Девелопер: На офисном рынке идет «борьба сумо»
Как признали участники пленарной дискуссии «Управление недвижимыми активами: управление доходами» в рамках форума PROEstate, в сфере офисной недвижимости как в Европе, так и в России сохраняются тенденции к сокращению спроса, а кредитный голод приводит к росту вакантных площадей и снижению арендных ставок.
По словам старшего вице-президента Europolis Александра Босака, в европейских странах девелоперы пытаются привлечь новых клиентов качеством услуг, а удержать старых - гибким варьированием арендных ставок. В некоторых случаях применяется даже полное освобождение от арендной платы на несколько месяцев или даже на год, взамен за обязательство инвестора, например, в дальнейшем арендовать тот же офис еще два года.
Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов уверен, что западный опыт в России неприменим. Ему известен единственный пример, когда компания предложила бесплатную аренду в течение года, однако объявлением заинтересовался лишь один клиент: остальные решили, что им предлагают некую мошенническую сделку. Подозрения сторон в недобросовестности обоснованы: в нашей стране клиент, воспользовавшись льготой, может просто исчезнуть. И.Водопьянов также рассказал об иске, с которым обратилась в суд против его компании некая фирма на предмет исчезновения хранившегося в арендуемом офисе оборудования, которое реальный арендатор вывез, переоформив на две других фирмы. Как выяснилось в дальнейшем, за истцом стояла крупная компания - конкурент на рынке. «Более дельный совет в наших условиях - укрепить юридическую службу», - считает И.Водопьянов.
«У нас на рынке действительно идет некая борьба сумо», - подтвердил гендиректор VMB Trust Александр Гришин, отмечая обострение конкуренции за крупных клиентов между владельцами бизнес-центров. По свидетельству участников дискуссии, сами арендаторы с целью снижения арендной ставки все чаще шантажируют арендодателей, пытаясь выбить заведомо выгодные для них условия - минимальную арендную ставку на срок 5-10 лет.
«Борьба сумо», по свидетельству гендиректора ООО «Визирь» Валерия Хламкина, приводит к тому, что с сайтов бизнес-центров и с инфо-стендов в их помещениях исчезают списки арендаторов, которые ранее были важным элементом пиара арендодателя. По оценке девелопера, в числе сделок по аренде офисной площади доминирует миграция арендаторов. Между тем ситуация не улучшается: в классе А средняя арендная ставка в начале года сократилась на 35, в классе С - на 20%.
«Раньше считалось, что торговой недвижимостью управлять гораздо труднее, чем офисной, но сегодня ситуация полностью изменилась», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович. По его оценке, с ритейлорами значительно проще придти к взаимовыгодному решению, чем с арендаторами офисов. Кроме того, торговые площади, как правило, более эффективно подвергаются реконцепции.
Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области намерено оспорить решение арбитражного суда, который 13 августа признал неправомерным решение комиссии УФАС в отношении ООО «Ленстройкерамика», входящего в состав холдинга «Победа-ЛСР». Об этом на пресс-конференции рассказал руководитель управления Вадим Владимиров.
Как ранее сообщало АСН-инфо, 18 февраля 2009 г. комиссия УФАС возбудило дело в отношении ООО «Ленстройкерамика» по признакам нарушения ст. 10 ФЗ «О защите конкуренции». Поводом послужила жалоба ЗАО «Петрокерамика», утверждавшего, что терпит убытки из-за сокращения поставок сырья для производства кирпича.
В соответствии с предписанием УФАС «Ленстройкерамика» была оштрафована. Однако компания обратилась в арбитраж, доказывая, что в ее действиях не было мотива и предмета нарушения прав клиентов, поставки сырья были сокращены на треть всем потребителям из-за поломки карьерного оборудования. Кроме того, в области есть другие поставщики аналогичного сырья.
Несмотря на жалобы в УФАС, после ввода карьера «Ленстройкерамики» в строй в июне 2009 г. и возобновления поставок, «Петрокерамика» сократила объемы потребления более, чем в 2 раза. Прокуратура Ленобласти не нашла в действиях компании группы ЛСР нарушений антимонопольного законодательства, зато отметила многочисленные нарушения со стороны сотрудников УФАС, имевшие место при принятии решения. Арбитражный суд поддержал это мнение.
Тем не менее, УФАС ЛО намерено оспорить его решение в вышестоящем Арбитражном суде №13. Как сказал АСН-Инфо В.Владимиров, логика ведомства исходит не из факта преобладания «Победы-ЛСР» на рынке кирпича. Несмотря на наличие других поставщиков, а также того, что «Петрокерамика» прекратила собственную добычу на карьере «Красный Бор», он полагает, что «Ленстройкерамика» является монополистом в сфере добычи глины.