Управляющие офисной недвижимостью приспособились к кризису
На петербургском рынке офисной недвижимости миновал период неопределенности, когда управляющие бизнес-центрами спорили с арендаторами о размере арендной ставки. К настоящему времени стороны нашли взаимоприемлемый компромисс, отметил на круглом столе ИИЦ «Недвижимость Петербурга» управляющий партнер АРИН Игорь Горский.
По его мнению, опыт кризиса повысил компетентность управляющих компаний в оценке ситуации на различных рынках. «Сегодня мы знаем, какова ситуация в той сфере бизнеса, в котором занят арендатор, и в соответствии с этим можем формировать индивидуальный подход», - отметил эксперт.
Ближайшие перспективы И.Горский оценивает оптимистично. Он полагает, что банки, в период кризиса получившие от неплатежеспособных кредиторов офисную недвижимость, будут нуждаться в услугах профессиональных УК, поскольку создавать собственные быточно. Выбирая УК, банки, по его мнению, будут ориентироваться на брэнд.
По словам гендиректора компании «Топ Сервис Эксплуатация» Юрия Дроздова, в начале 2009 г., в разгар кризиса, обращения собственников к УК участились, поскольку их интересовала возможность минимизации затрат. Летом и в начале осени востребованность консультационных и аудиторских услуг УК пошла на спад, а во второй половине ноября появился спрос на услуги управления. Это, по мнению Ю.Дроздова, связано как с возобновлением строительства офисных объектов, так и в связи со сменой собственников БЦ. «Новый владелец всегда стремится пересмотреть объем расходов», - отмечает он.
По данным АРИН, в октябре ставки арендных ставок на наиболее ликвидные помещения остались на уровне сентября. Ставки аренды менее ликвидных площадей снизились примерно на 2-3%.
На конец октября ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили в среднем 2,5-3 тысячи рублей за 1 кв. м в месяц (спальные районы) и около 5-6 тысяч рублей за 1 кв. м в месяц (центр).
Ставки аренды на встроенные ликвидные помещения на конец октября:
|
Место: |
Цена за 1 кв. м |
|
Невский пр., дома 1-112 |
4500-6000 рублей |
|
Невский пр., дома 112-190, Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. П.С., Московский пр., ул. Садовая (от д. 50 до Невского пр.) |
2000 – 3500 рублей |
|
Основные торговые магистрали спальных районов |
2500-3500 рублей |
|
Отдаленные от станций метро улицы |
600-1500 рублей |
Цены продаж на встроенные ликвидные помещения на конец октября:
|
Место: |
Цена за 1 кв. м |
|
Невский пр., дома 1-112 |
300-650 тысяч рублей |
|
Невский пр., дома 112-190, Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. П.С., Московский пр., ул. Садовая (от д. 50 до Невского пр.) |
134-380 тысяч рублей |
|
Основные торговые магистрали спальных районов |
155-380 тысяч рублей |
|
Отдаленные от станций метро улицы |
70-130 тысяч рублей |
«Предложение на рынке ликвидных встроенных помещений с каждым месяцем сокращается, - рассказывает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. – Практически не осталось свободных помещений на Невском пр. Это неудивительно, поскольку такие помещения всегда пользовались спросом у потенциальных арендаторов. А сейчас ставки аренды на них сделали такие объекты доступными для предприятий общепита и магазинов одежды и обуви средней ценовой категории».
Также заметно увеличение спроса на помещения, которые расположены в спальных районах города рядом со станциями метро или на проходных магистралях. «Количество сделок по сдаче в аренду и продаже таких объектов в октябре увеличилось на 18-20%», - рассказывает Е.Лапина.
Ситуация с малоликвидными помещениями по-прежнему плачевна. Здесь, прежде всего, идет речь об объектах, которые расположены в спальных районах города вдали от оживленных магистралей, либо в центре Петербурга, но во дворе или на 2-3 этажах. «Собственники таких объектов вынуждены идти на значительные дисконты для того, чтобы заинтересовать потенциальных арендаторов», - говорит Е.Лапина. В октябре скидки по таким объектам составили 10-15%. Однако, как показывает практика, несмотря на скидки, сдать такие помещения удается только в том случае, если арендодатель предоставит арендатору дополнительные бонусы. Например, вычтет из арендной платы затраты арендатора на ремонт помещения, предоставит льготный период на въезд и оборудование помещения, заключит с арендатором долгосрочный договор с возможностью незначительного изменением арендной ставки не более чем на 5% ежегодно и многое другое.
В дальнейшем специалисты АРИН не прогнозируют кардинального изменения ситуации. «Ставки аренды будут колебаться в пределах 1-2% в месяц, - прогнозирует Е.Лапина. – Наиболее ликвидные помещения будут вымываться из предложения, что может привести к их дефициту и, как следствие, началу роста цен. Но это произойдет не ранее марта 2010 г.». По менее ликвидным помещениям будут предоставляться различные скидки и бонусы.