Российские девелоперы считают комплексное освоение территорий рычагом преодоления кризиса
В период экономического кризиса государству следует сосредоточится на реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ), поскольку развитие застроенных территорий в настоящее время нерентабельно. Такое мнение высказал на форуме PROEstate президент ЗАО «Ренова-СтройГрупп» Вениамин Голубицкий.
Как напоминает топ-менеджер, в составе федеральной целевой программы «Жилище» 30% объема застройки составляют проекты КОТ. В период кризиса реализация подобных проектов позволяет поддерживать строительный комплекс, создавать рабочие места в смежных отраслях и одновременно решать жилищную проблему. Развитие проектов КОТ позволяет загрузить и проектировщиков, напоминает В.Голубицкий. По его оценке, в реализации проекта «Академический» в Екатеринбурге заняты 40% состава всех местных проектных институтов.
Государственным структурам удобно контролировать реализацию проекта, имея дела не с множеством партнеров, а с одним девелопером, отмечает эксперт. Имея дело с одним девелопером, региональной власти легче добиться реализации единого архитектурно-планировочного решения новой территории застройки. В рамках таких проектов легче работать, по его мнению, и строительным кооперативам.
По мнению Голубицкого, реализация проектов КОТ возможно сегодня исключительно в форме государственно-частного партнерства, в котором государство обеспечивает девелопера полностью подготовленной территорией. В то же время правовые механизмы реализации проектов КОТ в настоящее время не проработаны. Так, при реализации проекта «Академический» в Екатеринбурге «РеноваСтройГрупп» столкнулась с проблемой отчуждения земли для строительства дорожной инфраструктуры. Кроме того, в период кризиса перестал работать механизм продажи земли на региональных аукционах в связи с дефицитом подготовленных участков у муниципалитетов. «Доходит до смешного: как только мы провели коммуникации к своему объекту у метро «Университет» в Москве, так сразу набежали местные чиновники: раз теперь есть инфраструктура, значит, теперь можно соседние участки выставить на аукцион», - рассказал он.
«Нам также стоило невероятных усилий выкуп земли у собственников и формирование земельных участков для строительства», - отметила директор по стратегическому развитию ОАО «Компания «Усть-Луга» Светлана Макарова. Она напомнила о том обстоятельстве, что термин «комплексное развитие территорий» упоминается только в Жилкодексе РФ, в то время как на территории промышленно-логистического назначения он не распространяется. По оценке топ-менеджера, развитие инженерной и дорожной инфраструктуры составляет 32% себестоимости проекта «Усть-Луга». Кроме того, строительство населенного пункта для работников порта предполагает доступность жилья, что в настоящее время может быть обеспечено лишь за счет государственных субсидий, считает С.Макарова. По ее мнению, для осуществления проектов КОТ необходим выбор оптимальной экономической модели, предусматривающий финансирование государством как инженерной и транспортной, так и социальной инфраструктуры.
Как считает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в России следует использовать механизмы реализации КОТ, действующие в странах Запада, где в роли посредника между государством и девелоперами выступают профильные агентства - такие, как Homes & Communications Agency в Великобритании и Bundes-Immobiliengesellschaft в Германии. Такие агентства помогают девелоперам в отчуждении земли, формировании земельных участков, привлечении муниципальных ресурсов. Кроме того, эти структуры осуществляют распределение государственных средств и контролируют их использование, рассказала Сецкая.
Перед наступлением сентября – месяца, традиционно являющегося сезонным катализатором продаж на рынке жилья, некоторые московские застройщики и риэлторы пошли на значительное снижение цен на квартиры в предлагаемых новостройках, передает ИА Интерфакс.
Даже официальный прайс на жилье эконом-класса, расположенного в районе МКАДа (как правило, с внешней его стороны) находится на уровне 32-52 тысячи рублей за 1 кв. м. При этом, торгуясь с продавцом, можно сбить цену 29-39 тысяч рублей, в зависимости от изначально заявленной.
Кроме того, распространены завуалированные и открытые рекламные акции. Например, компания «Миэль», реализующая квартиры застройщика ООО «Жилстройфинанс» в проекте «Белая Дача» в Котельниках (2,5 км от МКАД), запустила акцию, при которой цена 1 кв. м в определенных корпусах проекта, сдача которых намечена на 2011 г., колеблется от 37,7 до 52 тысяч рублей. Кроме того предусмотрена система рассрочек.
Весьма серьезный дисконт на свои квартиры предлагает концерн «Крост». В поселке «Коммунарка» (2 км от МКАД), где концерн ведет активную застройку, стоимость квартир начинается от 30 тысяч рублей за 1 кв. м.
Эксперты указывают, что экономика таких проектов выдерживает названные цены только при условии, что квартиры продаются в строящихся объектах. В уже готовых домах, куда застройщиком направлялись деньги до кризиса, цена которых сегодня значительно выше построенных метров, застройщики стараются держать цены, чтобы «отбить все, что можно еще отбить».
Глава строительной корпорации ФСК «Лидер» Владимир Воронин приводит в пример столичный микрорайон Марфино, где квартиры в домах кварталов 51-54 от компании «Ведис-Групп» продавались по 65-75 тысяч рублей за 1 кв. м.