Неясность работы с «проблемными активами» создает проблемы в сфере коммерческой недвижимости
В Петербурге состоялся брифинг на тему «Вопросы и проблемы, возникающие при реализации залогового имущества», организаторами которого выступили консалтинговая компания Knight Frank и юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
По мнению организаторов, осенью 2008 г. у российских и западных банков, финансирующих девелоперские проекты в России, впервые возникли трудности, связанные с оценкой залоговых активов, переданных в качестве обеспечения по ранее выданным кредитам. Рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, снижалась на фоне финансового кризиса и общих негативных тенденций, наметившихся на рынке недвижимости. Весной-летом 2009 г. ситуация продолжала развиваться драматически: непонимание «справедливой» цены объектов, расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей практически парализовали рынок продаж в сфере коммерческой недвижимости. Наступившая осень со всей очевидностью подтвердила неизбежность проведения анализа и выработки системного подхода в работе с активами.
По словам руководителя отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антона Реутова, c точки зрения оценочной компании проблемными могут называться активы, которые перешли в собственность банкам в связи с дефолтом; непрофильные активы, неэффективно используемые их владельцем; активы, срочно продаваемые собственником в связи со сложной финансовой ситуацией, в которой он оказался. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то большое количество проблемных активов наблюдается сегодня в сегментах складской и офисной недвижимости. Коррекция арендных ставок на офисные и складские помещения в Санкт-Петербурге в течение года составила около 30-40%, предложение стало превышать спрос, а доли вакантных площадей по вновь введенным объектам продолжают расти до сих пор. Сильно подешевели земельные участки, в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем снизились цены на земли сельхозназначения.
Явными признаками проблемного актива партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Сергей Спасеннов называет полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации; несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению или разрешенному использованию; отсутствие документов, подтверждающих права на объект; наличие на земельном участке незарегистрированных строений и сооружений и попытка продать их как движимое имущество; наличие обременений, препятствующих совершению сделки и т.д. Также к ним можно отнести также «черные пятна» в истории переходов прав на недвижимость, причем важно помнить, что любая из предшествующих сделок с объектом, а не только последняя, может быть успешно оспорена в судебном порядке.
«К «проблемности» объекта часто приводит недобросовестность заемщика, злоупотребление правом со стороны участников договора (суды, аресты объекта, претензии третьих лиц), - уточняет С.Спасеннов. – В этом случае право реализации откладывается на неопределенный срок. Важно понимать, что «проблемность» объекта недвижимости можно выявить до приобретения прав на него. И затем либо постараться заставить заемщика устранить дефекты в документах, либо вовсе отказаться от сделки с проблемными активами».
Что касается перехода собственности к банкам, то, с одной стороны, банки сегодня не заинтересованы становиться собственниками активов, которые переходят к ним в качестве залогов по непогашенным кредитам, поскольку у большинства банков нет соответствующих структур для управления непрофильными активами. С другой стороны, процесс перехода активов от девелоперов к банкам набирает обороты. При этом, ряд банков создают специализированные структуры для управления и развития имуществом, доставшимся им от заемщиков. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет эти структуры будут заниматься развитием доставшейся им «в наследство» недвижимости. Насколько успешно – покажет время, а также стоимость этих активов, которые будут выставлены на продажу.
В рамках нового инновационного проекта «Цифровой район Жулебино» на юго-востоке Москвы появился первый «умный дом», где практически всеми системами управляет компьютер. От обычной многоэтажки его отличает уникальная система энергосбережения, основанная на использовании информационных технологий. За температурой в помещениях следят специальные датчики, которые также помогают выявить несанкционированные утечки тепла, сообщает пресс-служба Юго-Восточного административного округа столицы.
«Идеология программы «цифрового района» направлена на то, чтобы используя возможности информационно-компьютерных технологий, сделать жизнь жителей комфортнее, - рассказывает инициатор проекта, префект ЮВАО Владимир Зотов. – Условно программа состоит из нескольких областей, где применение информационных технологий может быть наиболее целесообразно. Это ЖКХ, социальная сфера, территория района, потребительский рынок, организационные мероприятия и др.».
В Жулебино данные разных счетчиков «умного дома», а также и многих других многоквартирных домов, автоматически поступают на компьютеры ДЕЗа и в базу данных ЕИРЦ, что позволяет производить расчет и формировать платежки автоматически, уже с учетом реального потребления тепла, электроэнергии и воды.
Жители других домов оценили по достоинству преимущества «умного» дома и сообщили В. Зотову, что тоже не против, чтобы их дома тоже стали «умными».
На основе реализации «Цифрового района Жулебино» разработан проект Концепции развития цифровых негосударственных социально-ориентированных услуг в столице.