Успех торговых центров сегодня определяет доля свободных площадей, а не уровень ставок
Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle о торговых центрах Москвы, основным параметром, определяющим успех ТЦ сегодня, является доля свободных площадей, а не уровень арендных ставок, как это было ранее. Аналитики компании рассмотрели факторы, влияющие на заполняемость ТЦ.
Рынок ТЦ Москвы на протяжении долгих лет был ненасыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы. Некоторые ритейлеры закрыли нерентабельные магазины, большинство приостановило развитие, тем самым сократив спрос на торговые площади. Сегодня ритейлеры стали более требовательными: при выборе помещения для своего магазина они тщательно изучают показатели ТЦ, что вызвало рост конкуренции.
Поскольку немногие ТЦ могут похвастаться отличными характеристиками, на рынке ТЦ Москвы начался процесс сегментации. В отчете выделены 3 группы: успешные, средние и менее успешные. За основу взят показатель доли свободных площадей. Факторы, влияющие на ее уровень, разделены на 2 группы – фундаментальные и вызванные кризисом.
Среди первых – местоположение, размеры магазинов и управление ТЦ. Среди вторых – финансовое положение ритейлеров, гибкость арендодателя и арендные скидки, соблюдение графика ввода ТЦ.
Наибольшие трудности в кризис испытали мини-якоря, средние и мелкие арендаторы в торговых галереях. Этому способствовал переход в более мелкий формат крупных операторов. В частности, сетевые ритейлеры сегмента «сделай сам» (DIY) сокращают площади своих магазинов, составляя конкуренцию средне- и мелкоформатным розничным операторам.
Несмотря на то, что продажи в ТЦ снизились, посетителей меньше не стало. Это говорит о том, что основная проблема кроется внутри самих ТЦ и в неправильном управлении ими. Например, ошибкой многих управляющих является предоставление необоснованных скидок. Популярной альтернативой сидкам становится арендная ставка в форме процента с оборота, которая все чаще используется в Москве. Такая схема позволяет сбалансировать риски двух сторон.
Среди факторов, вызванных кризисом, самым острым стала недоступность заемного финансирования. Это вызвало трудности у ритейлеров c оборотными средствами. В результате, розничные операторы вынуждены использовать средства из бюджетов, предназначенных для инвестиций и развития. Это приводит к замедлению развития сетей.
Соблюдение графика строительства тоже немаловажный фактор успешности ТЦ. После завершения строительства центр внимания переносится на график отделочных работ. Текущая практика предполагает арендные каникулы до момента, когда ТЦ будет открыт на 70%. Таким образом, для девелоперов отсрочка отделки обходится довольно дорого.
Сегодня архитектор Михаил Мамошин представил на суд Градостроительного совета архитектурную концепцию и объемно-пространственное решение проекта «Телефабрика», предполагающего реконструкцию бывшей территории трамвайного парка им. Леонова на Васильевском острове. Впрочем, сама телефабрика, то есть комплекс для телепроизводства, является лишь одним из элементов масштабного проекта, разработанного совместно венгерским холдингом «Тригранит», являющегося инвестором, и российской компанией «Телеград».
На территории площадью 8,13 га на четной стороне Среднего пр. В.О. западнее пересечения с 18-19 линиями запроектировано 243350 кв. м недвижимости общественного и делового назначения. В центре архитектурной композиции – площадь с фонтанами перед зданием Дворца искусств, который и задуман как «центр притяжения» комплекса. Как уверено руководство «Тригранита», уже вложившего 100 млн. долларов в проектирование, Петербургу не хватает современных концертных залов, прежде всего для классического репертуара.
Главный зал Дворца искусств расположен под углом 60% к оси Среднего пр. Стеклянный купол на крыше здания, воспроизводит овальную форму зала. Проект Дворца искусств разработан совместно с венгерским архитектором Габором Забоки – автором проекта Дворца искусств в Будапеште (2005 г.), который спроектирован по аналогии со зданием такого же назначения в Люцерне (Швейцария).
Сложные дугообразные линии главного фасада здания воспринимаются только внутри помещения: снаружи здание помещено в остекленную «коробку», окруженную на 9-метровом расстоянии легкой колоннадой с шагом колонн. С тыльной стороны к зданию примыкает корпус «телефабрики», отделенный внутренним деловым двором. В здании дворца также предусмотрено выставочное пространство.
С западной стороны проектируются 3 офисных здания, первые этажи которых предназначены для объектов ритейла и общепита. С противоположной стороны сохранены 3 корпуса трамвайного депо, признанные памятниками архитектуры. Сохранено также здание общежития трампарка, выходящее на Средний пр. Проект предусматривает его расселение и переоборудование под культурно-развлекательную функцию.
Вдоль 19-й линии, запроектированы 4 треугольных в основании здания. Для возведение одного из них потребуется «выселить» находящуюся здесь АЗС. По словам исполнительного директора «Телеграда» Семена Краснова, два здания из 4 предполагается использовать для размещения отелей. Композицию предполагается выдержать в различных цветовых тонах с усилением интенсивности цветовых решений от центра к периферии. Здания-треугольники будут разноцветными.
Современный стиль архитектуры не только сочетается высотными пропорциями окружающей застройки, но и восстанавливает планировку, утраченную при строительстве трампарка в 1907-1908 гг. С двух сторон от Дворца искусств и телефабрики в виде пешеходных аллей продолжатся перспективы 20-21-й и 22-23-й линий. М.Мамошин ожидает, что при редевелопменте расположенного к северу от комплекса завода им. Козицкого это решение найдет свое развитие. С запада комплекс отделен от 24-25 линий двумя новыми жилыми зданиями компании «Балтийский монолит».
В зависимости от экономической конъюнктуры офисные здания могут быть частично перепланированы под жилье. Для выбора есть резерв времени: в первую очередь будут строиться Дворец искусств и телефабрика.
Подземный паркинг на 1500 автомашин спроектировано под всей территорией комплекса с разделением на зоны и отдельными выездами для посетителей дворца, персонала офисных зданий и клиентов будущих отелей.
Совместная работа петербургского и будапештского архитекторов была на редкость единодушно одобрена членами Градсовета. Высоких похвал проект удостоился также из уст гостя из Москвы – заместителя председателя «Товарищества театральных художников» Владилена Красильникова. Единственное замечание по архитектурной части высказал Михаил Кондиайн, которому стеклянный купол над Дворцом искусств показался «приплюснутым». Однако более высокий купол не вписался бы в ограничения высотного параметра застройки.