Эксперты: Ценовое дно на рынке недвижимости было пройдено в августе
Специалисты компании «Миэль-Загородная недвижимость» оценили, что ценовое дно на рынке недвижимости было пройдено в августе. Сейчас идет процесс стабилизации, после которого должен начаться рост цен. И этому есть определенные предпосылки.
Во-первых, в конце августа – начале сентября с рынка стали вымываться 1-комнатные квартиры. Ранее это происходило перед повышением цен и связано с тем, что их в основном покупают конечные потребители, с реальными деньгами, не участвующие в альтернативных сделках.
Во-вторых, ожидания, что на рынке появится много дефолтных объектов, не оправдались. Таких предложений были единицы и на сегодняшний день этот сегмент фактически исчерпан. Сейчас большинство собственников не хотят продавать свои объекты по низкой цене и выжидают время.
В-третьих, банки постепенно начали снижать ставки по депозитам. Как только ставка по депозитам составит не более 10% в рублях, начнется отток средств из банковской сферы в сторону недвижимости.
Возможны два сценария посткризисного развития. Первый – резкий скачок, второй – плавный рост. Второй сценарий более вероятен, так как банки ставки по депозитам будут снижать постепенно.
Загородная недвижимость должна выйти из кризиса раньше, нежели городская. Это связано с тем, что стоимость загородных объектов выше, и потребители этой недвижимости от кризиса пострадали меньше. У них есть средства, и нужна только стабильность. Как только на рынке загородной недвижимости появится определенность, этот сегмент будет быстро развиваться. Сначала восстановится сегмент бизнес-класса и элитный сегмент, потом будет набирать силу и эконом-класс.
Сейчас на рынке недвижимости сложилось все условия для того, что бы потребительский «мотор» был запущен и цены начали рост. Когда это произойдет, прогнозировать сложно, но скорее всего, рост будет заметен уже весной 2010 г.
Пилотный проект классификации офисной недвижимости по системе Гильдии управляющих и девелоперов реализуется в Екатеринбурге. Первые сертификаты классности будут вручены местным объектам в рамках итогового саммита в декабре
Сегодня в регионах России – разные требования к разным классам офисной недвижимости, разное состояние рынка и разные арендные ставки. При этом все выполняют какие-то правила, спокойно адаптируя их под себя: привычные А, B, C и D дополняются промежуточными А+, А-, А1, А2 и так далее в каждом из классов. Новая классификация ГУД призвана разрешить сложившуюся неразбериху и путаницу.
«В действующей сегодня «классификации» БЦ слишком много различий и слишком много трактований, запутывающих и разрушающих систему. У нынешнего положения вещей базовые предпосылки неверные, неправильная сама система получения БЦ класса, - считает Алексей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» и руководитель проекта создания классификации офисной недвижимости в ГУД. – Кроме того, классификация, которой все стараются пользоваться сейчас, предложена рынку брокерами и составлена под их нужды. Мы даем рынку девелоперскую классификацию, удобную и взвешенную. Основная идея – предложить понятные федеральные правила разделения БЦ на классы с необходимым перечнем региональных дополнений при обязательной оценке независимой экспертной комиссией. Главное – ГУД и рынку нужна своя классификация, собственный продукт».
Согласно новой классификации ГУД, предлагается выделить четыре основных категории офисных зданий — А, В+, B-, С. Для каждой категории разработан свой набор обязательных составляющих, распределенных по группам.
Как рассказал Глава представительства ГУД в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин-Холдинга» Андрей Бриль, в настоящее время подготовлена вся документация для проведения независимой сертификации объектов офисной недвижимости города. «Определен состав Сертификационной комиссии, состоящий из представителей ГУД, администрации Екатеринбурга, консалтинговых компаний, которая будет принимать решение. Определен перечень критериев, утвержден регламент проведения оценки. Сейчас у нас уже есть около восьми объектов, которые планируется классифицировать», – сообщил А.Бриль.
Базовая для всех регионов России система классификации офисных зданий ГУД утверждена на одном из последних Советов организации сроком на 2 года.
Классификация офисных центров ГУД:
|
Класс В+ |
Класс В- |
Класс С |
|
|
1. Основные инженерные характеристики |
|||
|
1.1. Автоматизированная система управления зданием, обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем и представляющая собой гибкую, свободно программируемую распределенную систему, соответствующая концепции «интеллектуального здания» |
|||
|
обязательно |
факультативно |
факультативно |
не применимо |
|
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха |
|||
|
Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке |
Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке |
Центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования |
|
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
факультативно |
|
1.3. Система пожарной безопасности |
|||
|
Современная система пожарной безопасности (эвакуационные выходы, система оповещения, система пожаротушения и пр.) |
Рабочая система пожарной сигнализации |
||
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
обязательно |
|
1.4. Лифты |
|||
|
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок |
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок |
Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей |
Наличие лифта для зданий высотой 3 и более этажей |
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
факультативно |
|
1.5. Электроснабжение |
|||
|
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на |
Электроснабжение второй категории ответственности. Но для зданий повышенной этажности – первой категории |
||
|
Обязательно |
факультативно |
обязательно |
обязательно |
|
1.6. Система безопасности |
|||
|
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание, возможность доступа для арендаторов 24х7 (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания). |
Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система электронных пропусков |
Охрана здания, контроль доступа |
|
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
обязательно |
|
2. Конструктивные особенности здания |
|||
|
2.1. Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр |
|||
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
не применимо |
|
2.2. Высота потолка (от фальшпола до подвесного потолка) |
|||
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
факультативно |
|
2.3. Планировка |
|||
|
Открытая эффективная планировка этажа, позволяющая сдавать как открытое пространство, так и нарезать небольшие офисы. |
Кабинетная система планировки этажа. |
||
|
обязательно |
обязательно |
факультативно |
факультативно |
|
2.4. Коэффициент потерь |
|||
|
Коэффициент потерь не более 18% Коэффициент потерь = 1 – полезная площадь/ арендуемая площадь * 100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА |
Коэффициент потерь не более 12% |
Минимально возможный коэффициент потерь. Площади считаются по методике БТИ |
|
|
обязательно |
факультативно |
факультативно |
факультативно |
|
2.5. Отделка площадей общего пользования и фасада |
|||
|
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада |
Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада |
||
|
обязательно |
обязательно |
обязательно |
факультативно |
|
2.6. Фальшпол |
|||
|
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола |
Бетонная стяжка, финишное покрытие |
||
|
Факультативно |
факультативно |
обязательно |
факультативно |
|
3. Местоположение и доступность |
|||
|
3.1. Местоположение |
|||
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
| |||