А.Браверман: Фонд РЖС планирует давать гарантию выкупа 25% построенного жилья
«Фонд планирует давать гарантию выкупа 25% построенного жилья. Но это только в случае жилья экономкласса и только после завершения строительства. Сначала застройщик продает квартиры на рынке, и лишь по истечении определенного времени (сейчас этот временной лаг обсуждается) мы выкупаем нераспроданное жилье по цене, которая не может быть выше установленной Минрегионом для данного субъекта федерации», заявил в интервью газете «Коммерсант» генеральный директор Фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман.
По его словам, «Фонд поставил перед собой задачу – вывести на рынок новый продукт и взял на себя функцию системного интегратора всех участников этого процесса. В эту цепочку входят администрации субъектов РФ и городов, сетевые компании, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банки».
Говоря о преимуществах работы с Фондом, А.Браверман отметил: «Первый год строительства арендные платежи уменьшаются наполовину, поскольку у застройщика еще нет никакого денежного потока. Участки под строительство коммерческих объектов девелоперы смогут выкупать по муниципальным расценкам. Под наши гарантии АИЖК открывает фондирование банкам, которые, в свою очередь, будут кредитовать компании, строящие на участках фонда, и, что самое главное, выдавать населению ипотечные кредиты на приемлемых условиях».
От также подчеркнул: Доля платежей за землю и инфраструктуру в себестоимости строительства может варьироваться от 15 до 25%. Наш механизм платежей, снижение коррупционной составляющей при подключении к сетям и предлагаемая через АИЖК и банки система кредитования позволят, по нашим оценкам, снизить застройщикам затраты примерно на 10%. Но мы не хотим увеличить на этот процент их прибыль, наша задача – снизить конечные цены на жилье эконом-класса».
По данным аналитического центра компании Veritas, по итогам октября 2009 г. средняя цена экспозиции за 1 кв.м. в новостройках города Москвы составила 148719 рублей, тем самым цена упала на 1,87% по сравнению с показателем августа 2009 г. Средняя минимальная цена – 135448 рублей (+1,79%). Средняя максимальная цена экспозиции – 161989 рублей (-4,73%).
Небольшой рост ценовых показателей в конце августа – начале сентября 2009 г. сменился спадом в конце сентября – начале октября.
В настоящий момент достаточно проблематично попытаться спрогнозировать дальнейшее поведение рынка, однако наиболее вероятен сценарий минимального падения цен – порядка 1,5% ежемесячно. В сложившейся обстановке собственники не спешат повышать цены, и активность покупателей можно будет ожидать, когда строящиеся объекты будут готовы на 85-90%. Наиболее вероятный момент повышения цен скорее всего придется на вторую половину декабря, однако прогнозировать рост покупательской активности на указанный период преждевременно.
При проверке отличия реальной цены от цены экспозиции аналитиками компании было выяснено, что наличие скрытых скидок присутствует в большинстве проектов. Исключения составляют объекты с небольшим пулом квартир (6-15) и ценой экспозиции, не изменяемой с июня 2009 г., хотя и в них «торг возможен по факту встречи». Размер скрытых скидок составляет от 8% до 15% от общей суммы. Таким образом, по итогам августа 2009 года средняя взвешенная цена составляет в реалистичных параметрах порядка 123203 рублей за 1 кв.м. по Москве.
Количество объектов с активными продажами составляет 191 объект. Количество квартир в предложении (с возможной корректировкой порядка 15-20% на политику продаж) составляет 60414 квартиры. Наименьшая цена среди новостроек отмечена в ЮВАО, ЮАО, ВАО. Наибольшая цена среди новостроек отмечена в ЗАО и ЮЗАО. Наибольшее количество объектов зафиксировано в ЗАО (49). Наименьшее количество объектов – в САО (15). Наибольшее предложение зафиксировано в ЮАО—2754 квартиры.
Руководитель аналитического центра компании Veritas Сергей Лобжанидзе отмечает: «Коротко охарактеризовать происходящее на рынке первичной недвижимости города Москвы можно фразой «рынок замер» - агенты и девелоперы заняли выжидающие позиции и в ряде проектов спад цен связан с падением курса доллара. Наибольшее внимание в настоящий момент привлекают проекты, расположенные в ближайшем Подмосковье – Красногорский, Люберецкий районы. Специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение интереса к объектам первичного жилья в Подмосковье, поскольку проекты с оптимальной ценовой политикой в Москве постепенно уходят с рынка. В городе уже не происходит резкого снижения цен на новостройки и не появляются новые проекты с уровнем цен «эконом». Ввиду этих тенденций можно предположить, что рынок актуальных проектов переместится в Подмосковье, по крайней мере, на ближайшие 4-8 месяцев».