Эксперт: По принципу «Охта-Центра» необходимость строительства небоскреба сможет обосновать кто угодно
Положения ст. 40 Градкодекса РФ и постановления Смольного о порядке утверждения отклонений от разрешенных градостроительных параметров в принципе позволяют любому застройщику выдвинуть доводы о необходимости строительства на участке высотного здания, считает директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов. По его мнению, в том случае, если аргументы ООО «Общественно- деловой центр «Охта» о неблагоприятности участка для застройки в пределах разрешенных параметров будут приняты городской Комиссией по землепользованию и застройке (КЗЗ), возникнет прецедент, который не позволит отклонить аналогичные аргументы любой компании.
Как сообщало АСН-инфо, одним из аргументов, представленных заказчиком «Охта-Центра» в качестве обоснования неблагоприятности участка для строительства (ст. 40 Градкодекса), является ограниченность площади. По мнению А.Карпова, в зависимости от масштабов замысла застройщика и характера объекта любой участок может расцениваться как ограниченный.
Кроме того, застройщик для обоснования строительства высотного здания, следуя примеру ОДЦ «Охта», может выдвинуть доводы о том, что под частью земельного участка проходит коллектор; что другая часть участка собственника относится к водоохранной зоне; что обнаружены остатки древнего сооружения; что рядом обнаружены захоронения, и следовательно, на оставшейся площади можно построить только высотное здание.
В том случае, если на участке, находящемся в собственности застройщика, нет ни остатков объекта культурного наследия, ни участка водоохранной или санитарно-защитной зоны, застройщик может объявить о намерении использовать часть участка для создания новых общественных пространств (площади, сада), и на этом основании также заявить об ограниченности оставшейся площади.
Точно так же можно весьма широко применять тезис о «невозможности соблюдения комплексной безопасности» при застройке в случае следования регламенту (еще один довод, содержащийся в заявке ОДЦ «Охта» в КЗЗ). Поскольку, в отличие от пожарной и экологической, «комплексная безопасность» не регламентируется нормативами, под ней можно понимать все, что угодно. Если же интерпретировать комплексную безопасность как стремление контролировать
Эти и другие возможности А.Карпов изложил в «Инструкции по подготовке заявок на получение разрешения на отклонение от предельных параметров» собственного сочинения с подзаголовком «Как строить в Петербурге, не обращая внимания на Правила землепользования и застройки».
К такому выводу пришли участники состоявшегося в редакции «Строительного Еженедельника» круглого стола, посвященного работе аналитиков рынка недвижимости. «В Москве тоже не найдется и двух аналитиков недвижимости, расхождение в данных которых, составляли бы менее 20%», - отмечает представитель главы Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
Выборка, на основе которой составляют свои прогнозы аналитики рынка, по его словам, охватывает примерно 5% от текущего объема предложения. Эту долю составляют объекты, проходящие через агентства, входящие в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, то ту часть профессионального сообщества, внутри которой организован обмен информацией. В иных регионах, где рынок недвижимости гораздо менее структурирован, а делового сообщества, которое могло бы консолидировать сбор и обработку первичной информации, не существует, прогнозная база аналитики заведомо вызывает сомнения.
Любое исследование рынка должно быть ориентировано на определенного заказчика. И каждая из существующих консалтинговых структур, как правило, имеет собственную специализацию, связанную с интересами своих крупнейших и постоянных клиентов. В зависимости от специфики их работы формируется и их прогнозная база, - пояснил советник гендиректора ООО «Клиринг» Евгений Безлюдный, отметив, что комплексной оценкой рынка недвижимости в Петербурге занимается только ГУП «ГУИОН».
Возможности для целостного информационного охвата всех секторов рынка недвижимости нет ни у одной консалтинговой компании, - считает гендиректор КЦ «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон. В виду трудоемкости этой работы, таких возможностей нет ни у частных компаний, ни у государственных служб – ни в России, ни за рубежом. Поэтому ожидать, что достоверность данных и прогнозов в сфере недвижимости когда-нибудь составит 95%, вряд ли приходится.
Тем не менее, существуют сегменты, по которым данные аналитиков различных компаний все больше сближаются в последние годы, - считает ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев. В частности, это касается оценки ситуации на рынке коммерческой недвижимости класса А и В. Впрочем, «на Западе точно также как и у нас в России, никто не имеет точного представления о том, что творится за пределами этого сегмента. И такое положение, судя по всему, сохранится и в будущем», - отметил эксперт.