Международные фонды продолжают покидать рынок коммерческой недвижимости России
Коммерческая недвижимость за время кризиса подешевела на 30-40%. Но и теперь крупные международные фонды продолжают покидать рынок, пишет газета «Ведомости».
Еще 2 года назад от количества желающих инвестировать в российскую недвижимость не было отбоя. Венгерская TriGranit Development, в том числе вместе с «Газпромбанк-инвестом», планировала потратить на это 5 млрд. евро. Aberdeen Property Investors учредила фонд на 500 млн. евро и собиралась инвестировать в покупку российских офисов и торгцентров до 1,5 млрд. евро. По 1 млрд. долларов обещали вложить Rutley Russia Property Fund, Parkridge Holdings, BPT Arista и консорциум компаний Developers Diversified Realty и ECE.
Всех их привлекала высокая доходность российской коммерческой недвижимости, говорит старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский: в Европе она составляла в среднем около 10%, в России же доходила и до 20% годовых. А риски вложений считались минимальными, говорит он.
Но осенью 2008 г. инвесторы кинулись пересматривать планы. Первой в октябре 2008 г. объявила о заморозке планов Developers Diversified: «все затраты на девелопмент проектов в России отложены до 2009 г., а возможно, и на большие сроки, до тех пор пока кредиты не станут доступны на приемлемых условиях», говорилось в сообщении девелопера. Aberdeen Property Investors не смогла собрать деньги на российский фонд и в итоге его закрыла. Rutley Russia Property Fund также свернул работу.
Основная причина ухода фондов из России – недостаток или полное отсутствие денег, говорит Олег Коновалов, заместитель гендиректора по коммерческим вопросам группы «Эспро». Обычно стратегия инвесторов предусматривала привлечение банковских кредитов, а их сегодня получить практически невозможно, напоминает Артем Цогоев, управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости. А учитывая, что ситуация одинакова почти во всех странах, инвесторам легче вкладывать у себя на родине, где рынок для них более знакомый и менее рискованный, добавляет он.
«Сегодня объекты в России предлагают купить с доходностью в среднем 13-14%, в Европе, США и Турции – 12%. Но в России почти нет возможностей рефинансировать вложения, а в Европе любой инвестор сможет рефинансировать 50-60% из них», - говорит Павел Черепанов, управляющий партнер компании Baltic Property Trust.
Но не все инвесторы так пессимистичны. Планы TriGranit Development в России не изменились, говорит ее замгендиректора Марианна Романовская: внесенные из-за кризиса коррективы касаются в основном приоритетности реализации проектов. Сейчас, приводит пример она, для компании приоритетом является развитие качественных проектов в Москве (например, ТРЦ «Мозаика» рядом с метро «Автозаводская»).
В самый разгар кризиса о выходе на российский рынок заявила британская компания Fashion House, которая вместе с GVA Sawyer планирует построить в течение 5-6 лет 10 аутлетов в России. Первый участок на 13 га в районе аэропорта «Шереметьево» уже приобретен: там планируется построить аутлет на 40000 кв. м за 100 млн. евро.
Согласно данным исследования АРИН, озвученным на круглом столе «Долгострой: жизнь после смерти» в «Строительном Еженедельнике» директором департамента консалтинга и оценки компании Екатериной Марковец, в «зоне риска» в Петербурге находится 450 тысяч кв. м «долевки», которые находятся на разных этапах строительства.
В то же время, по данным аналогичного исследования, проведенного сотрудниками холдинга RBI, в «зону риска» попадает примерно 480 тысяч кв. м предлагающегося сегодня на рынке жилья. Как пояснила директор департамента маркетинговых исследований компании Вера Сережина, при оценке этих данных следует учесть разницу в методах исследования. Специалисты АРИН отслеживали в первую очередь строительную активность на стройплощадках города, тогда как сотрудники RBI попытались выявить долю «замороженного» жилья в объеме предложения по первичному рынку.
Так, 480 тысяч «проблемных» кв. м, выявленные сотрудниками RBI, это примерно 25% от всего объема предложения на первичном рынке города. «Мы называем их «проблемными» для себя», - замечает В.Сережина, поясняя, что речь идет об объектах, строительство которых практически остановлено, темпы продаж низки, а, кроме того, снижение цены предложения по ним с января по июль 2009 г. составило более 20% в рублях. «Это намного ниже, чем падение цен в среднем по рынку», - отметила эксперт, выразив сомнение в том, что такие предложения смогут окупить дальнейший ход строительства.
«Если отбросить проекты ЛЭКа элит- и бизнес-класса на Петроградке, «Парадный квартал» «Возрождения» и некоторые другие проекты, которые скорее отложены, чем заморожены, то останется 353 тысяч кв. м. Это около 5,6% всего рынка», - подчеркнула Е.Марковец.