Минэкономразвития подготовило поправки в закон, устанавливающие правила банкротства застройщиков
Минэкономразвития предлагает ввести в закон «О несостоятельности (банкротстве)» новую главу, регулирующую банкротство застройщиков. Соответствующий законопроект уже подготовлен. «Он направлен на согласование в ФСФР», - сообщил заместитель директора департамента корпоративного управления министерства Дмитрий Скрипичников. Он рассказал, что в ходе работы министерство учитывало судебную практику, сложившуюся в основном в регионах: «Она показала, что основными проблемами является множество видов договоров, которыми оформляются права на получение квартир, а также разногласия между самими кредиторами, часть которых желает получить квартиру, а часть – вернуть деньги».
Теперь для этого создается законодательная основа. Проект, подготовленный Минэкономразвития, предлагает судам, рассматривающим дела о банкротстве, считать обходные схемы продажи квартир в новостройках притворными сделками, прикрывающими договоры о передаче жилого помещения. Это значительно упростит включение требований участников строительства в реестр кредиторов. Очередность удовлетворения требований, впрочем, значительно отличается от общих правил: в деле о банкротстве застройщика будет не три, а четыре очереди кредиторов. В первые две, как обычно, войдут те, кто получил производственную травму либо имеет требования по зарплате, а участников строительства поделят на две очереди. В третью войдут только кредиторы, у которых вообще отсутствует жилье либо площадь имеющегося жилья составляет менее
Юристы считают эти правила принципиально новыми. «До сих пор очередность зависела только от вида требования, а теперь суд должен будет учитывать еще и имущественное положение кредитора. Законодательство о банкротстве впервые в истории начинает использовать принципы социального обеспечения, что рыночному процессу банкротства несвойственно»,— говорит руководитель судебной и арбитражной практики коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Кира Корума.
Д.Скрипичников рассказал, что кредиторы, согласно законопроекту, должны получить преимущественно квартиры. «Если же это в принципе невозможно, то требования переводятся в категорию денежных», - объяснил он. А для того чтобы жилые дома можно было достроить, Минэкономразвития предлагает разрешить региональным властям в преимущественном порядке покупать недостроенные объекты по их оценочной стоимости. Недострои будут продаваться регионам без проведения торгов, но с обязательством их достроить и передать квартиры кредиторам третьей очереди. А если власти не захотят купить недостроенный дом, он будет продан с торгов, а вырученные деньги выплачены кредиторам.
В ряде регионов к такому выкупу и сейчас есть интерес, поэтому потребность в законодательном механизме есть, считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «Но широко применяться этот механизм не будет, поскольку не во всех субъектах РФ существует проблема массового банкротства застройщиков, не у всех регионов есть возможности для выкупа недостроя, кроме того, у региональных властей могут быть другие социальные приоритеты, особенно в условиях кризиса», - полагает она.
Законопроект может быть принят сразу во втором чтении: Миниэкономразвития подготовило его как проект поправок к другому правительственному законопроекту, принятому Госдумой в первом чтении 13 мая. Тот проект тоже направлен на защиту прав участников долевого строительства и предусматривает поправки в различные законы, но на этапе первого чтения закон о банкротстве не затрагивался.
Контролировать расход средств на стройках для последующей передачи информации банкам будет принадлежащее городу ГУП УКС «Реставрация», рассказал председатель горкомитета по строительству Вячеслав Семененко. «Это предприятие уже готовилось к ликвидации, но мы отреагировали на вопрос некоторых банков, в частности Сбербанка, о необходимости услуги мониторинга строительных объектов», — добавляет он.
В штате предприятия будет от 10 человек, за мониторинг оно будет брать с банков от 0,3% стоимости строительно-монтажных работ. По словам Семененко, по заказу банков ГУП готов осуществлять мониторинг не только строительства жилья, но и коммерческих объектов. «Реставрации» будут переданы и функции подбора подрядчиков и управления замороженными стройками ТСЖ и ЖСК. По оценкам комитета, в городе заморожено около 15 жилых объектов из 284.
В Северо-Западном филиале Сбербанка не исключают, что банк прибегнет к помощи новой структуры как к еще одной возможности осуществлять дополнительный надзор за строительством. Застройщик тоже может привлекать внешние службы для надзора за строительством, но услуги городской структуры наверняка будут дешевле, чем у коммерческой организации.
Банкам, у которых нет таких специалистов, эта услуга будет полезна, но у большинства банков есть службы по мониторингу расходов. Появление дополнительной структуры, перед которой придется отчитываться, усложнит застройщикам жизнь.