За январь-сентябрь 2009 г. в Москве введен почти 1 млн. кв. м офисных площадей
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль» несмотря на замедление темпов строительства некоторых объектов, а также на перенос сроков ввода в эксплуатацию, за январь-сентябрь 2009 г. на рынок офисной недвижимости столицы вышло 976 тысяч кв. м качественных офисных площадей, что на 14% больше, чем в аналогичном периоде 2008 г. По итогам III квартала общий объем качественных офисных площадей Москвы достиг 10,339 млн. кв. м.
В III квартале продолжилось повышение спроса на офисную недвижимость. При этом он сдвинулся в сторону уменьшения запрашиваемых площадей. Если ранее спрос был ориентирован на помещения площадью 100-250 кв. м, то в III квартале среди заявок на аренду и продажу преобладали помещения площадью до 100 кв. м. Относительно местоположения по-прежнему наиболее востребованными остаются помещения в Центральном, Западном и Юго-западном АО столицы.
За прошедший квартал максимальное снижение арендных ставок (17%) было отмечено в сегменте офисных центров класса А. Арендные ставки на офисы класса В понизились на 10%, в административных зданиях класса С ставки уменьшились на 9%. Исключением стали лишь автономные офисы, арендные ставки на которые выросли на 5%.
По итогам III квартала средняя базовая арендная ставка на офисные помещения класса А составляет 648 долларов/кв.м/год, на помещения класса В – 390 долларов/кв.м/год, класса С – 362 долларов/кв.м/год, автономных офисов – 418 долларов/кв.м/год.
При этом, уровень вакантных площадей на конец III квартала в классе А составлял порядка 22%, в классе В - 26%.
Продолжает снижаться доля офисных помещений, предлагаемых в субаренду. В III квартале такие помещения составили 14% от всего объема предложения.
Рост цен продаж офисных помещений в III квартале был зафиксирован только в сегменте административных зданий класса С. Там цена выросла на 12% и достигла уровня 3528 долларов/кв.м. В офисных центрах класса А цена снизилась на 2% (7957 долларов/кв.м), класса В уменьшилась на 4% до 3883 долларов/кв.м. Автономные офисы потеряли в цене порядка 2% (5579 долларов/кв.м).
«Постепенно растет количество сделок, как на рынке аренды, так и на рынке продажи офисной недвижимости. При этом рынок все еще сохраняет «ориентацию на клиента», - отмечает генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков. – Продавцы и арендодатели по-прежнему готовы идти на снижение цены в процессе переговоров. И чем больше объем запрашиваемых покупателем или арендатором площадей, тем выше дисконт. Отказ в предоставлении дисконта при сделках с небольшими помещениями свидетельствует о том, что рынок достиг относительного ценового баланса в этом секторе. В ближайшей перспективе, с увеличением проводимых открытых сделок и с замедлением темпов снижения цен, можно предположить, что рыночное ценовое равновесие в офисном сегменте будет достигнуто».
Активное развитие в докризисный период российской промышленности стало стимулом для строительства компаниями жилых массивов в качестве стимулирования работников новых производств. Недавний ввод в эксплуатацию во Всеволожском районе Ленобласти I очереди жилого комплекса Haikkapeliitta Village для персонала завода автомобильных шин Nokian Tyres (Финляндия) стал очередным подтверждением этой тенденции, несколько ослабленной кризисом, но сохранившей свою актуальность.
«Открытие крупных заводов (таких как «Форд», «Ниссан» и др.), сопряжено с единовременным набором большого количества рабочей силы. В Санкт-Петербурге безработицы до кризиса практически не было. Найти необходимое количество квалифицированных сотрудников было крайне проблематично. Предоставление жилья позволяет привлечь рабочую силу из других регионов страны», - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости» Илья Логинов.
По признанию президента Nokian Tyres Кима Грана, построенное жилье, которое компания предлагает персоналу приобрести на условиях, несопоставимых с действующими на рынке (закрытая ипотечная программа предполагает кредит под 7,3% годовых с рассрочкой на 7-20 лет с первоначальным взносом 5-20%), является действенным мотивирующим фактором.
По словам И.Логинова, «не только иностранные компании строят жилье для своих нужд. Подобная практика, например, будет использована в Усть-Луге для обслуживания строящегося порта».
Это не является исключением. ЗАО «Бизнес Инжиниринг» и ЗАО «Северо-Западная Инвестиционно-жилищная компания» (СЗИЖК), входящие в инвестиционно-промышленную группу ИСТ, возводят более 170 тысяч кв. м жилья в Тихвине (Ленобласть) для нанимаемых сотрудников строящегося «Тихвинского вагоностроительного завода».
Не менее характерным примером является компания «Желдорипотека», с 2002 г. строящая жилье во многих регионах страны для сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Проект строительства ЛАЭС-2 также заранее включал раздел по строительству жилья для персонала будущей атомной станции в Сосновом Бору (Ленобласть).
В то же время, подобная практика типична, главным образом, для районов, характеризующихся значительной нехваткой жилья. В мегаполисах и больших городах такая практика менее распространена. Сотрудникам предприятий, при условии выплаты достойной зарплаты, предлагается самостоятельно решать жилищные проблемы. Соответственно, строительство корпоративных квартир вряд ли способно оказать существенное влияние на рынок жилья в целом.
«Для Питера и иных крупных городов корпоративные стройки не оказывают сколь-нибудь значимого влияния на ситуацию на рынке. Слишком не велик удельный вес таких строек, - отмечает И.Логинов. – Сегодня, в условиях кризиса, мало того, что иностранные концерны свертывают свои программы развития и переносят планы по строительству производств в России, но и уровень безработицы позволяет решить проблема найма сотрудников менее затратными способами».