В период кризиса для складского девелопера главное – гибкость
С осени 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга отмечается значительное уменьшение средних объемов арендуемых площадей, а также сокращение сроков аренды. Если летом 2008 г. владельцы крупных логистических комплексов класса А отклоняли заявки на аренду площадей менее 5 тысяч кв. м на срок менее 7-10 лет, то в настоящее время арендодатели соглашаются на нарезку от 200 кв. м. Средняя площадь арендуемых складских помещений, как сообщила глава отдела индустриальной недвижимости Astera St.Petersburg Вера Бойкова на круглом столе в «Строительном еженедельнике», составляет в настоящее время 1,5-3 тысяч кв. м.
Она напоминает, что девелоперы универсальных складских комплексов с крупными объемными характеристиками рассчитывали на позитивную конъюнктуру рынка международных перевозок. «Такие комплексы были рассчитаны чаще только на хранение, но не на дистрибуцию», - отмечает старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Леонид Захаров. По его оценке, объемные «коробки» труднее всего поддаются делению на малые площади и, тем более, реконцепции.
В более выигрышном положении оказались девелоперы, не зависевшие от кредитов в валюте и предусмотревшие возможность гибкого использования построенной недвижимости. Так, холдинг «УИМП» еще накануне наступления кризиса пересмотрел складской проект в Кудрово, вблизи ТК «Мега», в пользу многофункционального комплекса, в котором разработана технология гибкого сокращения или увеличения торгового, выставочного и складского сегментов, рассказала гендиректор ООО «УИМП-Брокеридж» Гульнара Музафарова.
Она отметила, что складские услуги в настоящее время предоставляют также предприятия, планы которых по перебазированию из центральных районов города в связи с кризисом не осуществились. Впрочем, такие складские помещения не относятся к качественному предложению.
По мнению гендиректора компании «Стрек. Металлические здания» Дениса Васильчука, изготовление складских помещений по заказу клиента остается востребованным. «Предприниматели, которые не смогли найти подходящий склад, в итоге не редко предпочитают заказать проект под свои потребности», - отмечает он.
«Участникам российского рынка логистики предстоит еще долго учиться у европейских коллег», - считает ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга петербургского филиала GVA Sawyer Владислав Фадеев. По его данным, в странах Западной Европы заполняемость складов в период кризиса сократилась всего на 2-3%, что связано с устойчивостью сформированных логистических цепочек. Прочность отношений между поставщиками и транспортировщиками позволяет избежать миграции арендаторов и сокращению заполняемости, отмечает эксперт.
Кроме того, как отметили Л.Захаров и Д.Васильчук, в европейских странах, в особенности в Германии, девелоперы логистической недвижимости предпочитают качество складских комплексов объему, а также используют разнообразные способы минимизации издержек.
Как рассказала председатель КГИОП Вера Дементьева, в январе 2010 г. Комитет выпустит методические рекомендации по строительству мансард. Документ является результатом анализа опыта, сложившегося в Санкт-Петербурге. Ранее тема строительства мансард неоднократно обсуждалась на заседаниях Совета по культурному наследию.
В методических рекомендациях будет приведена типология применяемых форм реконструкции и надстройки чердачных этажей зданий в центре города, и рассмотрены различные варианты, исходя из целесообразности сохранения городской среды. Как подчеркивает В.Дементьева, в практике сохранения культурного наследия в настоящее время возобладал средовой подход, направленный на сохранение духа места. «Если мы изменим конфигурации крыш на всех зданиях в центре города, то это будет уже не Санкт-Петербург», - отметила она.
В частности, КГИОП не рекомендует возводить мансарды террасного типа, а также изменять конфигурацию кровли в домах, построенных в стиле классицизма.
Ряд уже построенных объектов, по мнению В.Дементьевой, могут быть признаны градостроительными ошибками. Однако законодательство не позволяет изымать диссонирующие мансарды из собственности частных владельцев, сами собственники в дальнейшем примут меры к улучшению эстетики мансард, полагает она.
В.Дементьева считает, что застройщикам целесообразно при строительстве мансард учесть опыт начала XX в., когда при надстройке зданий в историческом центре архитекторы точно соблюдали стиль здания, в том числе пропорции высоты окон и угловых элементов. В качестве такого примера она привела реконструкцию здания на ул. Глинки, 4, осуществленную настолько деликатно, что надстройка высокого третьего этажа не стала препятствием для включения объекта в федеральный реестр памятников.