В центре Москвы самое дешевое жилье – в Таганском районе
По данным Аналитического Центра GED Analytics в Таганском районе цены на жилье наиболее низкие среди всех районов ЦАО, здесь строится социальное жилье – возводятся типовые многоэтажные дома эконом-класса для очередников и для переселяемых из других районов округа. В тоже время, как и в любом другом районе ЦАО, здесь ведется и строительство жилья элит- и бизнес-класса – недавно введены в строй комплексы «Дом на Таганке» (на месте бывшей фабрики валенок) и Станиславского, 11 (на месте бывшей ткацкой фабрики).
Существенным недостатком района является его чрезвычайно неоднородный социальный состав. Жилой фонд также сильно разнороден – это и ветхие пятиэтажные кварталы, которые сейчас реконструируются, и помпезные здания сталинской эпохи, включая высотку на Котельнической набережной. Комплексная рейтинговая оценка Таганки ставит ее на 28 место среди всех районов Москвы – он входит в группу наиболее комфортных районов города.
Средняя стоимость жилья в Таганском районе составляет 166 тысяч рублей за 1 кв. м, что на треть ниже, чем в среднем по ЦАО, но на четверть дороже, чем в среднем по Москве. По уровню цен из районов города он занимает 24 место – между Сокольниками и Беговым. Однако ценовые различия в районе очень велики – квартиры стоят до 400 тысяч рублей за 1 кв. м в районе Солянки и Бульварного кольца и от 120 тысяч рублей за 1 кв. м между Калитниковским кладбищем и 3-м Транспортным кольцом.
Первичный рынок представлен домами элит- и бизнес-класса. Приобрести жилье в новых домах эконом-класса удастся только уже на вторичном рынке, и после окончания всех процедур по оформлению квартир новыми жильцами-льготниками. Уже активно продаются квартиры в новых типовых домах в реконструируемых микрорайонах, построенных несколькими годами ранее.
В силу того, что первичный рынок в районе представлен единичными объектами, а массовая застройка производится не на продажу, средняя стоимость и ее динамика малоинформативна – характеризует запуск или завершение отдельных проектов. В целом сейчас средний уровень цен на первичном рынке 450 тысяч рублей за 1 кв. м
На вторичном рынке с начала 2009 г. стоимость жилья в районе снизилась на 12% в рублях и на 20% в долларах. Сейчас в районе на продажу выставлено 1200 квартир. Самая дешевая обойдется в 140 тысяч долларов (4,5 млн. рублей) – это «однушка» площадью 26 кв. м по адресу Волгоградский пр., 1. в 13-этажном панельном доме. Самая дорогая стоит 2,5 млн. долларов – на Таганской ул., 26. Это 2-уровневая квартира площадью 260 кв. м в 10-этажном кирпичном доме. Также можно купить 3-этажный особняк в Котельническом пер. площадью 900 кв. м за 9 млн. долларов.
На первичном рынке есть очень амбициозные предложения. Так, квартира (400 кв. м) в сданном недавно жилом комплексе «Шоколад» в Тетеринском пер. стоит 7,5 млн. долларов. Также продаются квартиры в комплексах «Станиславского, 11» и «Дом на Таганке» и строящемся комплексе «Арт Хаус» в Тессинском переулке.
По уровню арендных ставок Таганский район находится на 17 месте в городе. Средний уровень ставок аренды – 59 тысяч рублей в месяц. Рынок чрезвычайно дифференцирован – сдаются 1-комнатные квартиры на восточной окраине района за 18-22 тысячи рублей в месяц и в тоже время элитные квартиры более чем за 100 тысяч рублей в месяц – например, квартира в 98 кв. м в сталинском доме на Гончарной ул. В последнее время жители района активно предлагают в аренду комнаты в квартирах – по 10-15 тысяч рублей в месяц. В тоже время за 18 тысяч рублей можно арендовать 1-комнатную квартиру 30 кв. м в 5-этажке на Малой Калитниковской ул.
Согласно ежеквартальному отчету Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), просрочка по кредитам, находящимся на сопровождении агентства, выросла за II квартал
Такие кредиты погашаются, как правило, через суд, за счет реализации залога, отмечают участники рынка. «При просрочке свыше 180 дней рассчитывать на восстановление нормального обслуживания кредита не приходится, за редким исключением, - отмечает старший вице-президент МБРР Андрей Шелковый, - поэтому при таких сроках просрочки приходится обращаться в суд». Однако даже получение залога не гарантирует полного погашения кредита. В своем отчете по ценным бумагам АИЖК указывает, что при условии дальнейшего падения цен на жилье значительная часть его портфеля окажется в зоне риска, потому что стоимость квартиры может быть существенно ниже остатка задолженности по кредиту. При падении цен на 30% частично не обеспеченными залогами окажется 42,3% кредитов АИЖК.
Получив по суду залоги по таким кредитам, Агентство не будет реализовывать жилье до тех пор, пока цены на него не вырастут, рассказали в АИЖК. Оно может безболезненно держать такие квартиры на балансе, рисков для него никаких нет, отмечает гендиректор компании New Building Investment Сергей Бессонов.
Банкам работать с залогами гораздо сложнее, так как для них сохранение квартиры на балансе требует создания резервов, говорит он, добавляя, что цены на жилье эконом-класса, которое и является залогом у АИЖК, практически достигли дна, а у банков же часть ипотечного портфеля сформирована за счет квартир в элитных домах и загородного жилья, там цены уже упали процентов на 50%, и возможна дальнейшая коррекция в сторону снижения.