Успех торговых центров сегодня определяет доля свободных площадей, а не уровень ставок
Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle о торговых центрах Москвы, основным параметром, определяющим успех ТЦ сегодня, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее. Аналитики компании рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость ТЦ.
Рынок ТЦ Москвы на протяжении долгих лет был ненасыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы. Некоторые ритейлеры закрыли нерентабельные магазины, большинство приостановило развитие, тем самым сократив спрос на торговые площади. Сегодня ритейлеры стали более требовательными: при выборе помещения для своего магазина они тщательно изучают показатели ТЦ, что вызвало рост конкуренции.
Поскольку немногие ТЦ могут похвастаться отличными характеристиками, на рынке ТЦ Москвы начался процесс сегментации. В отчете выделены 3 группы: успешные, средние и менее успешные. За основу взят показатель доли свободных площадей. Факторы, влияющие на ее уровень, разделены на 2 группы – фундаментальные и вызванные кризисом.
Среди первых – местоположение, размеры магазинов и управление ТЦ. Среди вторых – финансовое положение ритейлеров, гибкость арендодателя и арендные скидки, соблюдение графика ввода ТЦ.
Наибольшие трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях. Этому способствовал переход в более мелкий формат крупных операторов. В частности, сетевые ритейлеры сегмента «сделай сам» (DIY) сокращают площади своих магазинов, составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам.
Несмотря на то, что продажи в ТЦ снизились, посетителей меньше не стало. Это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими. Например, ошибкой многих управляющих является предоставление необоснованных скидок. Популярной альтернативой сидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве. Такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон.
Среди факторов, вызванных кризисом, самым острым стала недоступность заемного финансирования. Это вызвало трудности у ритейлеров c оборотными средствами. В результате, розничные операторы вынуждены использовать средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это приводит к замедлению развития сетей.
Соблюдение графика строительства тоже немаловажный фактор успешности ТЦ. После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочка отделки обходится довольно дорого.
Сегодня на Комплексе защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений состоялось испытание плавающего затвора судопропускного сооружения С1. В мероприятии приняли участие губернатор Валентина Матвиенко и руководитель департамента капитальных вложений Минрегионразвития РФ Владимир Коган. «Я приехала лично убедиться в том, что КЗС в полном объеме работает. Сегодня впервые затвор был сведен с двух сторон. И теперь у нас есть уверенность в том, что город от наводнений защищен. Этого события город ждал 30 лет», – сказала губернатор. В.Матвиенко отметила, что уже отработан регламент функционирования КЗС и подписан соответствующий протокол. В соответствии с ним, за 2 часа до угрозы наводнения службы дамбы, предупрежденные МЧС, приступают к закрытию затвора и тем самым защищают город. Она также сообщила, что премьер-министр России Владимир Путин утвердил Программу завершения строительства КЗС, и на эту работу в полном объеме выделены финансовые ресурсы. Губернатор подчеркнула, что предусмотрены соответствующие средства и на эксплуатацию дамбы. «Сегодня решается вопрос, у кого на балансе будет это сложнейшее гидротехническое сооружение, какое министерство будет отвечать за его эксплуатацию», – сказала она. В.Коган заверил, что все общестроительные работы на объекте будут завершены до конца 2010 г. Финансирование строительства в 2010 г. составит порядка 16 млрд. рублей. В 2011 г. будут проведены пусконаладочные работы и смонтировано необходимое оборудование. В 2010-2011 гг. в федеральном бюджете предусмотрены средства и на эксплуатацию КЗС: в 2010 г. – 1 млрд. рублей, в 2011 г. – более 2 млрд.