А.Браверман: Продукт, предлагаемый Фондам РЖС востребован рынком
Несмотря на текущее стагнационное состояние рынка, принципиально новый продукт, предложенный потенциальным инвесторам Фондом содействия развитию жилищного строительства оказался востребованным. Об этом заявил сегодня генеральный директор Фонда А.Браверман в ходе пресс-конференции на тему: «Первые земельные аукционы Фонда РЖС: начало нового тренда». В ней также приняли участие президент Чувашии Н.Федоров и губернатор Кировской области Н.Белых.
Участники пресс-конференции сообщили журналистам об итогах первых аукционов Фонда РЖС по продаже прав на заключение договоров аренды предназначенных для комплексного жилищного строительства четырех земельных участков, которые расположены в Чувашии, Кировской, Курской и Тюменской областях. В целом освоение этих участков предполагает создание условий для возведения около 1,1 млн. кв. м жилья эконом-класса.
Инвесторы проявили к аукционам значительный интерес. На каждый участок претендовало до 5-ти инвесторов-застройщиков, причем, представляющих не только субъекты федерации, в которых расположены участки, но и компании из других регионов. В ходе аукционов были примеры, когда цена предложения повышалась почти в 14 раз.
«Фонд РЖС выступил системным координатором взаимодействия всех участников процесса от проведения аукционов до регистрации прав граждан на жилье. Совместно с губернаторами, а также главами муниципалитетов, представителями АИЖК, банков, инфраструктурных компаний были подписаны конкретные документы со сроками и исполнителями, направленные на поддержку любого победителя аукциона. Инвестор получит «зеленый свет» в вопросах преодоления административных барьеров, ему будет оказана помощь при создании инфраструктуры, также Фонд будет гарантировать застройщику выкуп до 25% квартир, что позволит ему с помощью АИЖК и банков привлечь на хороших условиях кредитные ресурсы. Кроме того, Фондом установлен и максимально комфортный график арендных платежей с возможностью выкупа», подчеркнул А.Браверман.
В настоящее время в Фонд внесены предложения по 1145 земельным участкам. 1030 из них – были внесены по инициативе 76 субъектов РФ, которые в инициативном порядке предоставляют Фонду информацию с целью вовлечения участков в оборот и строительства жилья. Подписано соглашение о взаимодействии с 82 субъектами РФ.
В 2009 г. Фонд планирует ввести в рыночный оборот около 60 участков. 25-30 участков планируется выставить на аукционы и еще примерно 25-30 участков передать субъектам РФ. Это позволит создать условия для возведения более 6 млн. кв. м жилья эконом-класса, что составляет около 12 % нынешнего общего уровня годового ввода.
При этом планируется, что начиная с 2010 г. будут создаваться условия для того, чтобы 20-30% годового ввода жилья приходилось на участки, выставленные на аукционы Фондом или переданные Фондом субъектам РФ.
В Петербурге состоялся брифинг на тему «Вопросы и проблемы, возникающие при реализации залогового имущества», организаторами которого выступили консалтинговая компания Knight Frank и юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
По мнению организаторов, осенью 2008 г. у российских и западных банков, финансирующих девелоперские проекты в России, впервые возникли трудности, связанные с оценкой залоговых активов, переданных в качестве обеспечения по ранее выданным кредитам. Рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, снижалась на фоне финансового кризиса и общих негативных тенденций, наметившихся на рынке недвижимости. Весной-летом 2009 г. ситуация продолжала развиваться драматически: непонимание «справедливой» цены объектов, расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей практически парализовали рынок продаж в сфере коммерческой недвижимости. Наступившая осень со всей очевидностью подтвердила неизбежность проведения анализа и выработки системного подхода в работе с активами.
По словам руководителя отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антона Реутова, c точки зрения оценочной компании проблемными могут называться активы, которые перешли в собственность банкам в связи с дефолтом; непрофильные активы, неэффективно используемые их владельцем; активы, срочно продаваемые собственником в связи со сложной финансовой ситуацией, в которой он оказался. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то большое количество проблемных активов наблюдается сегодня в сегментах складской и офисной недвижимости. Коррекция арендных ставок на офисные и складские помещения в Санкт-Петербурге в течение года составила около 30-40%, предложение стало превышать спрос, а доли вакантных площадей по вновь введенным объектам продолжают расти до сих пор. Сильно подешевели земельные участки, в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем снизились цены на земли сельхозназначения.
Явными признаками проблемного актива партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Сергей Спасеннов называет полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации; несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению или разрешенному использованию; отсутствие документов, подтверждающих права на объект; наличие на земельном участке незарегистрированных строений и сооружений и попытка продать их как движимое имущество; наличие обременений, препятствующих совершению сделки и т.д. Также к ним можно отнести также «черные пятна» в истории переходов прав на недвижимость, причем важно помнить, что любая из предшествующих сделок с объектом, а не только последняя, может быть успешно оспорена в судебном порядке.
«К «проблемности» объекта часто приводит недобросовестность заемщика, злоупотребление правом со стороны участников договора (суды, аресты объекта, претензии третьих лиц), - уточняет С.Спасеннов. – В этом случае право реализации откладывается на неопределенный срок. Важно понимать, что «проблемность» объекта недвижимости можно выявить до приобретения прав на него. И затем либо постараться заставить заемщика устранить дефекты в документах, либо вовсе отказаться от сделки с проблемными активами».
Что касается перехода собственности к банкам, то, с одной стороны, банки сегодня не заинтересованы становиться собственниками активов, которые переходят к ним в качестве залогов по непогашенным кредитам, поскольку у большинства банков нет соответствующих структур для управления непрофильными активами. С другой стороны, процесс перехода активов от девелоперов к банкам набирает обороты. При этом, ряд банков создают специализированные структуры для управления и развития имуществом, доставшимся им от заемщиков. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет эти структуры будут заниматься развитием доставшейся им «в наследство» недвижимости. Насколько успешно – покажет время, а также стоимость этих активов, которые будут выставлены на продажу.