Девелопер: На офисном рынке идет «борьба сумо»
Как признали участники пленарной дискуссии «Управление недвижимыми активами: управление доходами» в рамках форума PROEstate, в сфере офисной недвижимости как в Европе, так и в России сохраняются тенденции к сокращению спроса, а кредитный голод приводит к росту вакантных площадей и снижению арендных ставок.
По словам старшего вице-президента Europolis Александра Босака, в европейских странах девелоперы пытаются привлечь новых клиентов качеством услуг, а удержать старых - гибким варьированием арендных ставок. В некоторых случаях применяется даже полное освобождение от арендной платы на несколько месяцев или даже на год, взамен за обязательство инвестора, например, в дальнейшем арендовать тот же офис еще два года.
Управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов уверен, что западный опыт в России неприменим. Ему известен единственный пример, когда компания предложила бесплатную аренду в течение года, однако объявлением заинтересовался лишь один клиент: остальные решили, что им предлагают некую мошенническую сделку. Подозрения сторон в недобросовестности обоснованы: в нашей стране клиент, воспользовавшись льготой, может просто исчезнуть. И.Водопьянов также рассказал об иске, с которым обратилась в суд против его компании некая фирма на предмет исчезновения хранившегося в арендуемом офисе оборудования, которое реальный арендатор вывез, переоформив на две других фирмы. Как выяснилось в дальнейшем, за истцом стояла крупная компания - конкурент на рынке. «Более дельный совет в наших условиях - укрепить юридическую службу», - считает И.Водопьянов.
«У нас на рынке действительно идет некая борьба сумо», - подтвердил гендиректор VMB Trust Александр Гришин, отмечая обострение конкуренции за крупных клиентов между владельцами бизнес-центров. По свидетельству участников дискуссии, сами арендаторы с целью снижения арендной ставки все чаще шантажируют арендодателей, пытаясь выбить заведомо выгодные для них условия - минимальную арендную ставку на срок 5-10 лет.
«Борьба сумо», по свидетельству гендиректора ООО «Визирь» Валерия Хламкина, приводит к тому, что с сайтов бизнес-центров и с инфо-стендов в их помещениях исчезают списки арендаторов, которые ранее были важным элементом пиара арендодателя. По оценке девелопера, в числе сделок по аренде офисной площади доминирует миграция арендаторов. Между тем ситуация не улучшается: в классе А средняя арендная ставка в начале года сократилась на 35, в классе С - на 20%.
«Раньше считалось, что торговой недвижимостью управлять гораздо труднее, чем офисной, но сегодня ситуация полностью изменилась», - отмечает управляющий партнер Ross Group Марк Афраймович. По его оценке, с ритейлорами значительно проще придти к взаимовыгодному решению, чем с арендаторами офисов. Кроме того, торговые площади, как правило, более эффективно подвергаются реконцепции.
Объемы приостановленного строительства в Санкт-Петербурге, по оценке главы городского Комитета по строительству Вячеслава Семененко, на сегодняшний день не превышают 10% от общего числа строек, на которые имеется разрешительная документация. «Кто-то оценивает объемы «замороженного» строительства в 70%, кто-то – в 20-30%. Мы проехали по объектам, и по нашим данным остановлено не более 10% строек», - заявил он.
Начиная с середины 2008 г. в городе было «заморожено» 38 объектов, в том числе 19 объектов, принадлежащих ЛЭК и 4 – компании «Маяк», к настоящему моменту расконсервированные. Возобновить строительство на них, по словам В.Семененко, удалось после совместных выездов на стройплощадки представителей Стройкомитета и руководителей компаний, и детальной проработке ситуации в рамках заседаний рабочей группы по вопросам долевого строительства.
Он сообщил, что 9 из 19 объектов компании ЛЭК были практически достроены. Однако по ним имелись проблемы с энергоснабжающими организациями, дома были подключены по временным схемам. «Результатом нашей совместной работы с ЛЭК стал ввод 50 тысяч кв. м в июле. Всего же в 2009 г. компания планирует сдать 259 кв. м жилья, - сообщил В.Семененко. По его словам, на сегодняшний день расконсервировано порядка 80% от общего объема адресно-инвестиционной программы компании. «Мне лично позиция «Ленэнерго» в вопросах о временных подключениях кажется неадекватной. Компания, жестко производящая отключения за неуплату, должна также ревностно следить за исполнением собственных обязательств», - добавил он.
Что же касается объекта компании «Маяк» на Богатырском пр., то здесь камнем преткновения, по словам В.Семененко, стал спор застройщика с генподрядчиком – ГДСК. «Совершенно очевидно, что достраивать эти дома должна ГДСК, так как они панельные, и другого выхода, кроме нахождения компромисса, быть не может», - заявил он. По результатам технического обследования выяснилось, что существенных нарушений в конструкции здания нет. Остальные проблемы технического характера подлежат устранению. Возобновление строительных работ должно начаться в самое ближайшее время. Подрядчики должны наверстать упущенное, и завершить строительство в изначально установленные сроки – к марту 2010 г., считает В.Семененко.
Следующим шагом на пути расконсервации объектов жилищного строительства, по его словам, должна стать подготовка проблемных объектов к прохождению госэкспертизы. В этом направлении чиновники готовы оказать содействие застройщикам. Кроме того, имеется ряд проблем по передаче прав собственности на достройку ряда объектов, поиску новых подрядчиков и предоставлению им некоторых преференций, способных повлиять на ускорение строительства и решения проблем дольщиков.