Эксперт: Кризис дал шанс малоэтажке стать полноценной отраслью
«Нет ни одной причины, по которой россияне должны жить в высотном жилье – ни по комфорту проживания, ни по экономическим характеристкам многоэтажное жилье не имеет преимуществ, – заявил на круглом столе «Где будут жить россияне в будущем – в высотных домах или собственных коттеджах?» Андрей Князев, генеральный директор Mozaik Development. – Единственное ограничение состоит в том, что в высотку уже вложено много денег, а малоэтажка только сейчас начинает развиваться как индустрия, как отрасль». Мероприятие было организовано «Кризисной лаборатории Mozaik» и Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительствав рамках II Инвестиционного форума «Муниципальная Россия 2009».
По словам А.Князева, сегодня средняя стоимость выкупа жилья по субъектам РФ, определенная Минрегионразвития, составляет 35 тысяч рублей за 1 кв. м. «Если в 2010 г. она будет снижена, - мы можем погубить на корню развитие малоэтажного строительства в России. По сути, этому сегменту только кризис, наконец, дал шанс занять свою долю рынка», – считает он.
Для развития малоэтажного строительства необходимо содействие административного ресурса, отметил президент корпорации «Инком» Сергей Козловский. «На согласование генплана я убил 3 года, более 3 ушло на то, чтобы построить собственную ГРС, купить 50 МВт электричества путем строительства подстанции, – рассказал он об этапах реализации проекта «Новорижский».
С.Козловский считает цену в 30 тысяч рублей за 1 кв. м довольно привлекательной, при этом строить можно из кирпича, плюс в поселке не должно быть двух одинаковых домов: хотя бы отделкой все должны различаться. В этом случае рентабельность проекта – около 15%. Если сократить услуги до подведения коммунальных услуг, стоимость проживания в поселке эконом-класса можно, по его мнению, снизить до 3 тысяч рублей в месяц.
«В малоэтажном строительстве существуют колоссальные резервы снижения себестоимости, – считает С.Козловский. – Но это осуществимо в компании полного цикла, когда мы экономим на строительных материалах за счет объемов строительства (а в кризис неудовлетворенные спросов производители с удовольствием предоставляют товарный кредит). Примерно половину стоимости составляет строительство дома, вторая половина – это разведение внутриплощадочных коммуникаций, благоустройство и административная часть. В итоге себестоимость строительства – примерно 25 тысяч рублей за 1 кв. м. Если у нас есть заказчик, генподрядчик, подрядчик, субподрядчик, – каждый уровень 20-30% накручивает».
«Логика строительства через цену ущербна, – уверен руководитель проекта «Российский дом будущего» Сергей Журавлев. – Более перспективна логика строительства через потребление, спрос. В малоэтажке эффективным переговорщиком от имени жильцов в процессе планирования, строительства и ценообразования может стать ЖСК. Это лишь один из инструментов. Малоэтажка – это тот сегмент, где потребитель должен быть представлен уже на стадии проектирования, чистыми теориями тут не обойтись».
Заместитель исполнительного директора НАМИКС Александра Мочалова сказала, что говоря «малоэтажное строительство», эксперты сегодня имеют в виду социально-экономическое развитие территорий. И здесь нельзя переоценить важность грамотного градостроительного планирования с учетом существующих и потенциальных рабочих мест, трудовых миграций, транспортной сети, развития промышленности и сельского хозяйства, наличия инженерных сетей и инвестиционных планов естественных монополий.
В течение года в рамках Российского совета торговых центров велись работы по созданию системы оценки качества торгово-развлекательного центра. Она должна подходить к отечественным реалиям и в то же время быть понятной на международном уровне. Проработано множество вариантов, основывающихся на самых различных принципах и категориях. Однако окончательный вариант был определен самой ситуацией на рынке торговой недвижимости, сообщает пресс-служба Совета.
Основными «заказчиками» системы оценки качества ТЦ в текущей рыночной ситуации являются арендаторы и владельцы торговых площадей. К настоящему времени в России существует более 700 объектов коммерческой недвижимости, именующих себя ТЦ.
Ключевой идеей при разработке системы классификации являлось сочетание комплексности и всесторонности оценки ТЦ с ее простотой и понятностью. Комплексность достигается путем оценки объекта с точки зрения ключевых сторон: владелец объекта, арендатор, посетитель, инвестор. Для обеспечения простоты классификации, все используемые показатели были нормированы и сгруппированы в 4 смысловых блока: технологические параметры объекта, привлекательность для арендатора, посетителя и инвестора.
Второй задачей было поддержание классов объектов в актуальном состоянии. Сегодня, когда происходит глобальная переоценка стоимости, привлекательности объектов, это особенно важно. Согласно предложенной версии, все показатели можно отнести к двум типам: условно-постоянные, к которым относятся показатели, связанные с местоположением, качеством здания, его технологичностью, и переменные (прежде всего, количество посетителей их удовлетворенность и сбор управляющей компанией арендных платежей). Так как предпочтения посетителей не всегда сохраняются годами, переменные параметры, предполагается, должны актуализироваться не реже раза в 3 месяца. Условно-постоянные могут оцениваться раз в 1-2 года – это позволит вовремя учитывать влияние новых, более современных торговых центров на рынок в целом. Обновить оценки «постоянных» параметров также имеет прямой смысл и в случае, если на объекте проведено существенное расширение или выполнена реконцепция.
Все стандарты и нормативы, абсолютно прозрачные, будут выложены на специальном веб-сайте проекта. Каждый владелец ТЦ сможет легко определить, к какому классу его объект принадлежит. Разумеется, конфиденциальные данные не предполагается разглашать; достоянием сообщества становится итоговая принадлежность торгового центра к тому или иному классу. Объективность оценки будет обеспечена применением современных технологий сбора данных, их проверки и обработки, а также представительным составом профессиональной комиссии.
К настоящему времени система оценки оформлена до состояния тестовой версии и передана ряду компаний для выработки предложений по корректировке и доработке. Среди компаний, участвующих в проекте, Colliers Int., Jones Lang LaSalle, WatcomDataConsulting, IKEA Rus, УК «Манежная площадь», Immoeast и др.