, фактические расходы на градостроительные согласования, как правило, значительно превышают официальные расценки. Если после этого объект выставляется на продажу, девелопер обычно включает их в продажную цену. «Иностранному покупателю при этом бывает трудно объяснить, почему недвижимость в Москве и Петербурге дороже, чем в европейских странах», - отмечает он.
На сегодняшний день 80% внутриквартальных дворовых территорий Петербурга благоустроены, – заявила на сегодняшнем заседании городского правительства губернатор Валентина Матвиенко. Работы в остальных 20% должны быть выполнены в
Акцент будет сделан на МО, в бюджетах которых запланировано большая часть финансирования комплексной программы благоустройства дворовых территорий – 2,5 млрд. рублей. Оставшиеся 300 млн. рублей поступят на счета районных администраций.
Муниципалитеты, районные власти, а также главы Комитетов по благоустройству и дорожному хозяйству и Комитет по градостроительству и архитектуре должны провести инвентаризацию и выбрать самые неблагоустроенные дворы, которые должны попасть в программу в первую очередь, и до начала сезона работ составить планы работ, которые будут осуществлены в
«Необходимо максимально эффективно, с учетом необходимости экономии средств и сохранения качества услуг, организовать конкурсы по госзаказу. На программу выделяются очень неплохие деньги. Здесь важно не допустить расточительства», - подчеркнула В.Матвиенко.
В