Эксперты Knight Frank рекомендуют девелоперам офисов и складов реконцепцию проектов
Осенью на рынке жилой недвижимости отмечено увеличение спроса, что подтверждается ростом продаж и в отдельных случаях – повышением цен на объектах первичного рынка. Если эта тенденция продолжится в январе-феврале, можно будет сделать вывод о положительном тренде. То же касается торговой недвижимости, которая приближена к повседневным потребностям населения. Однако в офисной и складской недвижимости налицо застой, который может продлиться до 2012 г. Такое мнение сегодня на круглом столе высказал гендиректор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.
Он подчеркнул, что спрос на офисную недвижимость зависит от макроэкономических факторов, динамику которых сегодня трудно прогнозировать. «Мне ближе в данном случае позиция министра финансов Алексея Кудрина, который на съезде экономистов назвал ситуацию тяжелой и не исключает повторный спад», - отметил О.Барков.
По данным Knight Frank, средняя заполняемость бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге не превышает 68%. «Но это «средняя температура по больнице». В новых БЦ заполнено менее 50% площадей», - отмечает О.Барков. В объектах класса B заполняемость выше – 83%. Однако этот уровень достигается за счет снижения арендной платы в среднем на 35%.
Специалисты компании считают реконцепцию лучшим способом обеспечения окупаемости офисного проекта. На стадии проектирования бизнес-центр сегодня предпочтительнее перепрофилировать под отель. По оценке О.Баркова, на фоне кризиса окупаемость офисной и гостиничной недвижимости фактически уравнялась. При этом на рынке гостиничной недвижимости сохраняется спрос, в том числе со стороны зарубежных операторов. Однако, как напоминают эксперты, проектирование отеля приводит к потере части полезной площади, а также предполагает высокие требования к локации, в том числе к видовым характеристикам.
В случае если бизнес-центр уже находится на стадии строительства, возможно внесение изменений в планировку с понижением класса объекта, что в нынешних условиях вплне оправдано, считают эксперты Knight Frank.
На рынке складской недвижимости ситуация еще сложнее в связи с избытком предложения площадей класса A, отмечает директор по профессиональной деятельности Knight Frank Николай Пашков. Некоторые объекты, по его словам, свободны на 70-80%.
По оценке Н.Пашкова, в этом сегменте до кризиса сложились неадекватные ожидания спроса. Даже в период бума средняя потребность в складских площадях составляла 2000 кв. м, а не 10000, на что рассчитывали девелоперы складов класса A. В настоящее время, по его данным, большинство владельцев логистических объектов пытаются по мере возможности перепланировать помещения под «мелкую нарезку».
В то же время реконцепция складских помещений в некоторых случаях осуществляется легче, чем офисных. По данным Knight Frank, на земельные участки площадью менее 3 га, предназначенные для логистической недвижимости, в настоящее время существует спрос у компаний, заинтересованных в реконцепции проектов для производственных функций. «Речь идет о производствах, для которых ценовой порог входа на рынок ранее был слишком высоким. Сейчас, со снижением цен на землю и стройматериалы, у них появляется такая возможность», - поясняет Н.Пашков.
Как отмечает директор по развитию ООО «Центр согласований» Антон Венедиктов, в торговой недвижимости реконцепция осуществляется с наименьшими затратами, так как в этом сегменте перепланировка обычно не требует согласований. В крупных торговых центрах часть невостребованных торговых площадей, по данным Knight Frank, эффективно используются под досугово-развлекательные функции.
Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle о торговых центрах Москвы, основным параметром, определяющим успех ТЦ сегодня, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее. Аналитики компании рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость ТЦ.
Рынок ТЦ Москвы на протяжении долгих лет был ненасыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы. Некоторые ритейлеры закрыли нерентабельные магазины, большинство приостановило развитие, тем самым сократив спрос на торговые площади. Сегодня ритейлеры стали более требовательными: при выборе помещения для своего магазина они тщательно изучают показатели ТЦ, что вызвало рост конкуренции.
Поскольку немногие ТЦ могут похвастаться отличными характеристиками, на рынке ТЦ Москвы начался процесс сегментации. В отчете выделены 3 группы: успешные, средние и менее успешные. За основу взят показатель доли свободных площадей. Факторы, влияющие на ее уровень, разделены на 2 группы – фундаментальные и вызванные кризисом.
Среди первых – местоположение, размеры магазинов и управление ТЦ. Среди вторых – финансовое положение ритейлеров, гибкость арендодателя и арендные скидки, соблюдение графика ввода ТЦ.
Наибольшие трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях. Этому способствовал переход в более мелкий формат крупных операторов. В частности, сетевые ритейлеры сегмента «сделай сам» (DIY) сокращают площади своих магазинов, составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам.
Несмотря на то, что продажи в ТЦ снизились, посетителей меньше не стало. Это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими. Например, ошибкой многих управляющих является предоставление необоснованных скидок. Популярной альтернативой сидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве. Такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон.
Среди факторов, вызванных кризисом, самым острым стала недоступность заемного финансирования. Это вызвало трудности у ритейлеров c оборотными средствами. В результате, розничные операторы вынуждены использовать средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это приводит к замедлению развития сетей.
Соблюдение графика строительства тоже немаловажный фактор успешности ТЦ. После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочка отделки обходится довольно дорого.