Эксперты Knight Frank рекомендуют девелоперам офисов и складов реконцепцию проектов
Осенью на рынке жилой недвижимости отмечено увеличение спроса, что подтверждается ростом продаж и в отдельных случаях – повышением цен на объектах первичного рынка. Если эта тенденция продолжится в январе-феврале, можно будет сделать вывод о положительном тренде. То же касается торговой недвижимости, которая приближена к повседневным потребностям населения. Однако в офисной и складской недвижимости налицо застой, который может продлиться до 2012 г. Такое мнение сегодня на круглом столе высказал гендиректор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков.
Он подчеркнул, что спрос на офисную недвижимость зависит от макроэкономических факторов, динамику которых сегодня трудно прогнозировать. «Мне ближе в данном случае позиция министра финансов Алексея Кудрина, который на съезде экономистов назвал ситуацию тяжелой и не исключает повторный спад», - отметил О.Барков.
По данным Knight Frank, средняя заполняемость бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге не превышает 68%. «Но это «средняя температура по больнице». В новых БЦ заполнено менее 50% площадей», - отмечает О.Барков. В объектах класса B заполняемость выше – 83%. Однако этот уровень достигается за счет снижения арендной платы в среднем на 35%.
Специалисты компании считают реконцепцию лучшим способом обеспечения окупаемости офисного проекта. На стадии проектирования бизнес-центр сегодня предпочтительнее перепрофилировать под отель. По оценке О.Баркова, на фоне кризиса окупаемость офисной и гостиничной недвижимости фактически уравнялась. При этом на рынке гостиничной недвижимости сохраняется спрос, в том числе со стороны зарубежных операторов. Однако, как напоминают эксперты, проектирование отеля приводит к потере части полезной площади, а также предполагает высокие требования к локации, в том числе к видовым характеристикам.
В случае если бизнес-центр уже находится на стадии строительства, возможно внесение изменений в планировку с понижением класса объекта, что в нынешних условиях вплне оправдано, считают эксперты Knight Frank.
На рынке складской недвижимости ситуация еще сложнее в связи с избытком предложения площадей класса A, отмечает директор по профессиональной деятельности Knight Frank Николай Пашков. Некоторые объекты, по его словам, свободны на 70-80%.
По оценке Н.Пашкова, в этом сегменте до кризиса сложились неадекватные ожидания спроса. Даже в период бума средняя потребность в складских площадях составляла 2000 кв. м, а не 10000, на что рассчитывали девелоперы складов класса A. В настоящее время, по его данным, большинство владельцев логистических объектов пытаются по мере возможности перепланировать помещения под «мелкую нарезку».
В то же время реконцепция складских помещений в некоторых случаях осуществляется легче, чем офисных. По данным Knight Frank, на земельные участки площадью менее 3 га, предназначенные для логистической недвижимости, в настоящее время существует спрос у компаний, заинтересованных в реконцепции проектов для производственных функций. «Речь идет о производствах, для которых ценовой порог входа на рынок ранее был слишком высоким. Сейчас, со снижением цен на землю и стройматериалы, у них появляется такая возможность», - поясняет Н.Пашков.
Как отмечает директор по развитию ООО «Центр согласований» Антон Венедиктов, в торговой недвижимости реконцепция осуществляется с наименьшими затратами, так как в этом сегменте перепланировка обычно не требует согласований. В крупных торговых центрах часть невостребованных торговых площадей, по данным Knight Frank, эффективно используются под досугово-развлекательные функции.
Сегодня на заседании городского правительства состоялось подведение итогов и награждение победителей ежегодного городского смотра-конкурса на лучшее комплексное благоустройство районов Санкт-Петербурга в 2009 г. Результаты работы конкурсной комиссии озвучил глава Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Борис Мурашов.
«Мы должны заботиться о каждом квартале, о каждом дворе, а не только о Невском пр. И то, что вы делаете – это жизнь города, имидж города, его настроение», - сказала, поблагодарив участников, губернатор Валентина Матвиенко.
Победители, занявшие 1-е, 2-е и 3-е места в ежегодном городском смотре-конкурсе в отдельных номинациях в каждой из групп районов Санкт-Петербурга:
1. В номинации «Самый благоустроенный квартал»:
1-я группа районов:
1 место Красногвардейский р-н: квартал № 13-14, Большая Охта
2 место Московский р-н: ул. Орджоникидзе, ул. Ленсовета и ул. Ю.Гагарина
3 место Приморский р-н: квартал 41А, ул. Школьная, пер. Шиманского
2-я группа районов:
1 место Адмиралтейский р-н: наб. канала Грибоедова, 89
2 место Василеостровский р-н: Морская наб., д.39- Адмиралтейский проезд, д.6
3 место Центральный р-н: Новгородская ул., 25-27
3-я группа районов:
1 место Колпинский р-н: г. Колпино ул. Московская, ул. Оборонная, ул. Тверская
2 место Пушкинский р-н: Пушкин, ул.Церковная, ул.Пушкинская
3 место Кронштадтский р-н: квартал 19А
2. В номинации «Самая благоустроенная дворовая территория»:
1-я группа районов:
1 место Московский р-н: Московский пр., д.186
2 место Красногвардейский р-н: 2-я Жерновская ул.- ул. Коммуны
3 место Калининский р-н: Светлановский пр., д.7, корп.2
2-я группа районов:
1 место Адмиралтейский р-н: Вознесенский пр., д. 20
2 место Василеостровский р-н: ул. Наличная, д.40, корп.2-4
3 место Петроградский р-н: Большая Монетная, д.24-30
3-я группа районов:
1 место Курортный р-н: п. Комарово, ул. Привокзальная и ул. 4-я Дачная
2 место Пушкинский р-н: г. Пушкин, Ленинградская ул., Оранжерейная ул.
3 место Колпинский р-н: г. Колпино, ул. Танкистов, д.16-24
3. В номинации «Самая благоустроенная улица»:
1-я группа районов:
1 место Калининский р-н: Гражданский пр. от пр. Непокоренных до Суздальского пр.
2 место Красногвардейский р-н: пр. Шаумяна
3 место Приморский р-н: Приморское шоссе (от магазина «О`Кей» до КПП ГИБДД Лахта)
2-я группа районов:
1 место Центральный р-н: Фурштатская ул.
2 место Адмиралтейский р-н: Конногвардейский бульвар
3 место Петроградский р-н: ул. Пудожская
3-я группа районов:
1 место Петродворцовый р-н: Санкт-Петербургский пр.
2 место Пушкинский р-н: ул. Гусарская
3 место Кронштадтский р-н: пр. Ленина
4. В номинации «Самый благоустроенный объект садово-паркового хозяйства»:
1-я группа районов:
1 место Фрунзенский р-н: Плодовый сад в 13 квартале
2 место Московский р-н: бульвар Новоизмайловского пр.
3 место Калининский р-н: бульвар по проспекту Культуры до Суздальского пр.
2-я группа районов:
1 место Центральный р-н: сад на Кирочной ул. у д. 35-37
2 место Адмиралтейский р-н: Сад Говорова
3 место Петроградский р-н: Староленинский сквер
3-я группа районов:
1 место Курортный р-н: г. Сестрорецк, сквер на Приморском пр. у дд. 261-291
2 место Пушкинский р-н: г. Пушкин Сквер у кинотеатра «Руслан»
3 место Кронштадтский р-н: Сквер на ул. Гидростроителей
5. В номинации «Самый благоустроенный объект здравоохранения»:
1-я группа районов:
1 место Невский р-н: Детская поликлиника № 58, Искровский пр., д.33
2 место Приморский р-н: Поликлиника, ул. Вербная, д.16
3 место Выборгский р-н: ГУЗ Гериатрическая больница №1, Ракитовская ул., д.29
2-я группа районов:
1 место Центральный р-н: Родильный дом № 13, Костромская ул., д.4
2 место Петроградский р-н: УДП РФ ФГУ «Консультативно-диагностический центр», пр. Динамо,д.3
3 место Адмиралтейский р-н: ул. Глинки, д.8
3-я группа районов:
1 место Пушкинский р-н: Детский ортопедический институт им. Г.И. Турнера, Волхонское ш.
2 место Петродворцовый р-н: СПб ГУП «Водоканал СПб», Ново-Нарвское ш., д. 3
3 место Кронштадтский р-н: СПб ГУЗ Городская больница №36, ул. Комсомола, д.4
6. В номинации «Самый благоустроенный объект образования»:
1-я группа районов:
1 место Кировский р-н: Детский сад № 16, Промышленная ул., д. 20
2 место Невский р-н: ДОУ № 5, пр. Большевиков, д.31, корп.2
3 место Красносельский р-н: ГУЗ школа-интернат № 60, ул. Летчика Пилютова, д.11, корп.2
2-я группа районов:
1 место Адмиралтейский р-н: Гимназия № 2, Казанская ул., д. 27
2 место Центральный р-н: ГОУ школа № 122, Графский пер., д.1
3 место Василеостровский р-н: ГОУ средняя школа № 21, 5-я линия В.О., д.16
3-я группа районов:
1 место Пушкинский р-н: п. Александровская, школа № 462, Волхонское ш.
2 место Колпинский р-н: ГОУ СОШ №589, Тверская ул., д.62
3 место Кронштадтский р-н: ГДОУ №1, Посадская ул., д.43
7. В номинации «Самый благоустроенный объект культурного наследия (памятник истории и культуры)»:
1-я группа районов:
1 место Красносельский р-н: Братская могила периода ВОВ, расположенная в парке г. Красное Село
2 место Невский р-н: Храм Чудотворной иконы Пресвятой Богородицы «Всех скорбящих Радость», пр. Обуховской Обороны, д.24
3 место Кировский р-н: Нарвские ворота
2-я группа районов:
1 место Адмиралтейский р-н: Библиотека им. Б.Н. Ельцина, Сенатская пл., д.3
2 место Центральный р-н: Дворец князя Кочубея, Фурштатская ул., д.24
3 место Василеостровский р-н: Ростральные колонны и ансамбль стрелки Васильевского острова
3-я группа районов:
1 место Кронштадтский р-н: Гостиный двор, пр. Ленина, д. 16
2 место Курортный р-н: г. Зеленогорск, Приморское ш., д.547, Храм
3 место Пушкинский р-н: Храм Воскресенья Христова и часовня Ксении Петербургской
8. В номинации «Самый благоустроенный объект культуры»:
1-я группа районов:
1 место Приморский р-н: Церковь Николая Чудотворца на Долгоозерной улице
2 место Кировский р-н: Музей СПб ГУ «Музей Нарвская застава»
3 место Невский р-н: Подросково-молодежный клуб, ул. Бабушкина, 42, лит. А
2-я группа районов:
1 место Василеостровский р-н: Дом молодежи Василеостровского района, Большой пр., д. 65
2 место Адмиралтейский р-н: Рижский пр., д.49
3 место Центральный р-н: Детская школа искусств, ул. Некрасова, д.4/2
3-я группа районов:
1 место Курортный р-н: Детская музыкальная школа № 20, г. Зеленогорск
2 место Петродворцовый р-н: Библиотека №1, п. Стрельна, ул. Орловская, д.2
3 место Пушкинский р-н: Историко-литературный музей города Пушкина
9. В номинации «Самый благоустроенный спортивный объект»:
1-я группа районов:
1 место Выборгский р-н: Стадион школы №104, ул. Харченко, д.27
2 место Невский р-н: Спортивный стадион, наб. реки Оккервиль, д.10, лит.А
3 место Кировский р-н: Многофункциональная спортивная площадка, пр. Ветеранов, д.16
2-я группа районов:
1 место Петроградский р-н: ул. Красного Курсанта, д. 28/10
2 место Центральный р-н: Потемкинская ул., д.2
3 место Адмиралтейский р-н: клуб «Sport Life»
3-я группа районов:
1 место Курортный р-н: г. Сестрорецк, ул. Красных Командиров, д. 9/10
2 место Пушкинский р-н: ГОУ ДОД СДЮШОР, г. Пушкин, ул. Ленинградская, д.83
3 место Колпинский р-н: СПб СОК «Ижорец», г. Колпино, Тверская, д.25
10. В номинации «Самый благоустроенный промышленный, деловой объект»:
1-я группа районов:
1 место Московский р-н: ОАО «Матрален», Люботинский пер., д. 5
2 место Невский р-н: ОАО «Октябрьский электровагонноремонтный завод», ул. Седова, д. 45
3 место Фрунзенский р-н: ОАО ПО «Элтехника», Грузовой проезд, д.19
2-я группа районов:
1 место Адмиралтейский р-н: Бизнес-центр, пер. Гривцова, д.4
2 место Центральный р-н: Бизнес-центр, ул. Марата, д.69
3 место Василеостровский р-н: ФГУП «ВНИИ им.А.Карпинского», 19-я линия В.О., д. 26
3-я группа районов:
1 место Пушкинский р-н: Юго-Западный «Водоканал», Фильтровское ш.
2 место Петродворцовый р-н: СПБ ГУДСП «Петродворцовое»
3 место Колпинский р-н: ОАО Ижорские заводы, цех 8
11. В номинации «Самый благоустроенный объект потребительского рынка»:
1-я группа районов:
1 место Красносельский р-н: ООО Бизнес-клуб «Юнона»
2 место Фрунзенский р-н: ТК Радиус, Волковский пр.
3 место Кировский р-н: ООО «Агроторг», пр. Ветеранов, д.114
2-я группа районов:
1 место Петроградский р-н: Концерн «Шаровня», Аптекарский пр., д.16
2 место Центральный р-н: Многофункциональный комплекс «Москва»
3 место Адмиралтейский р-н: ресторан «Гимназия», ул. Труда, д.4
3-я группа районов:
1 место Курортный р-н: Ресторанный комплекс «Рыба на даче», Приморское ш. 319
2 место Колпинский р-н: ООО «Евростиль», ул. Ижорского Батальона, д.3, корп.2
3 место Пушкинский р-н: ресторан «Даниэль»
12. В номинации «Лучший объект благоустройства, созданный жителями Санкт-Петербурга»:
1-я группа районов:
1 место Выборгский р-н: Ливиниц Марина Генриховна, ул. Болотная, д.17
2 место Калининский р-н: Ефремова Людмила Викторовна, Кондратьевский пр., д.54, кв.34; Григорьева Людмила Викторовна, Кондратьевский пр., д.54, кв.43
3 место Красногвардейский р-н: Макарова Жаннетта Сергеевна, Большеохтинский пр., д.33/2
2-я группа районов:
1 место Адмиралтейский р-н: Марценкевич Людмила Николаевна, пер. Макаренко, д.3
2 место Василеостровский р-н: Лукашова Тамара Генриховна, 8-я линия В.О., д.37
3 место Центральный р-н: Харинов Вячеслав Юльевич, пр. Чернышевского, д.3
3-я группа районов:
1 место Колпинский р-н: Потапов Олег Васильевич, г. Колпино, бульвар Трудящихся, д.24
2 место Курортный р-н: Подобрий Надежда Александровна, г. Зеленогорск, пр. Ленина 26-17
3 место Пушкинский р-н: Бахмут Валерия Михайловна, ул. Малиновская, д.17