Кризис научил управляющих офисной недвижимостью экономить
По оценке начальника отдела управления и эксплуатации Maris Properties Евгении Скачковой, помимо экономических проблем, кризис предоставил управляющим компаниям бизнес-центров и некоторые преимущества. В частности, подрядчики, которых ранее трудно было привлечь к обслуживанию небольших офисных комплексов класса B, теперь охотно предлагают свои услуги, отметила она в ходе круглого стола.
По словам гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, кризис также вынуждает подрядчиков соглашаться на снижение оплаты услуг. Обострившаяся конкуренция позволяет УК выбирать. По словам гендиректора компании «Praktis. Управление и эксплуатация» Анны Деркач, на снижение оплаты услуг соглашаются и иностранные подрядчики. За счет такой экономии, по оценке гендиректора компании «ДЭН VMB Trust» Юрия Кольцова, УК удается снизить расходы на 10-15%.
Другими средствами экономии для УК является модернизация систем тепло- и электроснабжения, позволяющая повышать энергоэффективность за счет гибкого регулирования в зависимости от потребностей арендаторов. Компания «БТК-Девелопмент», управляющая бизнес-центрами класса А, внедрила систему диспетчеризации тепло-, электроснабжения, кондиционирования и вентиляции, что дало существенную экономию.
УК также прибегают к экономии на рабочей силе. ГК «Сплав» сократила персонал на 20%, однако намерена восстановить численность после улучшения экономической ситуации, сообщает начальник отдела маркетинга компании Лидия Пашкова. Компания Praktis снизила численность персонала только в центральном офисе, а на объектах предприняла частичную ротацию в целях повышения качества.
Пилотный проект классификации офисной недвижимости по системе Гильдии управляющих и девелоперов реализуется в Екатеринбурге. Первые сертификаты классности будут вручены местным объектам в рамках итогового саммита в декабре
Сегодня в регионах России – разные требования к разным классам офисной недвижимости, разное состояние рынка и разные арендные ставки. При этом все выполняют какие-то правила, спокойно адаптируя их под себя: привычные А, B, C и D дополняются промежуточными А+, А-, А1, А2 и так далее в каждом из классов. Новая классификация ГУД призвана разрешить сложившуюся неразбериху и путаницу.
«В действующей сегодня «классификации» БЦ слишком много различий и слишком много трактований, запутывающих и разрушающих систему. У нынешнего положения вещей базовые предпосылки неверные, неправильная сама система получения БЦ класса, - считает Алексей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» и руководитель проекта создания классификации офисной недвижимости в ГУД. – Кроме того, классификация, которой все стараются пользоваться сейчас, предложена рынку брокерами и составлена под их нужды. Мы даем рынку девелоперскую классификацию, удобную и взвешенную. Основная идея – предложить понятные федеральные правила разделения БЦ на классы с необходимым перечнем региональных дополнений при обязательной оценке независимой экспертной комиссией. Главное – ГУД и рынку нужна своя классификация, собственный продукт».
Согласно новой классификации ГУД, предлагается выделить четыре основных категории офисных зданий — А, В+, B-, С. Для каждой категории разработан свой набор обязательных составляющих, распределенных по группам.
Как рассказал Глава представительства ГУД в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин-Холдинга» Андрей Бриль, в настоящее время подготовлена вся документация для проведения независимой сертификации объектов офисной недвижимости города. «Определен состав Сертификационной комиссии, состоящий из представителей ГУД, администрации Екатеринбурга, консалтинговых компаний, которая будет принимать решение. Определен перечень критериев, утвержден регламент проведения оценки. Сейчас у нас уже есть около восьми объектов, которые планируется классифицировать», – сообщил А.Бриль.
Базовая для всех регионов России система классификации офисных зданий ГУД утверждена на одном из последних Советов организации сроком на 2 года.
Классификация офисных центров ГУД:
|
Класс В+ |
Класс В- |
Класс С |
|
|
1. Основные инженерные характеристики |
|||
|
1.1. Автоматизированная система управления зданием, обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем и представляющая собой гибкую, свободно программируемую распределенную систему, соответствующая концепции «интеллектуального здания» |
|||
|
обязательно |
факультативно |
факультативно |
не применимо |
|
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха |
|||
|
Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке |
Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке |
Центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования |
|
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
факультативно |
|
1.3. Система пожарной безопасности |
|||
|
Современная система пожарной безопасности (эвакуационные выходы, система оповещения, система пожаротушения и пр.) |
Рабочая система пожарной сигнализации |
||
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
обязательно |
|
1.4. Лифты |
|||
|
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок |
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок |
Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей |
Наличие лифта для зданий высотой 3 и более этажей |
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
факультативно |
|
1.5. Электроснабжение |
|||
|
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на |
Электроснабжение второй категории ответственности. Но для зданий повышенной этажности – первой категории |
||
|
Обязательно |
факультативно |
обязательно |
обязательно |
|
1.6. Система безопасности |
|||
|
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание, возможность доступа для арендаторов 24х7 (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания). |
Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система электронных пропусков |
Охрана здания, контроль доступа |
|
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
обязательно |
|
2. Конструктивные особенности здания |
|||
|
2.1. Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр |
|||
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
не применимо |
|
2.2. Высота потолка (от фальшпола до подвесного потолка) |
|||
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
факультативно |
|
2.3. Планировка |
|||
|
Открытая эффективная планировка этажа, позволяющая сдавать как открытое пространство, так и нарезать небольшие офисы. |
Кабинетная система планировки этажа. |
||
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
факультативно |
|
2.4. Коэффициент потерь |
|||
|
Коэффициент потерь не более 18% Коэффициент потерь = 1 – полезная площадь/ арендуемая площадь * 100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА |
Коэффициент потерь не более 12% |
Минимально возможный коэффициент потерь. Площади считаются по методике БТИ |
|
|
обязательно |
факультативно |
факультативно |
факультативно |
|
2.5. Отделка площадей общего пользования и фасада |
|||
|
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада |
Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада |
||
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
факультативно |
|
2.6. Фальшпол |
|||
|
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола |
Бетонная стяжка, финишное покрытие |
||
|
Факультативно |
факультативно |
обязательно |
факультативно |
|
3. Местоположение и доступность |
|||
|
3.1. Местоположение |
|||
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
| |||