В период кризиса для складского девелопера главное – гибкость
С осени 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга отмечается значительное уменьшение средних объемов арендуемых площадей, а также сокращение сроков аренды. Если летом 2008 г. владельцы крупных логистических комплексов класса А отклоняли заявки на аренду площадей менее 5 тысяч кв. м на срок менее 7-10 лет, то в настоящее время арендодатели соглашаются на нарезку от 200 кв. м. Средняя площадь арендуемых складских помещений, как сообщила глава отдела индустриальной недвижимости Astera St.Petersburg Вера Бойкова на круглом столе в «Строительном еженедельнике», составляет в настоящее время 1,5-3 тысяч кв. м.
Она напоминает, что девелоперы универсальных складских комплексов с крупными объемными характеристиками рассчитывали на позитивную конъюнктуру рынка международных перевозок. «Такие комплексы были рассчитаны чаще только на хранение, но не на дистрибуцию», - отмечает старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Леонид Захаров. По его оценке, объемные «коробки» труднее всего поддаются делению на малые площади и, тем более, реконцепции.
В более выигрышном положении оказались девелоперы, не зависевшие от кредитов в валюте и предусмотревшие возможность гибкого использования построенной недвижимости. Так, холдинг «УИМП» еще накануне наступления кризиса пересмотрел складской проект в Кудрово, вблизи ТК «Мега», в пользу многофункционального комплекса, в котором разработана технология гибкого сокращения или увеличения торгового, выставочного и складского сегментов, рассказала гендиректор ООО «УИМП-Брокеридж» Гульнара Музафарова.
Она отметила, что складские услуги в настоящее время предоставляют также предприятия, планы которых по перебазированию из центральных районов города в связи с кризисом не осуществились. Впрочем, такие складские помещения не относятся к качественному предложению.
По мнению гендиректора компании «Стрек. Металлические здания» Дениса Васильчука, изготовление складских помещений по заказу клиента остается востребованным. «Предприниматели, которые не смогли найти подходящий склад, в итоге не редко предпочитают заказать проект под свои потребности», - отмечает он.
«Участникам российского рынка логистики предстоит еще долго учиться у европейских коллег», - считает ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга петербургского филиала GVA Sawyer Владислав Фадеев. По его данным, в странах Западной Европы заполняемость складов в период кризиса сократилась всего на 2-3%, что связано с устойчивостью сформированных логистических цепочек. Прочность отношений между поставщиками и транспортировщиками позволяет избежать миграции арендаторов и сокращению заполняемости, отмечает эксперт.
Кроме того, как отметили Л.Захаров и Д.Васильчук, в европейских странах, в особенности в Германии, девелоперы логистической недвижимости предпочитают качество складских комплексов объему, а также используют разнообразные способы минимизации издержек.
Почти половину площадей, выставленных на торги по определению ставки арендной платы в 2009 г., выиграли участники, которые впоследствии отказались от подписания договора аренды, заявил глава Комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин. «Если до 2008 г. в аукционах участвовали до 18 недобросовестных участников, которых также можно назвать рейдерами, перекупщиками, посредниками и т.д., то в 2009 г. их количество увеличилось до 39. Всех их мы знаем поименно», - заявил он.
В.Силкин пояснил, что технология работы таких перекупщиков достаточно проста: они торгуются до последнего, а когда выигрывают ищут того, кому можно было бы перепродать фирму, имеющую договор аренды городской недвижимости. Если покупатель не находится – отказываются от договора. Проблема особенно обострилась после принятия городом решения об имущественной поддержке малого бизнеса: «Количество участников на один объект выросло с 3,8 в 2007 г. до 6,6 в 2009 г. Превышение стартовой цены составило в среднем 10,7 раза. А в некоторых случаях годовая арендная ставка оказалась выше рыночной стоимости продажи».
Всего в 2009 г. было зарегистрировано более 20 случаев существенного превышения стартовых цен, после чего победители аукционов отказались от подписания договоров аренды с городом, сообщает пресс-служба Департамента имущества Москвы.