Эксперт: Комиссия по землепользованию и застройке Петербургу не нужна?
Смольнинский суд Петербурга фактически демонстрирует, что Комиссия по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга не нужна. Назначив проведение двух экспертиз по спорным вопросам, связанным с предоставлением «Охта-центру» разрешения на «отклонение», судья Татьяна Матусяк, по сути, запускает процесс содержательного исследования обоснований заявки застройщика, которого не было ни на публичных слушаниях 1 сентября, ни на заседании городской КЗЗ, ни, тем более, на заседании Смольного.
Директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов отмечает: «Мы наблюдаем начало процесса, который должен закономерно завершиться либо ликвидацией Комиссий по землепользованию и застройке, либо преобразованием их в совершенно иные структуры, кардинально отличающиеся от «декорации», которая создана сегодня».
«КЗЗ не могут разрешить ни одной сложной ситуации, когда имеется конфликт между застройщиком и общественностью или окружающими землепользователями, - считает он. – Решения КЗЗ не авторитетны, они принимаются закрыто, без опоры на профессиональную экспертизу и взвешивания аргументов «за» и «против». Публичные слушания, как основа для решений КЗЗ, абсолютно неработоспособны, потому что слушают одни люди («районная комиссия»), а решения принимают другие («городская комиссия»). Но даже если устранить этот недостаток, формат слушаний не позволяет детально рассмотреть аргументы сторон. Поэтому и застройщики, и противники любого проекта пытаются решить вопрос «массой» – количеством людей, присутствующих в зале, а то и просто – числом неизвестно где и по какому поводу собранных подписей».
В противовес этому, судебный процесс обладает всеми качествами, необходимыми для принятия обоснованного решения: соревновательность сторон, изучение доказательств, процессуальные права и обязанности участников дела, достаточное время для рассмотрения вопросов, возможность сторонам действовать через представителя и пр., считает А.Карпов.
«Таким образом, принятие градостроительных решений перемещается из кабинетов исполнительной власти в залы судебных заседаний, и это, наверное, правильная тенденция, - отмечает он. – Градостроительные решения не должны быть произволом исполнительной власти, замаскированным в виде хитроумных картосхем и томов трудночитаемых текстов. Решения должны быть обоснованными и справедливыми, способствовать предупреждению правонарушений и защите прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, РФ, субъектов РФ, МО, т.е., это в не меньшей степени правосудие, чем любой гражданский процесс».
Если органы градостроительства и архитектуры хотят в будущем играть значимую роль в планировании городского развития, а не только роль ответчика в судах, необходимо разработать и утвердить законом Санкт-Петербурга «градостроительный процессуальный кодекс», который будет охватывать все стадии и аспекты подготовки решения – от информирования заинтересованных лиц до вынесения «приговора» рассматриваемому документу, считает А.Карпов.
Реальная стоимость недвижимости в России занижается при совершении не менее 50% сделок. При этом почти половина покупателей и продавцов указывают ложную информацию о стоимости объекта при заключении договора купли-продажи. Они идут на этот шаг в расчете на уменьшение налоговых выплат. Такие данные привели участники прошедшего сегодня в Москве круглого стола «Удивительная статистика рынка недвижимости: реальные цены на недвижимость не соответствуют официальным», организованного GED analytics и ИА Интерфакс.
В круглом столе приняли участие: Григорий Полторак, президент-элект РГР, Константин Апрелев, вице-президент РГР, Ирина Горячева, начальник управления статистики цен и финансов Росстата, Нури Катц, Century 21, Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY, Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик-маркетолог компании RRG, Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood и др.
О различии методологий в подсчете средней цены 1 кв. м известно давно. По Москве данные о средней стоимости «квадрата» колеблются от 4 до 6 тысяч долларов в зависимости от источника данных. Узнать же конкретную стоимость квартиры в Москве или крупных городах России обывателю весьма не просто и как заявили большинство участников круглого стола, ни данные Росстата, ни подсчеты риелторов и аналитиков не позволяют узнать, сколько же реально стоит 1 кв. м в конкретной квартире и в отдельно взятом районе. Не секрет, что разница в стоимости двух квартир схожих по своим характеристикам в Москве может доходить до 20-30%.
По мнению руководителя аналитического центра GED analytics Александра Пыпина, существующая практика уплаты налога при покупке жилья, не позволяет оценить реальный объем денежных средств, вращающихся на рынке, ведет к потере доходов бюджета и как следствие не позволяет создать прозрачную систему учета и анализа стоимости недвижимости в России.
В Москве и по всей стране практикуется способ ухода от уплаты налогов, когда при продаже объекта недвижимости указывается его минимальная стоимость. По словам А.Крапина, обычно продавцы указывают цену квартиры, не превышающую 1 млн. рублей. При этом только в столице ежегодно совершается более 70 тысяч сделок с недвижимостью, а рыночная стоимость квартиры в нынешних условиях не может быть меньше 3 млн. рублей.
Г.Полторак, обратил внимание на необходимость изменения налогового законодательства. По его мнению, желание граждан занижать реальную стоимость квартиры в официальных документах вызвано обязанностью уплаты 13% подоходного налога. В мировой практике принято использовать налог на недвижимость, который обычно в разы меньше.
Н.Катц, выступил за введение запрета на расчеты в наличных при совершении сделок с недвижимостью. Он сообщил, что такая мера вводится во многих странах, как один из способов повышения прозрачности рынка.
В результате, большинство участников мероприятия сошлись во мнении, что разговор о достоверности аналитических данных и цен на жилье должен вестись в рамках дискуссии о повышении прозрачности рынка недвижимости. А это возможно только при прямом вмешательстве государства и изменении существующего налогового законодательства.