Неясность работы с «проблемными активами» создает проблемы в сфере коммерческой недвижимости
В Петербурге состоялся брифинг на тему «Вопросы и проблемы, возникающие при реализации залогового имущества», организаторами которого выступили консалтинговая компания Knight Frank и юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
По мнению организаторов, осенью 2008 г. у российских и западных банков, финансирующих девелоперские проекты в России, впервые возникли трудности, связанные с оценкой залоговых активов, переданных в качестве обеспечения по ранее выданным кредитам. Рыночная стоимость большинства объектов коммерческой недвижимости, реализуемых за счет заемных средств, снижалась на фоне финансового кризиса и общих негативных тенденций, наметившихся на рынке недвижимости. Весной-летом 2009 г. ситуация продолжала развиваться драматически: непонимание «справедливой» цены объектов, расхождение в ожидании доходности у продавцов и покупателей практически парализовали рынок продаж в сфере коммерческой недвижимости. Наступившая осень со всей очевидностью подтвердила неизбежность проведения анализа и выработки системного подхода в работе с активами.
По словам руководителя отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антона Реутова, c точки зрения оценочной компании проблемными могут называться активы, которые перешли в собственность банкам в связи с дефолтом; непрофильные активы, неэффективно используемые их владельцем; активы, срочно продаваемые собственником в связи со сложной финансовой ситуацией, в которой он оказался. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то большое количество проблемных активов наблюдается сегодня в сегментах складской и офисной недвижимости. Коррекция арендных ставок на офисные и складские помещения в Санкт-Петербурге в течение года составила около 30-40%, предложение стало превышать спрос, а доли вакантных площадей по вновь введенным объектам продолжают расти до сих пор. Сильно подешевели земельные участки, в 5-7 раз по сравнению с докризисным уровнем снизились цены на земли сельхозназначения.
Явными признаками проблемного актива партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Сергей Спасеннов называет полное отсутствие или наличие некорректных документов о приватизации; несоответствие эксплуатации объекта его целевому назначению или разрешенному использованию; отсутствие документов, подтверждающих права на объект; наличие на земельном участке незарегистрированных строений и сооружений и попытка продать их как движимое имущество; наличие обременений, препятствующих совершению сделки и т.д. Также к ним можно отнести также «черные пятна» в истории переходов прав на недвижимость, причем важно помнить, что любая из предшествующих сделок с объектом, а не только последняя, может быть успешно оспорена в судебном порядке.
«К «проблемности» объекта часто приводит недобросовестность заемщика, злоупотребление правом со стороны участников договора (суды, аресты объекта, претензии третьих лиц), - уточняет С.Спасеннов. – В этом случае право реализации откладывается на неопределенный срок. Важно понимать, что «проблемность» объекта недвижимости можно выявить до приобретения прав на него. И затем либо постараться заставить заемщика устранить дефекты в документах, либо вовсе отказаться от сделки с проблемными активами».
Что касается перехода собственности к банкам, то, с одной стороны, банки сегодня не заинтересованы становиться собственниками активов, которые переходят к ним в качестве залогов по непогашенным кредитам, поскольку у большинства банков нет соответствующих структур для управления непрофильными активами. С другой стороны, процесс перехода активов от девелоперов к банкам набирает обороты. При этом, ряд банков создают специализированные структуры для управления и развития имуществом, доставшимся им от заемщиков. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет эти структуры будут заниматься развитием доставшейся им «в наследство» недвижимости. Насколько успешно – покажет время, а также стоимость этих активов, которые будут выставлены на продажу.
Производственное объединение «Баррикада» (группа ЛСР) завершило поставки нового вида продукции – круглых колонн – на строительство II очереди Ленинградской атомной электростанции, возведение которой идет в Сосновом Бору под Петербургом. Сумма контракта составила 18 млн. рублей, сообщает пресс-служба компании.
Согласно контракту с ОАО «Метрострой» (один из основных подрядчиков строительства), «Баррикада» на ЛАЭС-2 поставила 88 конструкций, которые использовались для устройства наклонной колоннады башенной испарительной градирни (устройство для охлаждения воды, отводящей тепло от теплообменных аппаратов, компрессоров, и т.п. направленным потоком атмосферного воздуха). Гигантские круглые колонны, установленные в ее основании, выполняют функцию железобетонных опор.
Охлаждающая градирня является уникальным сооружением с инженерной точки зрения. Высотой 150 м, диаметром у основания 120 м и толщиной стен от 16 см до 1,5 м – она требует от строителей применения нестандартных методов и технологий, а также очень строгого подхода в выборе строительных материалов.
Выпуск круглых колонн-стоек, высотой 12 м и диаметром около 1 м, был произведен на одном из заводов ПО «Баррикада» - ЖБИ-4, который специально под этот контракт, впервые в Северо-Западном регионе освоил производство такой продукции.
Для выпуска нового вида изделий, специалисты проектно-конструкторского бюро «Баррикады» разработали особые металлические разъемные формы. Наладка оборудования была осуществлена весной 2009 г., после чего на заводе ЖБИ-4 приступили к выпуску продукции.
Кроме особой формы, для производства колонн нужно было использовать и специальный бетон. По требуемым параметрам эксплуатации был разработан состав бетона с высокими прочностными характеристиками, утверждение рецептуры которого осуществляли специалисты ВНИИГ им. Б.Веденеева. Испытания материала проводились в центральной лаборатории ПО «Баррикада». В результате удалось получить долговечные конструкции, выполненные из бетона, способного сохранять свои свойства даже после 500 циклов заморозки-разморозки и выдерживать давление воды в 8 атмосфер.
Управляющий ПО «Баррикада» Дмитрий Смирнов отметил: «ЛАЭС-2 – объект очень ответственный и стратегически важный для нашего региона. Для нас этот контракт был интересен, во-первых, с точки зрения оказанного нам доверия, а, во-вторых, мы освоили выпуск нового вида продукции, расширив, тем самым, возможности нашего предприятия».