Эксперты: Рынок торговой недвижимости в Петербурге «устаканился»
Во II квартале 2009 г. доля вакантных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга стабилизировалась на уровне 11%. Этот показатель, по данным Praktis CB достигает максимума окружных торговых центрах (13,7%) и минимума в гипермаркетах (0,7%).
Больше всего заполнены торговые центры, открытые до 2007 г. - в них вакантные площади составляют 8,8%. В ТЦ, введенных в эксплуатацию в 2007-2008 гг., их доля составляет 19%, а в 2009 г. - 26%.
Добиться заполняемости торговых центров их владельцам удается за счет снижения арендных ставок и гибкого подхода к взиманию арендной платы. Если за 2008 г., по опросам Praktis, в 65% ТЦ арендные ставки в целом повысились, а в 35% остались неизменными, то в I квартале 2009 г. повышение имело место лишь в 6% ТЦ, сохранение прежнего уровня - 39%, а в 55% ТЦ ставки были снижены. Во II квартале арендные ставки были снижены уже в 64% ТЦ.
Уровень арендных ставок также зависит от специализации арендатора. С осени 2008 г. для магазинов спорттоваров она составляла 200-500 рублей за 1 кв. м в месяц, бытовой техники – 300-650 рублей, товаров для дома – 100-500 рублей, для фитнес-клубов – 300-650 рублей. Для супермаркетов арендная ставка составляла 300-750 рублей, для гипермаркетов – 200-400 рублей. Наиболее вариабельными были арендные ставки для предприятий общепита (1-2тысячи рублей) и для магазинов, торгующих одеждой (700-2000 рублей).
Размеры арендной ставки также зависели от размера арендуемой площади, от ее размещения в ТЦ (этаж, близость к входу, эскалатору) и от местоположения самого ТЦ, в особенности от транспортной доступности, определяющей интенсивность покупательского потока, отмечают эксперты.
В настоящее время, по данным компании, лишь в 57% торговых центров применяется фиксированная ставка аренды. В 28% аренда взимается в размере процента от прибыли, в 17% случаев применяется комбинированный тип взимания аренды. Как отмечает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов, арендная плата в размере процента от прибыли взимается преимущественно с новых арендаторов.
Во II квартале 2009 г. доля арендаторов, намеревающихся сменить ТЦ или сократить арендуемую площадь, уменьшилась с 47 до 20%. Повышение спроса на торговые площади отмечают 27% арендодателей (в I квартале – 9%). Тенденция к закрытию торговых точек пошла на убыль: операторы ТЦ «ужались как могли» и занялись активным сохранением точек, приносящих наибольшую выручку. «Ситуация устаканилась», - констатирует исполнительный директор PraktisСергей Федоров.
Руководитель экспертно-аналитического отдела ГУИОН Дмитрий Табала подтверждает, что ситуация в торговом секторе, в отличие от офисной недвижимости, достигла стабильности. Он не ожидает дальнейшего снижения арендных ставок осенью 2009 г.
Кредитный комитет Сбербанка одобрил реструктуризацию долга группы ПИК перед кредиторами, сообщили два источника, близких к девелоперу, и сотрудник банка. Общая задолженность компании перед банками сейчас составляет около 42 млрд. рублей. Самый крупный кредитор – Сбербанк (14,2 млрд. руб.). При этом из-за отсутствия средств с начала года компания практически не платит по долгам, пишет газета «Ведомости».
Сбербанк готов пролонгировать кредиты на 5 лет, сообщил источник. Условия следующие: льготный период на первые 2,5 года. В это время стоимость кредита составит ставку рефинансирования плюс 0,5%, но платежи компания производить не будет. Затем ставка вырастет на 4,5%, и ГК ПИК начнет возвращать долги. Сотрудник банка утверждает, что эта схема не окончательная.
Все источники говорят, что Сбербанк предложит остальным кредиторам ПИК реструктурировать долг на аналогичных условиях. Как только это случится, госбанк сам реструктурирует долг девелопера.
На эту схему уже согласился «Абсолют банк» (два кредита на 1,5 млрд. рублей), сказал близкий к ПИК источник. Зампред правления банка Анатолий Максаков говорит, что банк «в процессе принятия решения» по реструктуризации этих кредитов.
Кроме того, «Сбербанк-капитал» договорился о погашении кредитов ВТБ (2,7 млрд. рублей) и кредита Промсвязьбанка (55 млн. долларов), говорит источник. ВТБ заберет в счет долга часть проекта «Раменки» на юго-западе Москвы (жилой комплекс бизнес-класса общей площадью 360000кв. м, из них на долю ПИК приходится около 62000 кв. м). Но одного этого проекта недостаточно для погашения кредита, и банк будет требовать дополнительный актив.
А кредит перед Промсвязьбанком возьмет на себя «дочка» ПИК - «ПИК-неруд». Ее активы заложены по этому займу, утверждает источник. Но вскоре эта компания будет продана совладельцу ПИК Юрию Жукову, добавляет он. В июле ФАС одобрила ходатайство о приобретении «ПИК-неруда» кипрской Lakebed Trading Ltd. Второй кредит Промсвязьбанка на 40 млн. долларов планируется реструктурировать на условиях, аналогичных Сбербанку.
Еще 262 млн. долларов группа должна ВЭБу. В июне председатель госкорпорации Владимир Дмитриев говорил о возможности пролонгировать кредиты заемщикам на год. Таким образом, группа ПИК может реструктурировать две трети долга - порядка 28 млрд. рублей.
Среди оставшихся кредиторов ПИК согласно отчету за IV квартал 2008 г. - Росбанк (75 млн. долларов), Morgan Stanley (15 млн. долларов), «Кредит Европа банк» (10 млн. долларов), Nomura International (10 млн. долларов), БК «Регион» (700 млн. рублей) и «Верчестер энтерпрайзес лтд» (20,6 млн. долларов). Московский банк реконструкции и развития, структура «Ренессанс капитала» Reachcom Public Ltd и «Кредит Европа банк» пытаются в суде взыскать с ПИК 949 млн., 443,6 млн. и 10,8 млн. рублей соответственно.