Эксперт: Заполняемость складов всех классов в среднем по Петербургу – 30%
За время кризиса складская недвижимость потеряла в доходности гораздо больше, чем офисная и торговая, заявила сегодня директор по маркетингу ООО «Агентство Специальных Исследований» (АСИ) Светлана Дронова на ежегодной конференции «Транспорт и Логистика», организованной петербургской редакцией «Ведомостей». В наиболее тяжелом положении – из-за резкого падения грузооборота порта Санкт-Петербурга и спада в промышленности – оказались склады, ориентированные на хранение и обработку промышленных грузов. Там арендные ставки фактически достигли «дна», дойдя до уровня нулевой рентабельности. Несколько лучше, по словам эксперта, ситуация с арендными ставками на складах, ориентированных на обработку потребительских грузов.
Как рассказала руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Astera Вера Бойкова, сегодня наибольшим интересом арендаторов пользуются площади от 0,5 до 2,5 тысяч кв. м. При этом цена от арендодателя на складскую недвижимость класса А составляет в среднем 450-500 рублей за 1 кв. м в месяц (до кризиса – 550-600 рублей). Однако потенциальные арендаторы готовы платить за аренду высококлассного склада не более 350-400 рублей.
Наиболее востребованными в Петербурга, по данным Astera, являются склады класса B, за которые потенциальные арендаторы готовы платить от 250 до 350 рублей за 1 кв.м в месяц. Минимальная цена предложения на площади в складских помещениях класса C и D на сегодняшний день в Петербурге, по словам В.Бойковой, упала 185 рублей за 1 кв. м в месяц.
В эти расценки, как пояснила эксперт, включаются и НДС, и коммунальные услуги и эксплуатационные, так что спрос зачастую рассматривается операторами как необоснованно заниженный. «Но рынок складской недвижимости кардинально изменился, сегодня это на 100% «рынок покупателя», - отметила В.Бойкова. Заполняемость складов всех классов в среднем по Петербургу она оценила в 30%.
Ставки аренды на высококлассную складскую недвижимость не только не пойдут в рост до конца 2009 г., но, возможно, и продолжат снижаться до 380-350 рублей за 1 кв.м в месяц, считает С.Дронова. В то же время ситуация со ставками на складские площади средних классов останется стабильной. Небольшой рост ставок возможен только на складские площади класса C и D, прогнозирует она. Не стоит надеяться, по словам эксперта, и на то, что традиционное сезонное (предновогоднее) оживление существенным образом изменит ситуацию: после небольшого подъема, цены, скорее всего, снова опустятся.
Совет по культурному наследию Санкт-Петербурга, заслушав доклад по итогам экспертизы, проведенной по заказу КГИОП ООО «А.Р.С.», не принял окончательного решения о включении в Единый государственный реестр памятников каких-либо объектов на Ржевке. «В отношении этих районов имеются планы освоения, но мы предлагаем временно отложить их, и провести экспертизу», - пояснила глава КГИОП Вера Дементьева.
Как рассказала на заседании Совета заместитель гендиректора «А.Р.С.» Елена Лущеко, работа по выявлению объектов культурного наследия в историческом районе Ржевка, границы которого охватывают территорию 35 и 36 кварталов МО «Ржевка» Санкт-Петербурга и частично территорию Всеволожского района Ленинградской области, проводилась на протяжении 2 лет.
До середины XIX в. район относился к Охтинским пороховым заводам, а в конце XIX в. был возвращен в государственную казну. После этого, вплоть до революции, согласно карте Ржевской слободы, здесь размещались Главный артиллерийский и Морской полигоны, а также поселения при них, а также деревни Ржевка и Кабаниха.
В ходе исследования на Ржевке было выявлено 79 объектов постройки конца XIX – начала XX в. Большинство из них было построено, как считают эксперты «А.Р.С.», после выхода распоряжения о выносе жилья за пределы полигонов в связи с началом производства опасных испытаний, изданного в 1910 г.
Предположительно в 1910-1913 гг. были построены дома для офицеров, расположенные вдоль Рябовского шоссе, а также солдатские казармы, здание офицерского собрания и ряд зданий и сооружений хозяйственно-бытового и административно-общественного назначения. Большая часть построек находится в запущенном, аварийном состоянии или в руинах, некоторые дома надстроены, отремонтированы или перестроены нынешними владельцами по собственному усмотрению в советский и постсоветский период. Кроме того, в это время район застраивался без учета прерогативы сохранения первоначальной планировочной структуры. И, наконец, совершенно изменило старую планировку строительство КАД, разрезав исторический район на части.
В результате исследователям удалось выделить более-менее сохранившийся комплекс зданий – офицерских домиков – на Рябовском шоссе. Это дома №№ 81,83, 87, 91, и 95 лит. А, которые были рекомендованы к включению в реестр памятников регионального значения. Кроме того, эксперты предложили придать этот статус 6 отдельно стоящим объектам, расположенным по следующим адресам: Ковалевская ул., 20 корп. 2 лит. А; Ковалевская ул., 16; Окраинная ул., 1; Окраинная ул., 10 лит. А; Капсюльное шоссе, 21 лит. А и Челябинская ул., 2 лит. А. Среди них – бывшая баня-прачечная, пожарная часть, здание офицерского собрания, мельница, слесарные мастерские.
Категорическое несогласие с выводами экспертов высказал член Совета Борис Кириков. По его словам, район вовсе не депрессивный, как его представляют исследователи, но действительно отличный по духу от всего остального Петербурга. «Но в этом и состоит его историко-культурная ценность», - заявил он, предложив взять под охрану большую часть выявленных построек конца XIX– начала XX в. в качестве памятников местного значения. Несогласие с ним выразил директор НИИ «Спецпроектреставрация» Владимир Фомин. «Нет пока такого статуса «муниципальные памятники», он не работает. Если мы сейчас проголосуем за все выявленные объекты, они войдут в реестр в качестве региональных памятников», - заявил он. По словам В.Фомина такое решение чревато во-первых, скандалами вокруг аварийных объектов, а, во-вторых, отказом инвесторов от участия в проектах комплексной реновации 35-го и 36-го кварталов Ржевки из-за слишком больших обременений.
В результате, по предложению В.Дементьевой, вопрос оставлен для повторного рассмотрения после проведения дополнительных исследований.