Эксперт: Петербургу не хватает 7-10 гостиниц класса deluxe
Петербург нуждается в 7-10 отелях категории deluxe. Об этом по итогам международной Конференции по инвестициям в гостиничный бизнес России и СНГ заявил генеральный директор «Тристар Инвестмент Холдингс» Михаил Масалов.
Несмотря на кризис, российский гостиничный рынок сохраняет высокую инвестиционную привлекательность, отмечают эксперты конференции. Полное восстановление активности в отрасли займет около 3 лет, но «все самое худшее уже позади», полагает главный исполнительный директор по работе в Европе, на Ближнем Востоке и Африке Jones LaSalle Hotels Марк Винн-Смит.
По словам эксперта, в настоящее время зарубежные инвесторы находятся в состоянии поиска интересных гостиничных проектов, как в РФ, так и в других странах. Постепенно они вернутся на российский рынок. «В условиях кризиса развивающиеся страны, в отличие от США, Западной Европы и Японии, будут давать лучшие возможности для роста», - добавляет старший вице-президент The Economist Group Дэниэл Торнили.
При этом в ряде городов России ощущается недостаток высококачественных гостиничных номеров. Так, в Петербурге на данный момент нет ни одного отеля класса deluxe. «Город, принимающий мероприятия уровня Петербургского экономического форума, должен располагать возможностями для размещения статусных гостей, в том числе – президентов стан и правительственных делегаций», - говорит М.Масалов. В то же время, рынок способен вместить около 7-10 подобных объектов, считает он.
На данный момент, по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, в городе насчитывается чуть более 26 тысяч номеров, а минимальная потребность города составляет 33 тысячи. «При нормальном соотношении предложение отелей высшей категории должно составлять порядка 2-4% от всего объема рынка», - говорит руководитель отдела гостиничного консалтинга и брокериджа компании Praktis C&B Елена Игнатий.
Однако развитие гостиничного сектора Санкт-Петербурга тормозит нехватка земли и объектов для реконструкции. «Зданий, пригодных для переоборудования, в центре города достаточно мало, а для нового строительства не хватает свободной земли», - поясняет М.Масалов.
В этих условиях многие объекты в историческом центре Северной столицы открываются в памятниках архитектуры. «Для гостиниц высшей категории эта тактика оправдана вдвойне. Во-первых, для объектов такого уровня очень важно расположение в зоне главных достопримечательностей города. Во-вторых, историчность повышает коммерческую стоимость объекта и позволяет оператору делать надбавку к цене размещения», - считает
На сегодня гостиничными операторами заявлены несколько проектов по переоборудованию петербургских памятников архитектуры. Так, на международной гостиничной конференции о планах по расширению сети заявил президент компании Rezidor Курт Риттер. По его словам, в перспективе в Петербурге планируется запустить отель под брендом Missoni. В настоящее время по этому объекту ведутся переговоры. Как сообщил президент сети, скорее всего, гостиница будет расположена в историческом помещении в центре города, но до подписания соглашения адрес не разглашается.
Самый крупный из текущих проектов – реконструкция «Дома со львами» на Исаакиевской площади под отель Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg. Общий объем инвестиций в проект – 200 млн. долларов. Здание, построенное в 1817-1820 гг. по проекту архитектора Огюста Монферрана, принадлежит Управлению делами Президента РФ и арендовано девелоперской компанией «Тристар Инвестмент Холдингс». Реставрационные работы ведутся с 2004 г. Открытие отеля категории Deluxe запланировано на 2011 г.
Многие игроки видят в реконструкции памятников архитектуры выход из сложившейся ситуации с дефицитом земли. «При ответственном отношении инвесторов это позволяет, с одной стороны, снизить дефицит гостиничного фонда, а с другой стороны - восстановить разрушающиеся исторические здания», - считает Т.Байгина.
По мнению главы Росохранкультуры РФ Александра Кибовского, переоборудование под гостиницу является наиболее щадящим вариантом реконструкции памятника архитектуры, по сравнению с переделкой под офисы, коммерческие, торговые павильоны. Власти уже дали «зеленый свет» переоборудованию исторического наследия. Недавно администрация Санкт-Петербурга объявила о намерении выставить на продажу до конца 2010 г. не менее 10 архитектурных памятников.
Однако реализация подобных проектов влечет за собой целый ряд сложностей, связанных с состоянием здания и инфраструктуры. «На момент, когда мы приняли «Дом со львами», он не ремонтировался около 40 лет. Многие перекрытия были разрушены, крыша текла. Часть здания долгое время не отапливалась, из-за чего зимой промерзали стены. Про инженерные системы говорить вообще не приходится – в XIX в., когда особняк был построен, их просто не могло быть», - рассказывает М.Масалов.
Девелоперам, работающим с историческими зданиями, приходится искать компромисс между сохранностью памятника и требованиями гостиничного оператора. «Проект реконструкции «Дома со львами» подразумевает возвращение к первоначальному облику здания и соответствие объекта стандартам гостиницы класса Deluxe», - говорит он.
В настоящее время продолжаются работы по восстановлению здания. Идет реставрация фасадов и охранной зоны. Все работы планируется завершить к 2011 г., сообщает пресс-служба компании.
По данным АРИН, на начало октября величина предложение по аренде 1-комнатных квартир начиналась от 15000 рублей в месяц, 2- и 3-комнатных квартир – от 18000 рублей. «Однако за эти деньги выставлялось «убитое» жилье на окраине города», - говорит
Так, хорошие «однушки» в сентябре выставлялись по ставке от 22000 рублей в месяц, «двушки» - от 25000 рублей, «трешки» - от 27000. «Последние несколько лет спрос на аренду жилья в начале осени увеличивался, - рассказывает Т.Болбошенко. – Поэтому мы обычно рекомендовали потенциальным арендаторам начинать искать для себя квартиру в феврале-марте – в эти месяцы можно было снять жилье по цене на 10-15% ниже». Видимо в надежде на это сезонное повышение арендодатели, которые давно сдают свои квартиры в наем, решили традиционно увеличить ставки аренды.
Другой причиной растущих требований по величине аренды является желание собственников жилья изначально отсечь нежелательные для них группы потенциальных арендаторов. «Ряд владельцев хороших квартир не готовы сдавать свое жилье приезжим или студентам, - комментирует Т.Болбошенко. – Поэтому изначально завышают ставку аренды в надежде найти добросовестных обеспеченных арендаторов».
Также в сентябре было достаточно заявок от студентов. Первые запросы начали поступать еще в конце августа. «Однако для учащихся вузов на первом месте была стоимость аренды, поэтому они рассматривали только наиболее дешевые варианты», - говорит она.
Если говорить об общей структуре предложения на рынке аренды жилья, то в АРИН на долю 1-комнатных квартир приходилось порядка 50% от общего числа предлагаемых в наем квартир, на долю 2-комнатных – 30%. «Оставшиеся 20% разделили между собой 3-комнатные и многокомнатные квартиры», - говорит Т.Болбошенко. Если же говорить о спросе, то наибольшей популярностью традиционно пользовались 1-комнтаные квартиры (порядка 55% от общего числа заявок). Около 35% искали 2-комнатные квартиры. Остальные рассматривали варианты квартир с количеством комнат от трех и выше.
«Думаю, что в октябре разброс в величине ставок аренды между более и менее ликвидным жильем уменьшится, - прогнозирует Т.Болбошенко. – Те арендодатели, которые сейчас завышают свои требования по цене, будут вынуждены сделать скидку. Те, кто изначально предлагал квартиры по минимальным ставкам, видя ситуацию на рынке, наверняка захотят несколько увеличить сумму оплаты».