За январь-сентябрь 2009 г. в Москве введен почти 1 млн. кв. м офисных площадей
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль» несмотря на замедление темпов строительства некоторых объектов, а также на перенос сроков ввода в эксплуатацию, за январь-сентябрь 2009 г. на рынок офисной недвижимости столицы вышло 976 тысяч кв. м качественных офисных площадей, что на 14% больше, чем в аналогичном периоде 2008 г. По итогам III квартала общий объем качественных офисных площадей Москвы достиг 10,339 млн. кв. м.
В III квартале продолжилось повышение спроса на офисную недвижимость. При этом он сдвинулся в сторону уменьшения запрашиваемых площадей. Если ранее спрос был ориентирован на помещения площадью 100-250 кв. м, то в III квартале среди заявок на аренду и продажу преобладали помещения площадью до 100 кв. м. Относительно местоположения по-прежнему наиболее востребованными остаются помещения в Центральном, Западном и Юго-западном АО столицы.
За прошедший квартал максимальное снижение арендных ставок (17%) было отмечено в сегменте офисных центров класса А. Арендные ставки на офисы класса В понизились на 10%, в административных зданиях класса С ставки уменьшились на 9%. Исключением стали лишь автономные офисы, арендные ставки на которые выросли на 5%.
По итогам III квартала средняя базовая арендная ставка на офисные помещения класса А составляет 648 долларов/кв.м/год, на помещения класса В – 390 долларов/кв.м/год, класса С – 362 долларов/кв.м/год, автономных офисов – 418 долларов/кв.м/год.
При этом, уровень вакантных площадей на конец III квартала в классе А составлял порядка 22%, в классе В - 26%.
Продолжает снижаться доля офисных помещений, предлагаемых в субаренду. В III квартале такие помещения составили 14% от всего объема предложения.
Рост цен продаж офисных помещений в III квартале был зафиксирован только в сегменте административных зданий класса С. Там цена выросла на 12% и достигла уровня 3528 долларов/кв.м. В офисных центрах класса А цена снизилась на 2% (7957 долларов/кв.м), класса В уменьшилась на 4% до 3883 долларов/кв.м. Автономные офисы потеряли в цене порядка 2% (5579 долларов/кв.м).
«Постепенно растет количество сделок, как на рынке аренды, так и на рынке продажи офисной недвижимости. При этом рынок все еще сохраняет «ориентацию на клиента», - отмечает генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков. – Продавцы и арендодатели по-прежнему готовы идти на снижение цены в процессе переговоров. И чем больше объем запрашиваемых покупателем или арендатором площадей, тем выше дисконт. Отказ в предоставлении дисконта при сделках с небольшими помещениями свидетельствует о том, что рынок достиг относительного ценового баланса в этом секторе. В ближайшей перспективе, с увеличением проводимых открытых сделок и с замедлением темпов снижения цен, можно предположить, что рыночное ценовое равновесие в офисном сегменте будет достигнуто».
НИИ аналитического приборостроения РАН не только участвует в выполнении государственного оборонного заказа, но и разрабатывает нанотехнологии для нужд биологии, физики и медицины. Этот аргумент директор института Василий Курочкин привел на общественных слушаниях в администрации Кировского района для обоснования отклонения от разрешенных параметров застройки. В соответствии с представленным проектом, компания намерена застроить 1096,5 кв. м площади переданного ему в бессрочное пользование земельного участка на ул. Метростроевцев, 22, лит. А. Это второй участок, предоставленный институту на территории района: на ул. Ивана Черных, 31-33 уже завершается строительство лабораторного корпуса.
Как подчеркнул В.Курочкин, в новом здании не планируется работа с сильнодействующими веществами: здесь, по его словам, предусмотрено размещение кабинетов для сотрудников. В настоящее время, по его словам, они занимают арендованные помещения.
В 13-этажном здании предполагается размещение 595 сотрудников. Предусмотрено также помещение для конференц-зала. С необходимостью строительства второго здания, как подчеркнул глава института, согласились и академик Жорес Алферов, и губернатор Валентина Матвиенко, и вице-губернатор Роман Филимонов.
Архитектурный проект здания, силуэт которого напоминает яхту, больше соответствует бизнес-центру, чем научному учреждению. Рассмотрев документацию, представленную заказчиком, специалист КГА по Кировскому району Татьяна Никольская попросила проектировщиков из ООО «Сервис-Кадастр» и ООО «Приматех» пояснить, какая доля площадей отводится для научных целей, а какая – для офисных, учитывая, что объект именуется административно-офисным центром. Однако проектировщики не смогли ответить на этот вопрос, а руководители института лишь пояснили, что проектируемые помещения могут быть использованы и для того, и для другого. Они подтвердили, что строительство будет осуществляться с участием частного инвестора, что соответствует принципу частно-государственного партнерства.
На вопрос, как мотивируется отклонение проекта от параметра минимального расстояния здания от границ участка в соответствии со ст. 40 п. 1 Градкодекса РФ, В.Курочкин пояснил, что конфигурация участка неблагоприятна для строительства. «Почему? - удивилась Т.Никольская. – Это обычный прямоугольный участок».
При дальнейшем обсуждении выяснилось, что параметры здания не соответствуют также требованиям ст. 40 п. 2 Градкодекса и закону «О техническом регламенте о противопожарной безопасности». Как подчеркнула представитель собственника соседнего участка – ОАО «Лукойл», расстояние от проектируемого здания до границы участка АЗС не превышает 5 м.
Начальник районного отдела строительства и землепользования Николай Колосов подчеркнул, что не имеет ничего против ни инвестиционных проектов, ни гособоронзаказа, но представленная документация не обоснована. Заказчику и проектировщикам было рекомендовано представить проект на согласование с МЧС. Руководители института пообещали пожаловаться Р.Филимонову.