Эксперты: Рынок торговой недвижимости в Петербурге «устаканился»
Во II квартале 2009 г. доля вакантных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга стабилизировалась на уровне 11%. Этот показатель, по данным Praktis CB достигает максимума окружных торговых центрах (13,7%) и минимума в гипермаркетах (0,7%).
Больше всего заполнены торговые центры, открытые до 2007 г. - в них вакантные площади составляют 8,8%. В ТЦ, введенных в эксплуатацию в 2007-2008 гг., их доля составляет 19%, а в 2009 г. - 26%.
Добиться заполняемости торговых центров их владельцам удается за счет снижения арендных ставок и гибкого подхода к взиманию арендной платы. Если за 2008 г., по опросам Praktis, в 65% ТЦ арендные ставки в целом повысились, а в 35% остались неизменными, то в I квартале 2009 г. повышение имело место лишь в 6% ТЦ, сохранение прежнего уровня - 39%, а в 55% ТЦ ставки были снижены. Во II квартале арендные ставки были снижены уже в 64% ТЦ.
Уровень арендных ставок также зависит от специализации арендатора. С осени 2008 г. для магазинов спорттоваров она составляла 200-500 рублей за 1 кв. м в месяц, бытовой техники – 300-650 рублей, товаров для дома – 100-500 рублей, для фитнес-клубов – 300-650 рублей. Для супермаркетов арендная ставка составляла 300-750 рублей, для гипермаркетов – 200-400 рублей. Наиболее вариабельными были арендные ставки для предприятий общепита (1-2тысячи рублей) и для магазинов, торгующих одеждой (700-2000 рублей).
Размеры арендной ставки также зависели от размера арендуемой площади, от ее размещения в ТЦ (этаж, близость к входу, эскалатору) и от местоположения самого ТЦ, в особенности от транспортной доступности, определяющей интенсивность покупательского потока, отмечают эксперты.
В настоящее время, по данным компании, лишь в 57% торговых центров применяется фиксированная ставка аренды. В 28% аренда взимается в размере процента от прибыли, в 17% случаев применяется комбинированный тип взимания аренды. Как отмечает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов, арендная плата в размере процента от прибыли взимается преимущественно с новых арендаторов.
Во II квартале 2009 г. доля арендаторов, намеревающихся сменить ТЦ или сократить арендуемую площадь, уменьшилась с 47 до 20%. Повышение спроса на торговые площади отмечают 27% арендодателей (в I квартале – 9%). Тенденция к закрытию торговых точек пошла на убыль: операторы ТЦ «ужались как могли» и занялись активным сохранением точек, приносящих наибольшую выручку. «Ситуация устаканилась», - констатирует исполнительный директор PraktisСергей Федоров.
Руководитель экспертно-аналитического отдела ГУИОН Дмитрий Табала подтверждает, что ситуация в торговом секторе, в отличие от офисной недвижимости, достигла стабильности. Он не ожидает дальнейшего снижения арендных ставок осенью 2009 г.
Как рассказал на круглом столе в АБН начальник управления по перспективному развитию КЭИО Александр Назаров, правительство Санкт-Петербурга совместно с региональным управлением Ростехнадзора направили в адрес вице-премьера Правительства РФ Игоря Шувалова предложения по корректировке нормативно-правовых актов, регламентирующих техприсоединение потребителей к электросетям. При этом А.Назаров не представил текст документа, поскольку он предназначен для служебного пользования.
Сергей Федоров, председатель правления Ассоциации промышленников и предпринимателей, усматривает в секретности текста типичный пример бессмысленного сокрытия информации, к которому прибегают чиновники в области энергетики. Он напомнил о том, что электросетевые компании Петербурга, вопреки законодательству, не предоставляют клиентам информации о наличии свободных мощностей.
Впрочем, А.Назаров рассказал, что в обращении к И.Шувалову речь идет о необходимости устранения противоречий между отдельными положениями постановления Правительства РФ №334 и ранее изданного постановления №530. Как сообщало АСН-Инфо, постановление №334 призвано создать льготные условия для подключения предприятий малого бизнеса и физических лиц к электросетям, если запрашиваемая мощность не превышает соответственно 100 и 15 кВт, а расстояние от объекта до точки подключения не превышает 100 м. Для таких случаев устанавливается единый тариф 550 рублей за 1 кВт, срок подключения не более 6 месяцев и возможность рассрочки 95% платежа на 3 года.
В то же время постановление №334 не содержит требований о предоставлении органам Ростехнадзора акта осмотра электроустановки для получения допуска к эксплуатации, хотя в постановлении №530 такое требование имеется. В обращении к вице-премьеру Смольный и Ростехнадзор обращают внимание на это несоответствие.
А.Назаров разделяет мнение С.Федорова о том, что постановление №334 ввести в практику не удастся и в исправленном виде, поскольку оно по существу навязывает электросетевым компаниям экономически невыгодную деятельность. Они единодушно признают, что вводимая постановлением рассрочка наносит прямой ущерб бюджетам компаний, который им придется компенсировать за счет других потребителей.
Однако предложений по корректировке базового постановления №530 письмо, по словам А.Назарова, не содержит. Между тем, как полагает технический директор ООО «Промэнерго-Сервис» Владимир Дмитриев, было бы уместно поставить на федеральном уровне вопрос о пересмотре всех нормативных документов, регламентирующих подключение к электросетям. С его точки зрения, громоздкое постановление №530 и корректирующие его постановления №861 и №334 могут быть изложены в более ясной и сжатой форме, что существенно облегчило бы их применение и ограничило возможности коррупции.