Эксперты: В сентябре цены на жилье на вторичном и первичном рынке Москвы продолжали снижаться
Итоги сентября не оказались утешительными для большинства московских продавцов жилья . Несмотря на многочисленные заявления специалистов о возможном оживлении рынка, квадратный метр в сентябре продемонстрировал очередное снижение и хотя темпы падения цен на порядок ниже предыдущих месяцев, отрицательная ценовая динамика пока остается фактом для столичного рынка недвижимости.
Так, согласно данным аналитического центра Агентства Недвижимости DOKI, средняя стоимость 1 кв.м на вторичном рынке Москвы в эконом-классе составила по итогам сентября 3567 долларов, подешевев отношению к августу на 0,8%. Предложение квартир эконом-класса увеличилось до 28,9 тысячи квартир, что на 0,4% больше показателя прошлого месяца.
В бизнес-классе цена за 1 кв.м жилья остановилась на отметке в 6249 долларов, снижение за месяц достигло 0,4%. Предложение в этом классе увеличилось на 1,8% до 9,45 тысячи квартир.
Элитные квартиры подешевели в сентябре до 12677 долларов (-0,6%). Количество дорогих квартир в продаже возросло до 12,7 тысяч объектов (+0,9%).
В то же время новостройки эконом-класса в сентябре стоили в среднем 3469 долларов за 1 кв.м, что на 0,3% меньше по сравнению с августом. Предложение квартир в этом классе составило 3,2 тысячи квартир (+1,6%).
В бизнес-классе квадратный метр на первичном рынке стоил в среднем 5848 долларов (-0,2%). Предложение квартир превысило 1100 объектов (+0,4%).
Элитные новостройки подешевели в сентябре на 1,6% до 14899 долларов за метр. В сентябре на продажу было выставлено 720 квартир.
В Петербурге состоялся брифинг на тему «Вопросы и проблемы, возникающие при реализации залогового имущества», организаторами которого выступили консалтинговая компания Knight Frank и юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
По мнению организаторов, осенью 2008 г. у российских и западных банков, финансирующих девелоперские проекты в России, впервые возникли трудности, связанные с оценкой залоговых активов, переданных в качестве обеспечения по ранее выданным кредитам. Рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, снижалась на фоне финансового кризиса и общих негативных тенденций, наметившихся на рынке недвижимости. Весной-летом 2009 г. ситуация продолжала развиваться драматически: непонимание «справедливой» цены объектов, расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей практически парализовали рынок продаж в сфере коммерческой недвижимости. Наступившая осень со всей очевидностью подтвердила неизбежность проведения анализа и выработки системного подхода в работе с активами.
По словам руководителя отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антона Реутова, c точки зрения оценочной компании проблемными могут называться активы, которые перешли в собственность банкам в связи с дефолтом; непрофильные активы, неэффективно используемые их владельцем; активы, срочно продаваемые собственником в связи со сложной финансовой ситуацией, в которой он оказался. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то большое количество проблемных активов наблюдается сегодня в сегментах складской и офисной недвижимости. Коррекция арендных ставок на офисные и складские помещения в Санкт-Петербурге в течение года составила около 30-40%, предложение стало превышать спрос, а доли вакантных площадей по вновь введенным объектам продолжают расти до сих пор. Сильно подешевели земельные участки, в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем снизились цены на земли сельхозназначения.
Явными признаками проблемного актива партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Сергей Спасеннов называет полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации; несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению или разрешенному использованию; отсутствие документов, подтверждающих права на объект; наличие на земельном участке незарегистрированных строений и сооружений и попытка продать их как движимое имущество; наличие обременений, препятствующих совершению сделки и т.д. Также к ним можно отнести также «черные пятна» в истории переходов прав на недвижимость, причем важно помнить, что любая из предшествующих сделок с объектом, а не только последняя, может быть успешно оспорена в судебном порядке.
«К «проблемности» объекта часто приводит недобросовестность заемщика, злоупотребление правом со стороны участников договора (суды, аресты объекта, претензии третьих лиц), - уточняет С.Спасеннов. – В этом случае право реализации откладывается на неопределенный срок. Важно понимать, что «проблемность» объекта недвижимости можно выявить до приобретения прав на него. И затем либо постараться заставить заемщика устранить дефекты в документах, либо вовсе отказаться от сделки с проблемными активами».
Что касается перехода собственности к банкам, то, с одной стороны, банки сегодня не заинтересованы становиться собственниками активов, которые переходят к ним в качестве залогов по непогашенным кредитам, поскольку у большинства банков нет соответствующих структур для управления непрофильными активами. С другой стороны, процесс перехода активов от девелоперов к банкам набирает обороты. При этом, ряд банков создают специализированные структуры для управления и развития имуществом, доставшимся им от заемщиков. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет эти структуры будут заниматься развитием доставшейся им «в наследство» недвижимости. Насколько успешно – покажет время, а также стоимость этих активов, которые будут выставлены на продажу.